23 JUN 2025 張倍齊律師
交屋後才得知房屋曾發生非自然死亡，能否解除契約或請求減價，不能只看一般人口中的「凶宅」稱呼。需要分別確認事件發生的時間與位置、不動產說明書及契約如何記載、買賣時雙方是否知情，以及該事件是否造成房屋交易價值減損。
「凶宅」並非民法統一定義的法律用語。內政部的不動產說明書規範、買賣契約的約定與法院對物之瑕疵的判斷，各有不同作用，不能直接互相取代。
依內政部公告的不動產說明書應記載及不得記載事項，成屋說明書應記載：建物專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡；如有，應加以說明。
交易如委由不動產經紀業仲介，依不動產經紀業管理條例第 22 條，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章。依同條例第 23 條及第 24 條，經紀人應向交易相對人解說，說明書在解說前應經委託人簽章；簽訂買賣契約時，說明書應交付買方並視為契約的一部分。
上述欄位有「產權持有期間」及「專有部分」的文字範圍，但這只是說明書的記載項目。事件發生在前手持有期間、共有部分或其他位置時，仍要依契約承諾、賣方知情情形、事件與房屋的關聯及價值影響，另行判斷民事責任。
民法第 354 條規定，出賣人應擔保房屋在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵；減少程度無關重要者，不視為瑕疵。房屋即使沒有結構或設備損壞，特定死亡事件如已影響一般交易接受度及市場價格，仍可能構成價值瑕疵。司法院也曾以一般說明指出，房屋內發生命案或自殺而影響房價時，買方可能依民法請求解除、減價或損害賠償。
是否構成瑕疵仍依個案認定。法院可能檢視事件性質、發生位置、距離交易的時間、媒體或社區知悉程度、契約約定及估價資料。原稿以事件類型直接排列嚴重程度，容易讓人誤以為有固定判斷表，因此改以實際價值影響及契約內容說明。
物之瑕疵擔保責任不以賣方故意隱瞞為必要。不過，賣方是否知情仍會影響其他請求。依民法第 355 條，買方在契約成立時已知瑕疵，賣方原則上不負擔保責任；買方因重大過失而不知，且賣方未保證無瑕疵時，也可能無法主張擔保責任，但賣方故意不告知者不在此限。
因此，應保存買賣前的詢問、仲介回覆、不動產說明書與契約條款。這些資料可以協助判斷買方是否知情、賣方是否曾保證特定品質，以及有無故意隱瞞。
房屋構成物之瑕疵，且賣方依法應負擔保責任時，買方可依民法第 359 條解除契約或請求減少價金。如果解除契約依個案情形顯失公平，買方只能請求減少價金。法院會依交易及瑕疵的整體情況判斷，並沒有任何事件一律可以解約的規則。
請求減少價金時，需要說明無瑕疵房屋與現況房屋在交易時的價值差額。實務上可能透過不動產估價師報告或法院鑑定處理。事件發生時間、位置、公開程度及當地市場反應都可能影響估價，網路文章所列的固定減價比例不能代替個案資料。
依民法第 360 條，房屋缺少賣方所保證的品質，或賣方故意不告知瑕疵時，買方得請求不履行的損害賠償。若契約另有具體保證、違約責任或其他約定，也應一併檢視。
契約即使有「現況交屋」或限制瑕疵擔保的文字，也要看約定範圍。依民法第 366 條，賣方故意不告知瑕疵時，免除或限制瑕疵擔保義務的特約無效。
賣方明知重大事實，卻在不動產說明書勾選不實內容或以其他方式故意隱瞞，買方可能依民法第 92 條主張受詐欺而撤銷意思表示。買方仍須證明詐欺行為，以及自己因該行為作成買受的意思表示；不能只以交易後發現事件，直接推定賣方詐欺。
刑法第 339 條詐欺罪另有不法所有意圖、施用詐術、財產處分與損害等要件。民事未揭露爭議不一定成立刑事犯罪，也不宜把提出刑事告訴當成取得解約或減價的手段。
依民法第 356 條，買方應按房屋性質，依通常程序從速檢查；發現應由賣方負擔保責任的瑕疵時，應即通知。無法在通常檢查中立即發現的瑕疵，也應在日後發現時通知。怠於通知者，可能被視為承認所受領之物。依第 357 條，賣方故意不告知瑕疵時，不能援用這項通知失權規定。
通知可採存證信函或其他能證明內容及到達時間的方式，至少載明房屋、得知事件的日期與來源、目前掌握的資料，以及主張物之瑕疵擔保的意思。只有詢問賣方「是否知道」或要求說明，未必等同已行使解除權或減價請求。
依民法第 365 條，解除權或減少價金請求權，在依第 356 條通知後 6 個月不行使，或自房屋交付時起經過 5 年，即會消滅。兩個期間都要確認；不能因通知後尚未滿 6 個月，就忽略房屋是否接近交付滿 5 年。
通知瑕疵與行使解除、減價的意思表示是不同事項。買方決定主張何種權利後，應以內容清楚且可證明到達的方式向賣方表示。賣方故意不告知瑕疵時，第 365 條第 2 項排除的是通知後 6 個月的規定，交付後 5 年仍須留意。
依民法第 93 條，詐欺撤銷應在發現詐欺後 1 年內為之；自意思表示後經過 10 年，也不得撤銷。這套期間與第 365 條不同，仍須先有符合第 92 條的詐欺事實。
處理爭議時，可以依資料來源分開保存：
民間網站的地址紀錄可以作為查證線索，但不是官方認定，內容也可能錯誤或不完整。主張權利前，仍應確認事件是否發生、發生位置、與買賣標的的關係及賣方知情程度。
買方應閱讀不動產說明書及附件，並對空白、勾選不明或前後矛盾處提出書面詢問。若在意前手持有期間、共有部分或從專有部分墜落等情形，可以在契約中明確約定詢問及保證範圍，避免只使用「非凶宅」而未說明涵蓋期間、空間與事件類型。
周邊成交價格顯著不同時，可以比對實價登錄、屋況、樓層、面積與其他交易條件，再請賣方或仲介說明原因。價格較低本身不能證明房屋曾發生非自然死亡。
房屋在現任所有人持有期間發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡，且位於建物專有部分時，出售所使用的不動產說明書應依規定記載。自然死亡不在該欄位列舉的非自然死亡範圍內；若買方有具體詢問，或契約約定的揭露範圍較廣，仍應依事實回覆。
買到凶宅後，應依序確認事件事實、契約與不動產說明書、賣方知情程度、價值減損及各項期間。解除契約、減少價金、損害賠償與詐欺撤銷的要件不同，也各有需要證明的事實。
發現疑似瑕疵時，先保存完整交易資料並以可證明到達的方式通知賣方；決定解除或減價後，還要另外作成明確的權利表示。通知後 6 個月、交付後 5 年及詐欺撤銷期間應分別計算。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；具體情形仍須依個案事實及最新法令、實務見解判斷。
