15 SEP 2025 張倍齊律師
信用管制或銀行授信標準收緊時，常見情境是：買方簽約時依一般房貸規劃自備款，後來向銀行申貸，卻發現交易標的、名下房屋狀態或借款條件受到中央銀行選擇性信用管制與銀行授信審查影響，實際核貸成數明顯低於預期。原本看似可以負擔的買賣，突然變成需要在交屋前補出大筆資金。
這類問題在政策或銀行授信標準變動時容易出現。民眾最想問的永遠是同一件事：「我可以直接解約嗎？訂金拿得回來嗎？賣方如果不放人、告我違約，我怎麼辦？」答案其實沒有一句話可以講完，關鍵看兩件事——契約怎麼寫，以及「貸不到款」這件事在法律上算誰的責任。
近幾年比較謹慎的不動產買賣契約，都會在附約或特別約定欄位寫入一段「貸款不足條款」，大意是：買方若於一定期限內向若干家銀行申請貸款，最終核貸金額未達總價若干比例時，買方得於通知賣方後無條件解除契約、全額取回已付價款。
有這一條，爭議通常會先回到契約文字。買方只要履行條款裡的程序——例如附上銀行書面婉拒或核貸通知、在約定期限內寄發解約通知——就比較有機會依約退場。這是對買方較穩健的一道防線，但前提是條款要寫得夠清楚，不能只用「貸款不足時另行協商」這類空泛文字。
契約沒寫貸款不足要怎麼辦時，整場爭議就進到民法債編。核心的條文有五條：
白話講：如果「貸不到款」被認定為「不可歸責於買方」，買方主張解約並取回價金的空間很大；如果被認定為「可歸責於買方」，就可能被沒收訂金、請求違約金甚至損害賠償。所以整個攻防的核心戰場，會落在「可不可歸責於買方」的認定上。
中央銀行選擇性信用管制、主管機關監理方向或銀行授信政策調整，通常不是買方單方面能控制的事由。從「不可歸責」的判斷邏輯來看，政策或授信條件變動可以作為買方主張不可歸責的重要因素。
但這只是攻防起點，不代表法院一定會接受。法院實際在做認定時，仍會綜合看以下幾個面向：簽約時該波管制措施是否已公告生效、買方對自身財務與適用條件有沒有基本認識、是否已盡合理努力詢問銀行、有沒有試圖提出替代方案（調整貸款結構、延長履約期限等）。各波措施的適用對象、成數限制與協處規則，也應以申貸時中央銀行規定、相關問答及承貸銀行實際審查結果為準。
並不是每一句「我貸不到款」都能順利卸責。實務上幾種典型會被推回買方身上的情境：
實務上不少案件會同時夾雜政策、銀行授信與個人財務條件。這也是為什麼「貸不到款」爭議不能只看銀行最後核貸結果，還要回頭釐清簽約時點、政策適用、申貸努力與因果關係。
這是最理想、買方代價最低的路徑。論述重點是：「支付價金」需要一定的資金來源，而依一般社會通念，高額不動產買賣本來就是仰賴銀行貸款履約，政府政策突然限縮貸款成數、使買方根本無從籌措資金，屬於買方不可預見、不可抗拒的外部事由，構成「給付不能」。既然是不可歸責於買方的給付不能，依民法第 225 條，買方免給付義務；同時依民法第 266 條處理雙方危險負擔，賣方應返還已受領的價金。
要走這條路，舉證重點是：銀行書面婉拒或低成數核貸通知 + 多家銀行詢問紀錄 + 政策公告時點與適用條件證明。把「不是我不想付，是環境根本不允許」的事實拼成一個完整的故事。
講白一點，貸不到款的案件不一定都要一路打到判決，很多時候會先進入律師發函、調解或協商。對買方而言，訴訟有時間、費用與敗訴風險；對賣方而言，若硬撐到判決，仍可能面臨法院認定不可歸責、訂金或違約金請求基礎動搖，以及房屋再次出售時機延後的風險。
常見的和解方案大致分三種：
一旦確認核貸落差，建議儘早啟動協商，避免拖到交屋期限迫近才處理。越接近履約期限，雙方情緒與違約風險都會升高，協商空間也可能變小。
買方若認為契約不必解除、但現行條件無法履行，也可以主張契約成立後出現當初無法預料的情事變更（例如短期內第二波、第三波更嚴格的信用管制加碼），請求法院依公平原則調整給付內容或履約期限。這條路實務成立門檻較高、耗時也長，比較常出現在大型商用不動產或預售屋履約爭議中，一般住宅買賣較少走這條。
買方主張解約時，賣方不會照單全收。從賣方角度看過的三種反擊手法：
依民法第 249 條第 2 款，契約因可歸責於付定金當事人之事由致不能履行時，定金不得請求返還。賣方常見的第一招就是主張買方應自負籌款責任、貸不到款屬買方風險範圍，據此沒收全部訂金。關於定金的性質、種類與沒收要件的完整討論，可參考事務所另篇文章 訂金、定金差一字天差地別。
契約如有約定違約金條款，賣方可依民法第 252 條請求違約金。違約金是否過高、法院能否酌減，以及不同約定下的實際負擔，請參考 違約金怎麼算才合理。買方若能證明政策變動屬不可歸責事由，違約金基礎就動搖；退而求其次，也可爭取酌減。
賣方若因買方未依約履行而被迫降價再售、額外支出仲介費、房屋空置期間的稅費與管理費，可主張損害賠償。這一塊的關鍵是「因果關係」與「損害範圍」——賣方必須證明損害確由買方違約造成，且已盡減輕損害義務（例如積極招攬下一位買家）。
