07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP460 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
本集以一件起源於桃園、歷經三審的房仲糾紛案件為主軸。一對夫婦透過仲介買了一戶將近三千萬的房子，事後想解約，仲介為了留住客戶，主動提出由自己幫忙轉售，並與買方夫婦簽訂書面約定：賣掉後扣除成本、利息、稅費，保證獲利不低於 100 萬元；若未達標，仲介負責補足差額。 然而房子最終拖了將近五年才賣掉，出售價格不但讓夫婦未能獲利 100 萬，連本金都沒能回收，算一算虧損超過 600 萬元。夫婦持約定書提告，法院認定這份保證補足差額的約定是有效的契約義務，仲介必須照約履行。仲介試圖以民法第 252 條主張違約金酌減，法院明確指出：此處的約定性質上並非違約金，而是保證義務未成就後所發動的契約責任，不適用違約金酌減規定，金額不得打折。 張倍齊律師從這個案例提煉出兩個核心提醒：一、口頭的保證獲利在法律上幾乎沒有拘束力，必須白紙黑字寫入契約才有效；二、一旦明確寫入「補足差額」約定，法院可能認定這不是違約金，無法酌減，業者須承擔全額風險。
以下為節目內容的可讀版整理，已校正 ASR 錯字、刪除重複贅字，不代表原始逐字稿全文。 --- 案件背景 一對夫婦透過仲介買了一戶桃園的房子，價格將近三千萬。交屋後夫婦覺得房子跟當初想像的不一樣，想要解約。仲介聽到買方想解約，擔心仲介費出問題，就跟這對夫婦說：「不要解約，解約損失更大。不然這樣，你們把房子交給我來幫你賣，我保證你們不但不會虧損，還可以賣到好價錢，扣掉成本之後讓你們轉手獲利，何必解約？」 這對夫婦聽了心動，決定不解約。但他們特別謹慎，要求把這件事白紙黑字寫成合約，仲介簽名蓋章。合約明確記載：「賣掉之後，扣除購屋成本、利息、稅費，保證獲利不低於 100 萬元。如果這對夫妻賺不到 100 萬，仲介要連帶補足差額。」 案件結果 然而，這間房子最終拖了將近五年才賣掉，賣出的價格讓夫婦不但沒有賺到 100 萬，連本金都沒有回來，算下來損失超過 600 萬。夫婦依照約定書提告。法院最後判決：這份保證獲利補足差額的約定是有效的契約義務，仲介必須補足夫婦的損失，而且金額不能打折。 關鍵法律爭議：口頭保證 vs 書面保證的差別 張倍齊律師說，在日常生活中，業務人員掛在嘴邊的「保證獲利」「保證看漲」「買這支股票保證賺」，大部分根本沒有法律效力。這種口頭承諾：第一，通常沒有錄音；第二，就算有錄音，內容也很模糊——保證獲利多少？從哪個時間點算？要不要扣稅？沒達標怎麼辦？誰來補？全都說不清楚。 而且，這種話術上的「保證」，跟民法上的「保證契約」是完全不同的概念。民法上的保證契約，是針對一筆特定的借款或債務，保證人承諾：如果債務人還不出來，由保證人代為清償。一般人常說「人呆才去當保證人」，指的就是這種保證人的法律責任。 本案的關鍵轉折 本案的特殊之處在於：仲介把「保證獲利 100 萬元、未達標由仲介補足差額」的條件，明確寫進書面合約。這就不再是廣告詞，而是具體的契約義務。房子賣了，賣虧了，仲介就必須照約補足。 違約金酌減的抗辯為何失敗 仲介在訴訟中主張依照民法第 252 條，請求法院酌減違約金，因為違約金過高。張倍齊律師解釋：民法第 252 條確實有規定，如果違約金過高，法院可以酌減到相當數額。但本案法院說「不行」——因為這份補足差額的約定，性質上根本不是違約金。 違約金的意思是：我答應你要做某件事，結果我沒做到，所以我要付違約金。但在本案，並不是仲介哪件事沒做到，而是他的「保證」沒有實現。既然保證沒有實現，就是契約所約定的義務自動發動，仲介要補足差額。這個性質比較接近一種保證義務，而非違約金。法官也認為這不是違約金，就算法官想幫仲介減，法律上也沒有依據。 給大家的兩個提醒 第一：生活中聽到有人把「保證」掛在嘴邊，要小心。很多事情很難真正保證，凡是講太滿的，通常都要打折扣。 第二：如果對方真的願意保證，就把條件寫進去——幾年後沒賣掉怎麼辦、賣掉後沒獲利要賠多少、由誰來補——這對你才有保障。 對房仲或代銷業者也要提醒：話不要說太滿。如果真的把「保證補足差額」寫進去，就必須承擔全額風險，不要以為到時候可以請法院酌減，法院未必會這樣認定。 下一集將繼續用同一個案例做其他延伸。
買房是人生的重大決定，一旦遭遇房仲話術失真或保證跳票，事後追討往往曠日廢時。張倍齊律師提醒：不論對方說得多保證，沒有白紙黑字、沒有明確的補救條件，都只是廣告詞。如果您正在評估是否委託仲介轉售，或已遭遇類似的「保證獲利」糾紛，歡迎與張倍齊律師進行法律諮詢，協助您釐清契約義務的效力與救濟路徑。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
