買到漏水屋怎麼辦?律師教你保障權益、應對瑕疵的完整指南

24 JUN 2025 張倍齊律師

壹、認識「瑕疵擔保」:賣方不可迴避的責任

一、什麼是物之瑕疵擔保責任?

(一) 法律上的基本概念

  所謂「瑕疵擔保」,是指賣方在出售物品(包括房屋等不動產)時,必須擔保該物品在危險移轉(通常指房屋交付)時,沒有會減損其價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵。簡單來說,賣家賣東西給買家,必須擔保這東西是好的、可以正常使用的。此項責任是法律賦予賣方的基本義務,即便買賣契約中未特別載明,賣方仍須承擔 。值得注意的是,此種瑕疵擔保責任屬於「無過失責任」,也就是說,即使賣方聲稱自己對於房屋漏水並不知情,只要瑕疵確實存在於交付時,賣方原則上仍需負責。這一點對於買方而言至關重要,因為買方無須證明賣方「明知」瑕疵的存在,僅需證明瑕疵於交付時即存在且未被告知,或屬於隱蔽瑕疵,即可主張權利,這大幅降低了買方在舉證賣方主觀意圖上的困難。

(二) 賣方擔保的範圍:不論動產或不動產

  瑕疵擔保的原則廣泛適用於各類買賣契約,無論是手機、汽車等動產,或是本文所探討的房屋等不動產,賣方均應就其出售的標的物負起瑕疵擔保的責任。

二、「不動產現況說明書」的重要性

(一) 賣方誠實告知的義務

  在不動產交易實務中,「不動產現況說明書」是一份極為關鍵的文件。賣方有義務在此文件中,就房屋的各項現況逐一確認並誠實告知,例如是否有漏水、壁癌,乃至於是否曾發生非自然死亡事件等 。這份文件不僅是買賣雙方簽訂契約時的重要參考,更具有法律上的效力。若賣方在不動產現況說明書中勾選「無漏水」,但交屋後買方卻發現房屋明明存在漏水情形,此份文件便成為買方主張權利時的有力證據。

(二) 未誠實告知的法律後果

1. 民事責任:瑕疵擔保與不完全給付

  倘若不動產現況說明書的記載與事實不符(例如,聲稱無漏水,實際上卻有漏水),賣方除了需承擔前述的民事「瑕疵擔保責任」外,亦可能構成「契約不完全給付」的責任。

2. 刑事責任:詐欺罪的可能性

  更嚴重的是,若賣方刻意在不動產現況說明書中隱瞞漏水等重大瑕疵,例如明明知悉漏水卻勾選「無漏水」,則不僅需負擔民事責任,更有可能構成刑法上的「詐欺罪」。實務上,法院在判斷賣方是否構成詐欺時,不動產現況說明書的內容往往是重要的參考依據。因為這份文件是賣方對房屋狀況的正式聲明,若在此一具有法律意義的文件上故意提供不實資訊,便不僅是單純的疏忽,而可能被視為具有欺罔意圖的積極行為,此種積極的誤導是構成詐欺罪的重要環節。

(三) 買方已獲告知情況之例外

  相對地,如果賣方已在不動產現況說明書中誠實揭露房屋有滲漏水情形,或者買方在簽約前已透過其他途徑明確知悉此瑕疵,而仍然決定購買(通常可能會伴隨價格上的折讓),那麼在法律上,買賣雙方可謂已達成「你情我願」的合意。此時,賣方就該已告知的特定瑕疵,原則上無須再負擔瑕疵擔保責任。畢竟,有瑕疵的房屋並非不能買賣,重點在於買賣雙方對於屋況的認知是否一致,以及資訊是否透明。

貳、買到漏水屋,您可以主張的三大權利

  當買方不幸購入有未揭露瑕疵的漏水屋時,法律賦予買方幾種主要的救濟途徑。然而,需要特別注意的是,這些權利在行使時,原則上是「擇一」主張,亦即買方需依據瑕疵的嚴重程度及自身需求,選擇最適合的方案。例如,若已請求減少價金,便不能再就同一瑕疵所造成的價值減損部分重複請求修繕費用的損害賠償,因為減少價金的目的已是彌補房屋因瑕疵而減損的價值。此一「擇一」原則,是買方及其法律顧問在擬定求償策略時必須考量的重點。