最根本的解方是：事前就把規則寫清楚，不要把自己推到事後打訴訟的位置。以下三條，是不動產買賣契約中可優先考慮的安全網：
具體載明：「買方應於簽約後 OO 日內完成貸款申請程序，若最終核貸金額未達總價 OO% 以上，買方得以書面通知賣方解除本契約，已付價金（含訂金）應全額無息返還，雙方互不負違約責任。」重點是把「多久要跑完」「幾家銀行」「成數門檻」都寫死，不要留「合理期間」「若干家」「足以支付」這種糢糊用語，否則日後爭議照樣發生。
專門針對金管會、中央銀行或其他主管機關在簽約後公告新的信用管制、稅制變動等事由。典型寫法：「自簽約後至交屋前，若主管機關頒布新的不動產授信管制、稅制或其他行政處分，致買方貸款成數較簽約時可合理預期之水準下降達 OO% 以上者，買方得於知悉後 OO 日內以書面通知解除契約並取回已付款項。」
這一塊是民眾容易忽略的。仲介委託契約可能約定，在買賣契約簽訂或媒合完成時，服務費給付義務即已成立；買方後續因貸款問題解約，仲介仍可能依約請求服務費。建議在買賣契約或仲介委託契約中特別約定：「若因貸款成數不足或政策變動致本契約解除，仲介服務費由 OO 方負擔」或「雙方各半」。至於現況說明書內其他應揭露事項，可延伸參考 現況說明書揭露什麼。
已經簽了約、已經付了訂金、銀行又回覆成數不足，這時買方該怎麼動？這套順序我在事務所講過太多次：
口頭電話完全沒用。務必請銀行出具正式書面（婉拒通知書、核貸結果通知書、或電子回函），載明申請人、標的地址、婉拒或核貸成數與原因。這張紙是整個訴訟或協商最核心的第一塊證據。
只問一家就主張「貸不到」，容易被質疑尚未盡合理努力。向多家銀行詢問，除了建立「盡力申貸仍無解」的事實基礎，也可以幫你區分——到底是政策原因，還是自身信用原因。不同原因對後續主張路徑影響很大。
內容要講清楚三件事：一、我於 OO 年 OO 月 OO 日向 OO 家銀行申請貸款，核貸成數不足；二、依民法第 225 條，主張政府信用管制措施致給付不能，非可歸責於本人；三、請賣方於 OO 日內協商解約與已付價金之返還事宜。存證信函是證據留痕的首選方式，LINE、Email 雖然也能用，留痕強度明顯不如。
存證信函寄出後，通常會進入雙方或三方（加上仲介）協商。帶著銀行書面證據、多家申貸紀錄、政策公告截圖，把事實攤開談。證據越完整，越有助於提高協商空間，讓雙方討論全額返還、部分返還或延長履約期限等可能方案。
協商不成，可向房屋所在地鄉鎮市區公所申請調解，或由律師代為提起訴訟，依民法第 225、226、254 條主張解除契約並請求返還已付價金。若賣方已轉售或可能脫產，另可聲請假扣押保全。
各波信用管制的適用對象、區域、成數上限皆依申貸時主管機關規定、中央銀行問答與承貸銀行審查結果為準。建議簽約前先向多家銀行做貸款預評估（預核），把政策風險提前攤開。
原則要看契約有沒有貸款不足條款。有條款依契約處理；沒條款則回到民法第 225 條，若能證明政策變動屬不可歸責，空間是爭取「全額退還已付款」。實務協商過程中，為了節省時間與律師費，買方有時會接受「沒收部分訂金」的和解方案。
穩住——賣方的起訴不代表你一定輸。收到起訴狀後立刻找律師，把銀行書面證據、多家申貸紀錄、政策公告與對造的協商過程整理成答辯主軸，依民法第 225 條抗辯不可歸責；同時主張違約金（如有）過高應酌減（民法第 252 條）。許多案件在答辯狀遞出後，原告就會開始認真談和解。
看兩個關鍵——仲介委託契約怎麼寫、仲介實際已做了多少工作。若仲介已完成帶看、斡旋、簽約媒合等核心服務，多半可主張服務費請求權成立。要降低這一塊的風險，最好在最初簽委託契約時就加入「因貸款不足解約，仲介費減半或免除」的條款。
三件事：一、向多家銀行做貸款預評估，盡量取得初步成數與利率的書面回覆；二、請律師審閱買賣契約，特別是貸款不足條款、政策變動條款、違約金條款；三、保留一筆合理的緩衝資金，作為核貸落差時的應急空間。
限貸令下貸不到款能不能解約，從來不是一句「政策害我」就能解決的問題。真正讓案件結果分高下的，是契約有沒有寫對條款、證據有沒有留好、存證信函有沒有及時寄出——這三件事在簽約當下花一點時間處理，遠比事後打一場訴訟划算。
若您已簽約卻面臨貸款成數不足、不確定手上的契約條款夠不夠保護自己、或已收到賣方的違約通知與訴訟信函，歡迎聯繫亮遠法律事務所。張倍齊律師會依您簽約時點、政策適用狀態、已付款項比例與契約條款，協助您評估解約可行性、規劃存證信函與協商策略，並在必要時代理您進入調解或訴訟，把政策變動的風險從您的財務規劃中拆解出來。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
