27 AUG 2025 張倍齊律師
房屋被稱為海砂屋，可能涉及氯離子含量、鋼筋鏽蝕、混凝土劣化及結構安全等不同問題。氯離子檢測出現異常，不會直接決定買方一定可以解除契約；數值沒有超過某一標準，也不當然排除其他結構或契約瑕疵。
法律判斷會同時檢查房屋興建時適用的規範、取樣與檢測方法、瑕疵對價值或通常效用的影響、買賣文件如何記載，以及買方是否在法定期間內通知並行使權利。
房屋混凝土中的氯離子含量偏高，可能加速鋼筋鏽蝕，進而造成混凝土開裂、剝落及耐久性降低。一般所稱海砂屋，法律與工程鑑定通常會以「高氯離子混凝土建築物」及其實際影響進行判斷，不會只從建材是否能證明來自海砂下結論。
牆面白華、混凝土剝落、鏽水或鋼筋外露，可以作為進一步檢查的原因，但這些現象也可能有其他成因。是否屬高氯離子建築物、影響哪些構件及是否危及結構安全，仍需由適當的取樣、試驗與專業評估確認。
2026 年 4 月 1 日生效的成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，在建物現況確認書第 6 項列出不同時期的檢測依據。區分基準是建築物依建築法規申報施工勘驗的日期，不是買賣日期或單看使用執照年份：
上述早期分段以當時 CNS 3090 新拌混凝土規範或尚無容許值為基礎；成屋已是硬固混凝土，取樣位置、深度、數量及試驗方法都可能影響結果。鑑定報告需要交代採用的規範、換算方式與樣本代表性，不能只呈現一個數字。
現行建物現況確認書要求記載是否曾做過混凝土水溶性氯離子含量檢測；如有檢測，還要填寫結果、是否超過容許值及處理方式。這項欄位是既有檢測資訊的揭露，不等於所有成屋交易都必須由賣方另行完成檢測。
氯離子含量與房屋瑕疵是相互關聯、但不完全相同的問題。法院通常會綜合下列資料：
只有一個位置的檢測值偏高，不當然代表整棟建築物的每一構件都有相同狀況；多處取樣也仍須檢查樣本是否具有代表性。相反地，局部異常若位於重要構件，仍可能對安全、耐久性或房屋價值產生明顯影響。結論取決於檢測範圍與專業意見。
當事人自行委託的檢測或鑑定報告可以作為證據，法院仍可能另行囑託專業機構鑑定。法院鑑定費通常先依裁定或指示預納；最後如何負擔，會依裁判結果及訴訟費用規定處理。自行支出的檢測或鑑定費能否列入損害，也要證明其必要性及與違約行為的因果關係。
民法第 354 條要求賣方擔保房屋在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的重大瑕疵，並具有賣方保證的品質。高氯離子問題若已實質影響房屋耐久性、結構安全、正常使用或交易價值，可能構成物之瑕疵。
物之瑕疵擔保原則上不以賣方有故意或過失為成立要件，但仍須確認瑕疵在危險移轉時是否已存在。買方簽約時已知瑕疵，或因重大過失而不知道且賣方沒有保證無瑕疵時，民法第 355 條可能排除擔保責任；賣方故意不告知時則不在此限。
契約記載「現況交屋」，仍要依具體文字判斷雙方排除或保留哪些責任。依民法第 366 條，賣方故意不告知瑕疵時，免除或限制瑕疵擔保責任的特約無效。適用成屋買賣定型化契約規範的消費交易，也不得約定在交屋後排除民法上的瑕疵擔保責任。
賣方依民法規定應負物之瑕疵擔保責任時，民法第 359 條原則上容許買方選擇解除契約或請求減少價金；依具體情況解除契約顯失公平時，買方只能請求減少價金。
解除契約是否顯失公平，會依瑕疵範圍、結構及使用影響、修復可能性與成本、房屋價值減損，以及雙方回復原狀的具體情況判斷。可修復不代表解除一定不成立，檢測值偏高也不代表解除一定成立。
最高法院 110 年度台上字第 733 號民事判決所涉房屋有多處混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕及結構強度減損，並有高額修復需要；法院依該案鑑定及交易情況，認為解除契約沒有顯失公平。該判決反映的是個案證據，不能轉化成適用所有房屋的固定比例。