一、解除契約

(一) 適用條件:瑕疵須達嚴重程度

  解除契約是最為徹底的救濟方式,但其門檻也相對較高。通常,必須是漏水等瑕疵極為嚴重,已達到使房屋不堪居住,或嚴重影響契約訂立之根本目的,例如房屋結構安全受損、修復顯有困難或修復成本過高等情況,法院才可能准許解除契約。單純的滲漏水,若未達此等嚴重程度,法院通常傾向不輕易判准解約。

(二) 法律效果:回復原狀

  一旦契約經合法解除,其法律效果是雙方互負回復原狀的義務。亦即,買方須將房屋返還給賣方,賣方則須將已收受的價金全數退還給買方,使雙方回復到如同契約未曾訂立前的狀態。

二、減少價金

(一) 計算方式:漏水屋與正常屋況的市價差異

  相較於解除契約,請求減少價金是實務上較為常見的處理方式。此方式的核心在於,買方當初是以「沒有漏水」的正常屋況為前提來議定價格並購入房屋。如今發現房屋存在漏水瑕疵,其市場價值自然會低於正常屋況的房屋。因此,買方可請求減少的價金數額,即為該房屋在有漏水瑕疵情況下的市場價值,與假設其無漏水瑕疵情況下的市場價值之間的差額。此差額的認定,實務上常需借助專業的「不動產估價師」進行鑑定 。

(二) 實際運作:請求返還部分價金

  在請求減少價金的情況下,買方仍保有房屋所有權,買賣契約繼續有效,但賣方必須將經法院酌定或雙方協議的價金差額返還給買方。

三、損害賠償 

(一) 賠償範圍:例如修繕費用

  除了上述解除契約或減少價金外,買方也可以選擇請求損害賠償。此處的損害賠償,最常見的即是因漏水而實際支出的修繕費用。例如,買方為修復漏水問題所花費的抓漏、防水工程、油漆粉刷等費用,均可向賣方請求賠償。

(二) 與減少價金的選擇

  如前所述,損害賠償與減少價金通常是擇一主張。若買方已成功請求減少價金,該減少的數額理論上已反映了房屋因瑕疵所減損的價值(此價值減損常隱含了未來修復的成本),便不能再就同一修繕項目重複請求損害賠償。但若有其他因漏水而衍生的間接損失(例如,因漏水導致家具損壞),則可能仍有另行求償空間,惟此部分需視個案情況而定。

參、主張權利,務必注意「時效」問題

  在處理任何法律問題時,「時效」都是一個至關重要的環節。所謂「法律不保護讓權利睡著的人」,一旦超過法定的權利行使期限,即使原本有充分的理由,也可能因為罹於時效而無法獲得法律的救濟。因此,買到漏水屋的民眾,務必對相關的時效規定有清楚的認識。

一、發現瑕疵的「及時通知義務」

(一) 為何要及時通知?

  根據我國民法第356條規定,買方在受領標的物後,應按通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由賣方負擔保責任的瑕疵時,應「立即」或「從速」通知賣方。此規定的目的,一方面是讓賣方有機會檢視瑕疵狀況、確認責任,並可能及時進行修補;另一方面也是避免因買方怠於通知,導致瑕疵擴大或證據滅失。

(二) 如何有效通知:存證信函的重要性

  為了確保通知的效力並留下證據,強烈建議買方應以「存證信函」的方式,正式將發現漏水瑕疵的情形書面通知賣方。存證信函能清楚記載通知的內容、時間以及對方收受的日期,這在日後若不幸進入訴訟程序時,將是證明買方已盡及時通知義務的關鍵證據。

二、權利行使的期限

(一) 通知後六個月內須採取法律行動

  依民法第365條規定,買方因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買方依前述規定為「通知後六個月間」不行使而消滅。也就是說,在買方向賣方發出瑕疵通知後,如果雙方未能在六個月內達成和解,買方就必須在這六個月的期限內,正式向法院提起訴訟,以行使其權利,否則權利可能歸於消滅。

(二) 「及時檢查通知義務」的認定

1. 法律未明定具體天數的原因

  關於發現瑕疵後應於多久內通知賣方才算「及時」或「從速」,法律並未設定一個絕對的、固定的天數。這是因為不同種類的物品,其瑕疵的顯現時點與檢查難易度各不相同。例如,一支手機的功能性瑕疵,可能在幾天內就能發現;而房屋的漏水問題,有時則需要較長時間,或特定條件下(如雨季)才會浮現。這種「沒有一定」的彈性,也可能為買方帶來判斷上的不確定性。

2. 實務上對漏水屋的考量 (例如:需雨季才能發現)

