24 OCT 2025 張倍齊律師
中古屋交易中常被統稱為「現況說明書」的文件，可能是「不動產說明書」或「建物現況確認書」。兩者的法源、製作人及適用情形不同，文件名稱本身不足以判斷法律效果。
房屋買賣如果委由不動產經紀業仲介或代銷，依不動產經紀業管理條例第22條至第24條，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章；經紀人員解說前，應先由委託人簽章。雙方簽訂買賣契約時，經紀人應交付給交易相對人並由其簽章，這份說明書依法視為買賣契約的一部分。
因此，有仲介參與時，要確認文件上是否有委託人、經紀人與買方的簽章，並核對實際解說版本。只有空白表格、未簽章草稿或看屋時的簡表，法律地位可能不同。
建物現況確認書是「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的附件。這套規範依消費者保護法第17條訂定，企業經營者以定型化契約出售成屋給消費者時，應遵守相關規定。
純粹私人間的中古屋買賣，是否直接適用定型化契約規範，要看交易主體與契約提供情形；不過，雙方把確認書簽署並納入買賣契約後，仍可作為契約內容與證據。私下交易也不宜因此省略屋況、權利狀態與已知事故的書面確認。
說明書的作用在於記錄交易當時提供了哪些資訊。它可能影響法院判斷賣方曾說明什麼、買方在訂約時知道什麼，以及仲介是否完成解說與交付義務；但一個「有」或「無」的勾選，不會自動決定所有民事責任。
閱讀時可把每一項回答與相關資料一起核對：
如果答案是「無」或「不知」，可請填寫判斷期間與資料來源。例如賣方自何時持有、是否自住、是否曾出租、由誰提供屋況資訊，以及有無修繕或管委會通知。備註與附件應在簽約前完成，並由雙方確認版本與頁數。
內政部修正後的建物現況確認書與不動產說明書應記載事項，均自2026年4月1日生效，但新增內容並不完全相同。
建物現況確認書更新混凝土中最大水溶性氯離子含量的檢測說明，並增加自來水加壓受水設備及太陽光電發電設備的欄位。太陽光電部分包括設置依據、位置及管理維護情形；加壓受水設備部分則依供水區域及表格內容確認設備與管理維護責任。
不動產說明書增加太陽光電發電設備及其位置、建築能效標示等資訊，並調整交屋時所附氯離子含量檢測報告的名稱。新制生效後，企業經營者提供的成屋定型化契約或經紀業製作的不動產說明書仍使用舊版時，可要求確認適用版本並補齊資料。
欄位要求揭露「有無取得」標示或「有無檢測」，不等於每棟中古屋都必須另外取得能效標示或重新檢測。要依表格文字、建物年代、既有資料及個別法令判斷，不能把未附某項報告直接視為房屋已有瑕疵。
依民法第354條，賣方應擔保標的物在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵；減少程度無關重要者，不算瑕疵。若契約沒有另訂，民法第373條原則上以交付時作為利益與危險移轉的時間。
漏水、違建、氯離子含量、結構問題或曾發生非自然死亡事件，是否構成民法上的瑕疵，仍要分別確認：
民法第355條規定，買方在契約成立時已知瑕疵，賣方不負物之瑕疵擔保責任；買方因重大過失而不知時，原則上也是如此，但賣方保證無瑕疵或故意不告知者例外。簽署說明書可能是判斷知情與否的證據，仍須看記載是否具體、是否確實解說，以及附件和交易過程。
說明書勾選不實也不當然成立民法詐欺撤銷或刑法詐欺罪。民事上仍要檢視故意、重要事實、錯誤與意思表示的關係；刑事責任另須符合不法所有意圖、詐術、錯誤及財產處分等要件。
契約只寫「現況交屋」，可以作為判斷買方接受哪些現況的資料，但不能直接推論賣方已免除一切瑕疵擔保責任。仍應連同現況說明、照片、驗屋資料、價格協商及其他條款判斷雙方約定的範圍。
如果契約另有明確的不負瑕疵擔保特約，仍須確認免責的標的與範圍。依民法第366條，賣方故意不告知瑕疵時，免除或限制瑕疵擔保義務的特約無效。因此，賣方是否知道瑕疵，對免責特約的效力很重要；但在沒有有效免責特約時，物之瑕疵擔保責任本身並不以賣方有過失為必要。
民法第356條規定，買方應依物的性質及通常程序從速檢查。發現應由賣方負擔保責任的瑕疵時，應即通知；通常檢查無法發現的瑕疵，日後發現時也應即通知。賣方故意不告知瑕疵時，依第357條不適用上述規定。
通知沒有固定只能使用存證信函，但內容應能辨識房屋、瑕疵位置、發現時間與主張，並保留送達證明。照片、影片、檢測或修繕前的現況也應保存；需要緊急止漏或安全處置時，可先記錄原狀、通知相關人員，再依現場急迫性處理。
賣方依規定應負擔保責任時，民法第359條原則上容許買方解除契約或請求減少價金；解除顯失公平時，只能減少價金。依第365條，解除權或減價請求權在通知後六個月不行使，或自交付起經過五年而消滅，以先到者為準。賣方故意不告知瑕疵時，不適用通知後六個月的限制，但條文沒有排除交付後五年的期間。
民法第360條另規定，賣方保證品質或故意不告知瑕疵時，買方可以請求不履行的損害賠償。個案是否還能依一般契約不履行、侵權行為、詐欺撤銷或其他法律關係主張，須各自檢查成立要件與期間，不能把第360條當成所有損害賠償請求的唯一依據。
簽約前，買方可核對謄本、測量成果圖、使用執照、現況說明文件、廣告、照片、修繕及檢測資料，必要時安排驗屋。驗屋範圍、方法與當日天候都可能影響結果，報告也不能取代賣方對已知資訊的說明。
賣方填寫時，應依實際知悉範圍回答。曾經漏水、修繕、出租、接獲違建或管委會通知時，可寫明日期、範圍、處理結果及資料來源。沒有把握的事項，不宜猜測或以概括文字代替。
爭議發生後，可整理簽署版本、不動產買賣契約、仲介廣告與帶看資料、交屋紀錄、照片、對話、檢測報告、修繕估價、付款資料，以及通知賣方或仲介的紀錄。後續主張要依文件性質、瑕疵發生時間、買方知情程度、免責特約、通知與期間分別判斷。
中古屋說明文件要先辨認種類，再核對簽章、勾選、備註與附件。文件內容是判斷揭露、知情及契約責任的資料，但仍須和房屋現況、交易過程及民法要件一起判斷。發現問題後，保存原始狀況、完成通知並確認期間，通常比單看表格上的一個勾選更能釐清責任。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
