15 SEP 2025 張倍齊律師
買方簽訂不動產買賣契約後，銀行核准的貸款金額低於預期，可能造成自備款不足、無法按期支付尾款。此時能否解除契約，要先看契約是否約定貸款不足的處理方式。契約沒有相關約定時，不能僅因銀行拒貸或核貸成數較低，就認定買方有解除權。
支付買賣價金是金錢債務。買方因融資不足而缺少資金，法律上屬於履行困難，與民法第 225 條所稱的給付不能並不相同。中央銀行信用管制、銀行內部授信標準或鑑價結果，可能影響責任判斷及協商內容，但不會一律使買賣契約失效。
以下以成屋買賣為主要範圍。預售屋另有預售屋買賣定型化契約規範，仍須依交易類型及實際契約分別確認。
民間所稱的「限貸令」，可能同時指中央銀行的不動產貸款規定、銀行授信政策收緊，或個別申貸案件的核貸結果。這些情形的原因及法律效果並不相同。
截至 2026 年 7 月 24 日，中央銀行網站所列現行版本為 2026 年 3 月 20 日生效的不動產抵押貸款業務規定及問答。規定依借款人、房屋與貸款情形設有不同限制；銀行仍會依擔保品鑑價、收入、負債、信用紀錄及內部授信條件審查。適用中央銀行規定，不等於銀行必須核准特定金額。
發生核貸落差時，可以先確認銀行回覆屬於哪一種情形：
上述原因可能同時存在。契約約定如何分配風險、政策何時生效、買方何時簽約與申貸，以及銀行書面回覆的內容，都會影響後續判斷。
貸款不足條款可以約定，核貸金額未達一定金額或比例時，由買方補足差額、雙方解除契約、延長履約期限，或採取其他處理方式。條款有無法律效果，仍要核對條件是否成就，以及當事人是否依約完成申貸、提出證明與通知。
行政院公布的成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，在「貸款處理」部分，要求就貸款金額少於預定貸款金額的情形，依不可歸責於雙方、可歸責於賣方或可歸責於買方分別約定處理方式。不可歸責於雙方時，契約可選擇由買方補足、雙方解除或另作約定；可歸責於買方時，則涉及補足差額的期限及賣方解除權。實際使用的契約勾選或填寫哪一項，不能只看範本標題推定。
近期裁判也顯示，契約有無明確約定，可能使結果不同。臺灣宜蘭地方法院114 年度訴字第 255 號民事判決所審理的個案，契約明定標的若無法貸到約定金額，且並非買方信用因素，雙方同意解除。法院依多家金融機構的鑑估與申貸資料，認為約定條件已成就。該案是地方法院個案判決，仍不宜據此推論所有貸款不足案件都能解除。
民法第 225 條規定，因不可歸責於債務人的事由致給付不能時，債務人免給付義務。條文所稱給付不能，重點在於依社會觀念已無法依債務本旨給付。買方目前沒有足夠資金，將來若籌得資金仍可支付價金，屬於無資力或給付困難，而非客觀上的給付不能。
臺灣新北地方法院114 年度訴字第 121 號民事判決即認為，買方因銀行未核足預期成數而無資力支付價金，不構成民法第 225 條及第 266 條的給付不能。該案契約沒有貸款成數不足即可解除的約定，反而約定貸款有變動時由買方補足差額；法院並考量信用管制措施在簽約前已經公布。此判決同樣屬地方法院個案判決，仍須留意是否上訴及後續裁判。
判斷時可先解釋契約，再確認核貸不足的原因與時點。將政策變動直接等同於不可歸責的給付不能，容易忽略金錢債務的性質及契約原本的風險分配。
核貸不足是否可歸責於買方，不宜只用「政策因素」或「個人因素」概括判斷。可核對的事項包括：
契約若要求向特定家數或指定金融機構申請，應依約完成。契約沒有這類要求時，多家銀行的書面回覆仍可能有助於區分市場性限制、標的鑑價與個人授信因素，但並非所有案件一律以申請家數決定責任。
民法第 227 條之 2規定，契約成立後發生當時無法預料的情事變更，依原有效果顯失公平時，當事人得聲請法院增減給付或變更其他原有效果。這項規定的要件較嚴格，也不表示一方寄出通知後即可自行停止履約。
如果信用管制或貸款風險在簽約前已經存在，或契約已明定貸款不足由買方補足，主張情事變更會面臨較高的事實與法律爭議。反之，若簽約後出現無法合理預見的重大變化，仍須說明變化內容、對履約的具體影響，以及維持原約定何以顯失公平。法院是否調整契約效果，會依個案證據判斷。
買方未按期支付價金時，賣方可能依契約及民法第 254 條定期催告履行，買方逾期仍未付款，賣方得在符合要件時解除契約。契約若另有遲延利息、違約金或沒收已付價款的約定，也要一併審閱其適用條件。
款項是否屬於民法第 249 條的定金，要依契約內容及雙方意思判斷。若因可歸責於付定金的一方而不能履行，定金原則上不得請求返還；若因不可歸責於雙方的事由而不能履行，定金原則上應返還。前提仍是個案確實符合條文所定的不能履行與責任歸屬，不能只因貸款不足就直接套用。
約定違約金過高時，法院得依民法第 252 條減至相當數額，但是否酌減及減至多少，會考量契約內容、違約情形、履行情況與可證明的利益或損害。買方不能預先假設法院一定會減少。
仲介服務費及履約保證專戶款項另受相關契約約定影響。買賣契約解除，不一定使仲介費請求或專戶撥款爭議同步解決，仍應分別核對。
銀行若只以電話說明，可以詢問能否提供核貸通知、婉拒通知、電子郵件或其他可保存的回覆。書面資料宜保留申請日期、標的、核貸金額及銀行願意說明的原因。若契約約定申貸家數或期限，也可整理每次申請與補件紀錄。
接著可以對照契約，確認付款日、交屋日、貸款處理條款、解除條件、通知方式、送達地址、定金與違約金內容。政策公告與生效日期，也應使用中央銀行或主管機關資料，避免只以新聞標題判斷。
在付款期限前，可以就核貸差額、延長期限、分期補足、合意解除及款項返還方式與賣方協商。雙方若達成協議，內容宜明確記錄契約何時終止、已付款如何處理、違約責任是否保留、仲介費與履約保證專戶如何處理。尚未確認法律依據前，不宜只用「限貸令」作為停止付款或單方解約的理由。
貸款條款可以依交易需求約定以下內容：
銀行預估或初步審查不等於最終核貸承諾。簽約前取得初步評估，仍宜在契約中處理實際核貸結果與預期不同的情形。條款只寫「貸款不足時另行協商」，本身無法說明協商不成時由誰承擔差額及契約是否繼續。
房貸核貸不足是否可以解約，應先看契約是否約定貸款條件及其法律效果，再確認政策生效時點、銀行核貸原因、申貸紀錄與通知程序。契約沒有貸款退出約定時，買方不會只因欠缺資金而構成民法第 225 條的給付不能。
已經出現核貸落差時，較適合以契約文字與銀行書面資料確認責任，再評估補足差額、延長履約或合意解除。是否能返還定金、減少違約金或調整契約效果，都需要依實際約定與證據判斷。
※ 內容依 2026 年 7 月 24 日有效法規及公開裁判整理，僅就一般性法律問題作概要說明，不代替個案法律意見。
