買到漏水屋怎麼辦？律師教你保障權益、應對瑕疵的完整指南

壹、認識「瑕疵擔保」：賣方的基本責任

一、什麼是物之瑕疵擔保？

賣方必須擔保所售物品（含不動產）在交付時無減損價值或效用的瑕疵。是法律賦予賣方的基本義務，即使契約未載明仍須承擔。

重要：瑕疵擔保屬「無過失責任」——即使賣方聲稱不知情，只要瑕疵於交付時存在，仍須負責。

二、「不動產現況說明書」

房屋買賣通常附有現況說明書，賣方須就：

• 是否有漏水
• 是否為凶宅
• 是否為海砂屋、輻射屋
• 其他重大瑕疵

誠實告知。虛偽記載可能構成詐欺或違反瑕疵擔保。

貳、買到漏水屋的三大權利

一、解除契約

瑕疵情節重大、嚴重影響居住或使用時，可解除契約退屋退款。但一般小瑕疵或可修繕者，法院較不准解約。

二、減少價金

依瑕疵嚴重程度減少價金。實務上漏水屋常以「修繕費用」或「房屋市價減損額」作為減少價金的數額。

三、損害賠償

若賣方有保證品質、故意不告知瑕疵，可請求損害賠償（如修繕費、無法使用房屋的租金損失等）。

參、時效問題

一、及時通知義務

民法第356條：發現瑕疵應立即通知賣方。建議：

• 發存證信函留下證據
• 拍照錄影
• 委託驗屋鑑定

二、權利行使期限

民法第365條：

• 通知後6個月內起訴
• 自交付起5年內（除賣方故意隱瞞）

肆、具體建議

一、發現漏水步驟

1. 立即拍照錄影存證
2. 請專業人員鑑定漏水原因
3. 發存證信函通知賣方
4. 協商修繕或賠償
5. 協商不成提起訴訟

二、協商注意事項

• 取得書面協議
• 明確約定修繕範圍、費用、期限
• 保留所有證據

三、何時訴訟？

• 協商失敗
• 金額超過諮詢費用
• 時效快到期

伍、結語

如您有漏水屋、不動產瑕疵法律需求，歡迎聯繫亮遠法律事務所 張倍齊律師。