04 JUL 2025 張倍齊律師
買方驗屋，主要是查看房屋現況與契約約定是否一致。常見項目包括漏水痕跡、門窗與排水、電路設備、牆地面平整度，以及建材品牌或型號。檢查結果如果有照片、測量資料與明確位置，日後較容易說明何時發現哪一項問題。
驗屋有其範圍。產權、抵押權、租賃關係、限制登記及契約條款，仍須查閱土地建物謄本、現況說明書與買賣契約。儀器讀值也可能受環境、操作方式或檢測條件影響，不能單憑一項讀值認定瑕疵原因。
《民法》第 354 條規定，出賣人應擔保房屋在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵，並具有其所保證的品質。減少程度無關重要者，不屬該條所稱瑕疵。
依第 356 條，買方應按房屋性質及通常程序，從速檢查所受領的房屋；發現應由賣方負責的瑕疵時，應即通知賣方。通常檢查無法發現的瑕疵，日後發現時也要即時通知。檢查要做到何種程度，仍會依房屋類型、瑕疵性質、雙方約定及個案情形判斷。
驗屋報告可以記錄檢查日期及當時觀察到的現象，卻不會自動完成對賣方的瑕疵通知。通知是否已到達賣方、內容能否辨識具體瑕疵，仍要依雙方往來資料判斷。發現問題後，可用驗收單、電子郵件、通訊軟體或存證信函通知，並保存送達或收受紀錄。
依《民法》第 365 條，買方因物有瑕疵而取得的解除權或減少價金請求權，在依第 356 條通知後六個月內未行使，或自房屋交付起經過五年，會因期間屆滿而消滅。前者從瑕疵通知後起算，後者從交付時起算，驗屋日未必與其中任何一天相同。
賣方故意不告知瑕疵時，第 365 條所定六個月期間不適用。損害賠償、契約履行或其他請求的成立要件與期間也可能不同，不能把所有房屋瑕疵爭議都套用同一個六個月期限。
中古屋簽約前，可以查看天花板、外牆側牆、浴室及窗框附近有無滲水或修補痕跡，並測試約定留置的水電與設備。屋況會受天候及使用狀態影響；需要較長檢查時間或儀器測量時，可先與賣方約定進入房屋的時間、範圍及復原責任。
簽約後、交屋前的核對，應以買賣契約、現況說明書及雙方承諾為基準。發現差異時，要記錄具體位置與現象，並確認修繕、價金處理及交屋安排。買方受領房屋後，仍應依第 356 條辦理通常檢查；交屋前曾經看屋，不代表日後發現的隱蔽瑕疵一概失去主張空間。
行政院公布的預售屋買賣契約書範本及現行定型化契約應記載事項要求，賣方完成約定設施並符合通知驗收條件後，應通知買方驗收。雙方驗收時，賣方應提供驗收單；發現房屋瑕疵時，要記載於驗收單，由賣方限期修繕。
買方有權從自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，在修繕完成並經雙方複驗合格後支付。這項規定指向特定比例與款項來源，不宜擴張成可以暫停全部尾款或阻止貸款撥付。實際付款與交屋安排仍應核對契約及瑕疵狀況。
實務常把第一次檢查稱為初驗，修繕後再檢查稱為複驗。每次檢查都應沿用同一份瑕疵編號與位置紀錄，寫明已修、未修或新增項目，避免只在紙上簽署「完成」而沒有留下逐項結果。
成屋在簽約時已可查看實體，買方可以把廣告、建材設備表、格局圖及現況說明書帶到現場逐項核對。若契約另有驗收或修繕程序，應照約定留下紀錄。成屋是否適用預售屋定型化契約中的交屋保留款規定，須依交易在簽約時是否屬預售屋及契約內容判斷。
一份便於後續查閱的紀錄，至少要能對應房屋、位置、時間及檢查方法。可包括：
漏水或結構問題的原因未明時，報告宜區分「現場所見」與「原因判斷」。例如牆面含水率偏高，可以記錄讀值及位置；是否來自外牆、防水層、管線或其他來源，可能還需要進一步檢測。