  針對房屋漏水這類瑕疵,法院在實務上通常會考量其隱蔽性。有些漏水情況,可能需要經歷一段時間的居住使用,或等到雨季來臨、連續大雨後才會顯現。因此,若買方在交屋後數個月內發現漏水並立即通知賣方,多數法院仍會認為符合及時檢查通知的義務。重點在於,一旦合理地發現並確認瑕疵後,就不應無故拖延通知。

(三) 最多不能超過五年

  除了前述的及時通知義務及通知後六個月的行使權期間外,民法第365條同時規定,買方的解除權或減少價金請求權,「自物之交付時起經過五年」而消滅。這意味著,無論瑕疵何時被發現、何時通知,從房屋交付給買方的那天起算,買方主張瑕疵擔保權利的最終期限就是五年。

  值得一提的是,若賣方「故意不告知瑕疵」,則前述通知後六個月的行使權期間限制,依同法條但書規定,並不適用。換言之,若能證明賣方是惡意隱瞞,買方在通知後行使權利的時間壓力或可減輕,但仍建議盡速採取行動,且五年除斥期間的規定通常仍然適用。此部分涉及法律解釋與個案事實認定,情況複雜,建議諮詢專業律師。

肆、給買到漏水屋民眾的具體建議

  當不幸發現購買的房屋有漏水情況時,除了了解法律上的權利與時效外,採取正確的應對步驟也同樣重要。

一、發現漏水時的應對步驟

(一) 立即蒐證

  一旦發現漏水,首要之務便是立即進行蒐證。應詳細拍攝漏水位置、範圍、嚴重程度的照片及影片,並記錄發現日期、時間等細節。這些影像和文字記錄,將是日後與賣方協商或進行法律程序時的重要證據。

(二) 書面通知賣方

  如前所述,應盡快以存證信函等書面方式,正式通知賣方房屋有漏水瑕疵。在通知中應清楚說明漏水狀況,並要求賣方處理。一個非常關鍵的提醒是,在未與賣方協商或取得其同意前,切勿擅自進行修繕。因為一旦自行修復,可能會破壞瑕疵的原貌,影響證據的完整性,甚至可能讓賣方有藉口推卸責任,主張瑕疵是修繕不當所致,或無法判斷原始瑕疵程度。

(三) 尋求專業協助

  面對漏水屋糾紛,建議及早尋求專業律師的法律諮詢,以充分了解自身的權利、可行的法律途徑以及應注意的訴訟策略。此外,亦可考慮聘請具有公信力的「驗屋公司」或相關技師進行專業鑑定。專業的驗屋報告能以客觀數據和儀器檢測結果(例如使用熱顯像儀、水份計等),明確指出漏水的原因、範圍及修復建議,這對於釐清責任及評估損失金額非常有幫助。正確的行動順序應為:先保全證據(拍照錄影),接著正式通知賣方,然後(在給予賣方合理檢查時間或獲得其同意後,或作為協商的一部分)進行專業鑑定,最後才是修繕。

二、與賣方協商的注意事項

  與賣方進行協商時,應注意保留所有溝通的書面紀錄,例如往來信函、電子郵件或會議記錄。在協商過程中,應明確表達自身訴求,例如是要求賣方負責修繕、減少部分價金,或是其他解決方案。協商過程可能曠日廢時,若遲遲無法達成共識,且前述通知後六個月的訴訟時效即將屆滿,則務必考慮提起訴訟以中斷時效,保障自身權利。

三、何時應考慮提起訴訟

  若賣方對於漏水問題置之不理、否認責任,或雙方協商陷入僵局,且六個月的瑕疵擔保權利行使期間即將屆至時,買方即應果斷考慮提起訴訟。有時,提起訴訟本身也能對賣方形成壓力,促使其重回談判桌,尋求和解的可能(即所謂「以訟止訟」或「邊打訴訟邊調解」)。

結語:保障自身權益,積極面對漏水屋問題

  總結而言,買到漏水屋固然令人困擾,但法律提供了買方多種保障權益的途徑。關鍵在於充分了解「物之瑕疵擔保責任」的內涵、明瞭「不動產現況說明書」的重要性、掌握可主張的「解除契約、減少價金、損害賠償」三大權利,並且最重要的是,時刻注意各項「時效」規定,避免讓自身權利因延誤而喪失。

  面對漏水屋問題,積極蒐證、及時通知、尋求專業法律意見,並在必要時採取法律行動,是保障自身權益的不二法門。希望本文的解析,能為不幸遇到此類問題的民眾,提供實質的幫助與指引。

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