解除契約成立後，雙方依民法第 259 條互負回復原狀義務，通常涉及返還房屋所有權、交付房屋及返還價金。減少價金則維持契約，調整房屋瑕疵所造成的對價失衡。減價數額會參考房屋無瑕疵與有瑕疵時的價值差異、修復費用及鑑定意見；修復費不必然等同法院判定的減價金額。
依民法第 360 條，房屋欠缺賣方所保證的品質，或賣方故意不告知瑕疵時，買方得不解除契約或請求減少價金，改請求不履行的損害賠償。這項規定不是所有物之瑕疵都能附加請求的賠償。
契約明載房屋並非海砂屋、現況文件就檢測結果作出明確保證，可能成為品質保證的證據。賣方是否故意不告知，則可從其持有的舊檢測報告、先前修復、管委會通知、交易說明及其他資料判斷，不能只因事後發現瑕疵就推定賣方當時知情。
房屋瑕疵若同時符合可歸責於賣方的不完全給付，買方可能依民法第 227 條主張債務不履行責任。是否成立，要依契約約定、瑕疵發生原因與時間、賣方可歸責性及損害因果關係個別判斷，不能以物之瑕疵擔保成立直接取代這些要件。
最高法院 111 年度台上字第 1700 號民事判決指出，物之瑕疵擔保與不完全給付的法律性質、成立要件及功能不同。主張哪一項權利，會影響所需證明的事項、解除條件與期間規定。
必要修復費、暫時遷居費、交易費用、鑑定費或價值減損是否可請求，取決於所採法律依據、實際支出、必要性及相當因果關係。同一損害不能因同時提出數個法律依據而重複受償。
民法第 356 條規定，買方應依房屋性質及通常程序從速檢查；發現應由賣方負責的瑕疵時，應即通知。依通常檢查不能發現的隱藏瑕疵，在日後發現時也應即通知。是否符合「應即通知」，要依取得檢測資訊的時間、後續確認需要及通知經過判斷。
通知內容宜能辨識房屋、瑕疵現象、檢測資料及買方的主張，並保留送達證明。存證信函是可使用的方式之一，電子郵件、通訊紀錄或其他書面方式能否證明通知，仍要看內容、對象與送達資料。賣方故意不告知瑕疵時，民法第 357 條排除第 356 條通知規定的適用。
瑕疵通知的功能，是告知賣方房屋存在何種問題；解除契約或請求減少價金，則是買方進一步行使特定權利。只有協商、檢測或通知瑕疵，不一定等於已經行使解除權或減價請求權，文書內容需要分別確認。
依民法第 365 條，買方依物之瑕疵擔保解除契約或請求減少價金，權利會在下列任一期間經過時消滅：
賣方故意不告知瑕疵時，法律排除的是通知後六個月的限制，交付後五年的期間仍然存在。第 365 條直接規範的是物之瑕疵擔保的解除與減價；民法第 360 條損害賠償、第 227 條不完全給付或其他請求，各有不同要件與期間，不能把六個月、五年一律套用，也不能因其中一項期間已過就推定其他請求必然成立。
若賣方以虛假資訊使買方陷於錯誤而簽約，民法第 92、93 條的詐欺撤銷可能另有適用。這項撤銷須證明詐欺行為、錯誤及締約間的關聯，並在發現詐欺後一年內行使；自意思表示後經過十年即不得撤銷。房屋有瑕疵或賣方沒有主動說明，尚不足單獨證明詐欺。
賣方已知的檢測結果、修復紀錄、同棟建築物列管或鑑定資訊，與買方在簽約前取得哪些資料，都會影響瑕疵擔保、品質保證、故意不告知及買方是否知情的判斷。建物現況確認書填寫「未曾檢測」，與填寫「檢測未超過標準」具有不同意義。
買方取得檢測報告後，也需要確認報告採用的年代標準、取樣範圍與結構意見，才能判斷房屋是否減少價值或通常效用，以及解除、減價或賠償各自需要哪些證據。市場價格變動或個人是否仍想保留房屋，可以納入協商考量，但不會取代法律要件。
海砂屋爭議不能只用一個氯離子數值判斷。施工勘驗年代、硬固混凝土檢測方式、取樣代表性、結構與價值影響，以及交易時的揭露內容，都會影響房屋是否構成法律上的瑕疵。
解除契約、減少價金與損害賠償的成立要件並不相同，通知瑕疵也不等於已經行使解除或減價權利。把檢測證據、契約約定、賣方知情程度及各項期間分開審查，才能確認個案可主張的權利與範圍。
※ 本文依 2026 年 7 月 24 日前可查得的法令、契約規範與裁判整理，僅說明一般法律問題，不代替個案法律意見。