民間驗屋公司出具的報告可以作為證據提出，但沒有當然拘束法院的效力。法院會連同契約、現況說明書、交屋紀錄、照片、修繕單據、證人陳述及其他資料一起判斷。對方也可能爭執報告的製作者、檢查方法、檢測時間或瑕疵成因。
涉及漏水來源、結構安全、修繕範圍或價值減損等專業爭點時，訴訟中可能仍須由法院選任鑑定人。先前的驗屋報告可以協助界定爭議位置與問題，但不能預先取代法院鑑定。
委託驗屋前，可先確認服務範圍、使用工具、報告格式、檢測限制及複驗方式。報告如包含專業判斷，也可了解實際執行人員的專業背景。不同業者的人員資格與檢測能力有差異，單看「驗屋公司」名稱無法判斷報告證明力。
通知內容可寫明房屋、瑕疵位置、發現日期、具體現象及附件，並請賣方在所定期限內回覆檢查或修繕安排。第 356 條要求買方在發現瑕疵後即時通知。買方可以先通知已知事項，不必等到取得完整修繕估價或確認全部成因；後續資料可以再補充。
修繕前宜保留原始照片、影片、儀器資料與報告，並讓賣方有合理機會到場查看。漏水、用電或結構狀況如有立即危險，應先採取必要的防止損害措施，同時記錄修繕前狀態、施工項目與支出。自行全面拆除或修復後才通知，可能增加瑕疵原因及修繕必要性的舉證困難。
預售屋驗收發現瑕疵時，應把問題列入驗收單並取得副本。中古屋或一般成屋則可依契約所載通知方式辦理；若日後可能發生是否通知、何時通知的爭議，宜選用能保存內容與到達紀錄的方式。
| 處理方式 | 法律或契約依據 | 需要確認的事項 |
|---|---|---|
| 修繕 | 買賣契約、保固約定或預售屋驗收條款 | 修繕範圍、期限、施工方法及複驗結果 |
| 減少價金 | 《民法》第 359 條 | 瑕疵是否成立及房屋價值減少程度 |
| 解除契約 | 《民法》第 359 條 | 解除依個案情形是否顯失公平 |
| 損害賠償 | 《民法》第 360 條或其他契約責任規定 | 是否缺少保證品質、賣方是否故意不告知，或有其他債務不履行情形 |
處理方式要看瑕疵程度、契約約定、通知時間、修繕可能性及權利行使期間。第 359 條容許買方解除契約或請求減少價金；依個案情形解除顯失公平時，買方僅得請求減少價金。修繕請求則須確認契約、保固或預售屋驗收條款的內容。雙方協商修繕時，也要注意協議有無變更原契約權利，或約定完成修繕後如何認定爭議終結。
中古屋契約常見「現況交屋」文字，其效力仍須結合現況說明書、具體揭露內容及契約其他條款解釋。買方在契約成立時已知瑕疵，或因重大過失而不知瑕疵，可能涉及《民法》第 355 條所定賣方不負擔保責任的情形。
雙方如以特約免除或限制賣方的瑕疵擔保義務，還要注意第 366 條：賣方故意不告知瑕疵時，免責或限制責任的特約無效。品質保證、漏水保固及修繕承諾的內容，也會影響後續請求依據。
個別買方驗收自己的專有部分，與管理委員會或管理負責人辦理共有部分點交，屬於不同程序。《公寓大廈管理條例》第 57 條規定，起造人應在管理委員會成立或管理負責人推選、指定後七日內，會同主管機關、管理委員會或管理負責人，檢測水電、機械、消防及各類管線並辦理移交。
設備不能通過檢測或功能有明顯缺陷時，管理委員會或管理負責人可以報請主管機關處理。個別買方能否因公設問題保留價金或拒絕交屋，仍須依買賣契約、瑕疵內容及付款條件判斷，不能把公設點交程序直接等同個人房屋的驗收結果。
買房驗屋可以記錄房屋現況、契約差異與修繕過程。報告內容越能對應時間、位置、方法及原始資料，後續通知、協商或訴訟越容易釐清爭點。
驗屋、瑕疵通知及權利行使各有不同法律作用。發現問題後，應保存現場資料並即時通知賣方，再依房屋類型、契約約定及瑕疵程度確認修繕、減價、解除或損害賠償的要件與期間。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
