24 OCT 2025 張倍齊律師
建商以保固期屆滿為由拒絕修繕時，先確認建商所指的是哪一條保固約定。契約保固屆滿，只表示該項約定的期限可能已過；買方能否依民法主張瑕疵擔保、不完全給付或其他權利，仍須另外檢查要件及期間。
兩者的重要差異在於：契約保固依契約內容決定項目、期間及處理方式；民法物之瑕疵擔保則要求瑕疵在危險移轉時已存在，並受到檢查通知及權利行使期間限制。
預售屋買賣契約、附件、設備清冊、保固書及適用的定型化契約應記載事項，可能分別記載結構、防水、固定設備及其他項目的保固起算點與期限。不能只看客服口頭所稱的「保固幾年」，也不能假設所有項目共用同一期限。
依保固約定請求時，可核對：
保固期內提出請求，也不表示建商必須對所有損壞負責；仍須依約定範圍及瑕疵原因判斷。
民法第 354 條規定，出賣人應擔保買賣標的在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵，並具備所保證的品質。房屋在交付後才出現問題時，仍需釐清原因是否在危險移轉時已存在，例如施工、防水或材料問題，而不是單憑發現日期判斷。
依民法第 356 條，買方應按標的性質依通常程序從速檢查，發現應由出賣人負擔保責任的瑕疵時，應即通知。依通常檢查不能發現的瑕疵，於日後發現時仍應即通知。怠於通知可能產生視為承認所受領之物的效果；出賣人故意不告知瑕疵時，依第 357 條不適用這項規定。
通知內容可記載發現日期、位置、具體現象、影響及可供檢查的時間，並附上照片、影像、驗屋或修繕資料。重點是能證明何時以何種內容通知出賣人，不以特定文書名稱為必要。
出賣人應負瑕疵擔保責任時，民法第 359 條讓買方選擇解除契約或請求減少價金；依具體情形解除顯失公平時，只能請求減少價金。民法第 360 條的損害賠償則限於欠缺出賣人保證品質，或出賣人故意不告知瑕疵等情形。
買方要求直接修繕或償還修繕費，須找出契約保固、不完全給付或其他請求依據，不能只引用第 359 條就推定建商負修繕義務。
依民法第 365 條，解除權或減價請求權在買方依第 356 條通知後六個月不行使，或自標的物交付時起經過五年而消滅。兩項期間都要核對，不能把五年理解成發現瑕疵後另有五年。
出賣人故意不告知瑕疵時，不適用通知後六個月的限制；條文並未一併排除自交付時起五年的限制。其他損害賠償或契約請求的期間，則依其請求權基礎另行判斷。
民法第 493 至 495 條規範承攬工作有瑕疵時的修補、減少報酬、損害賠償及特定解除條件。購屋者與建商之間是否同時存在承攬關係，要依契約內容及法律關係判斷，不能因瑕疵來自施工，就直接把買方當成承攬契約的定作人。
若爭議另涉及買方委託的裝修、追加工程或獨立施工契約，才需要依該契約確認承攬人、工作內容、驗收及瑕疵通知。不同契約的相對人及期間可能不同，主張時應分開列明。
漏水、壁癌的通知與責任判斷可另參房屋漏水的瑕疵擔保、通知與責任；預售屋驗屋及尾款問題可參預售屋驗屋、修補與同時履行抗辯。
契約可約定保固的項目與期限，但排除法定瑕疵擔保的條款仍須受民法及消費者保護法檢驗。民法第 366 條明定，出賣人故意不告知瑕疵時，免除或限制瑕疵擔保義務的特約無效。定型化條款是否顯失公平，則須依條款內容、交易情形及消費者保護法判斷。
現況說明書、驗屋表及賣方回覆可用來核對賣方是否知道瑕疵，以及雙方如何約定現況；相關問題可參不動產現況說明書與瑕疵揭露。
漏水、海砂屋、曾發生非自然死亡、違章增建及設備故障，涉及的瑕疵內容、證明方法及法律效果不同。房屋使用多年後才出現的自然耗損，也不當然屬危險移轉時已存在的瑕疵。應以契約約定、發生原因及專業資料判斷，不以瑕疵名稱直接推定可以解除或請求固定金額。
建商保固與民法瑕疵擔保可以處理同一房屋問題，但成立條件及法律效果不同。保固屆滿後，應核對瑕疵是否在危險移轉時存在、何時通知、目前要請求修繕、減價、解除或損害賠償，以及各項權利的期間是否尚未經過。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令、定型化契約規範及個案契約可能變動，具體情形仍須依契約、交付、通知及瑕疵資料判斷。
