07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP280 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
本集張倍齊律師以大富翁桌遊為起點，點出許多人對「抵押」最初且最常見的誤解：桌遊規定抵押後地產不能收益，讓人直覺以為設定抵押就等於房子不能使用。但台灣民法的抵押權設計完全不同，設定抵押後屋主仍保有使用、出租與處分不動產的完整權利。 抵押權的本質是擔保，銀行願意放貸的核心前提正是擁有不動產作為擔保品。一旦債務人無力清償，銀行可聲請拍賣抵押物，優先受償。此外，抵押權具有追及效：不管不動產輾轉移轉幾手，只要抵押權未塗銷，就一路跟著房子走。 本集適合第一次辦房貸、看到謄本有抵押登記不明白意思，或只是想搞清楚「抵押」到底是什麼的聽眾。
以下為本集精華段落，已校正 ASR 錯字、刪除重複贅詞，整理為可讀版本。 --- 【開場：大富翁的抵押印象】 你好，歡迎收聽法律護身符，我是張倍齊律師。今天我們要講的主題是大富翁遊戲的房產抵押。 不知道各位聽眾朋友，你第一次看到「抵押」這兩個字是在哪裡？對我來講，是小時候玩大富翁桌遊。大富翁遊戲大家應該都玩過——走到哪裡就買那塊地，別人路過就要付過路費，可以蓋房子增加收費。 那時候我第一次看到「抵押」兩個字，完全不懂是什麼意思，只知道：把那張地權卡翻過來，壓在遊戲盤底下，就可以跟銀行借錢。比方說你買的新生北路，如果是2,000塊，抵押後可以拿1,000塊；但這1,000塊要還清，才能把地產贖回。 而且在桌遊裡，地產已經抵押的話，別人路過是不用付錢的——你讓人過路卻不能收益。我以前就是這樣理解「抵押」的。 --- 【關鍵糾正：現實的抵押權與桌遊不同】 但我直接告訴大家，這個理解放到現實生活中是錯的。 台灣民法規定的抵押權，設定抵押後你還是可以住、可以出租給別人、甚至可以賣。你要自己用、出租給別人都可以；如果你要賣掉，買方在過戶時，通常會用他的貸款銀行幫你把舊的抵押權塗銷，他再用自己的新貸款設定新的抵押，你這邊等於結算拿錢走人。 所以房子設定了抵押，它其實是能夠讓社會交易持續活絡的一個擔保品，不是說設定了就不能動。 --- 【什麼是抵押權？物保 vs 人保】 抵押權是一種擔保制度。你跟銀行借錢，銀行評估你的信用、收入、還款能力，願意借你錢，但還是擔心你還不出來，所以會要求你拿東西來做擔保。 在法律上，這有兩種： - 物保：用不動產（房子、土地）來擔保，就是抵押權。 - 人保：找一個人當保證人；債務人還不出錢，保證人要代為清償。 銀行通常要求房子與所坐落的土地一起設定抵押——除非房子和土地是分開所有，否則一般都是一起設定。 --- 【房貸與法拍的運作邏輯】 比方說，你買一間1,000萬的房子，通常準備兩成頭期款、八成用貸款，銀行貸你800萬，這800萬就要設定抵押權——拿你買的房子當擔保。未來你如果還不出錢，銀行可以聲請法院拍賣這個房子，用拍賣所得來清償債務。 如果你已經還到只剩700萬，法拍所得銀行先拿回700萬；還有剩餘，才依順位分給其他債權人。 抵押權人有優先受償的效力，比起沒有設定抵押的一般債權人，強很多。這也是為什麼房子是最好的擔保品——在台灣，不動產原則上不太會暴跌，銀行就有足夠的信心把錢借出去。 --- 【一胎、二胎、三胎抵押】 抵押權可以設定多胎。銀行買房時通常設第一順位（一胎）。有些人想再借錢，可以設第二順位（二胎），甚至還有三胎，但順位越後，能借到的錢越少，也越難找到願意承接的貸款方。 --- 【抵押權追及效：房子轉手抵押跟著走】 抵押權有一個重要特性叫追及效：不管房子過幾手，只要抵押權沒有被塗銷，它就一路跟著這個不動產走。 舉例：父母的房子還有未塗銷的抵押權，可以送給子女、子女繼承，都沒問題——但繼承後，抵押權不會消失，它仍然附著在那棟房子上。抵押權就像是追著這個不動產跑，不管今天過幾手。 --- 【塗銷與謄本判讀】 貸款還清後，你可以要求銀行辦理抵押權塗銷，讓謄本恢復乾淨，只剩所有權登記。有些人很在意這件事，要等到塗銷完才覺得房子真正是自己的；也有人因為房子增值，不急著塗銷，而是去跟銀行談增貸。 但謄本上有抵押登記不等於債務還沒還清——設定擔保額度和實際剩餘債務是不同的，只看謄本上的擔保金額，不代表屋主真的欠那麼多。
如果你辦過房貸、看到謄本上有抵押登記卻不確定意思，或對設定二胎、抵押塗銷時機有疑問，歡迎與張倍齊律師聯繫，說明你目前的狀況，由張倍齊律師評估下一步。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
