前言：打房風暴來襲！當「限貸令」成為您買房的夢魘

近期，中央銀行再度祭出信用管制措施，這波被外界稱為「第七波打房」或「限貸令」的政策，正為火熱的不動產市場投下巨大的變數。政策的核心，是針對特定對象的購屋貸款成數進行更嚴格的限制，例如自然人購買第二戶住宅的貸款成數上限從六成降至五成，且適用範圍擴及全國。

對於絕大多數需要依賴銀行貸款才能一圓購屋夢的民眾而言，這項政策無疑是個沉重的打擊。購買房地產，動輒上千萬，往往是一個人一生中最大的一筆財務決策。在這樣的背景下，「限貸令」的直接後果，就是自備款的壓力遽增。同樣一間總價2000萬的房子，貸款成數差一成，就意味著您必須在短時間內多籌措出200萬的現金。這筆突如其來的資金缺口，對任何家庭來說都不是小數目。

這也催生了一個極為現實且令人焦慮的問題：如果我已經和賣方簽訂了買賣契約，滿心期待能貸到理想成數，最後卻因為政策緊縮，銀行核貸金額遠不如預期，導致資金嘎不過來，我能主張解約嗎？已經付出去的定金能拿回來嗎？

壹、簽約後才發現房貸不足？揭開兩個最常見的隱藏陷阱

許多購屋者常有個誤解，認為只要自己信用良好、收入穩定，貸款成數就不會是問題。然而，在實務上，貸款核准與否及核貸的條件，遠比想像中複雜。尤其在「限貸令」的壓力下，銀行放款態度趨於保守，兩個長久以來就存在的陷阱，如今變得更加致命。

一、關鍵陷阱(一)：銀行估價 ≠ 您的成交價

這是造成貸款額度落差最常見，也最容易被忽略的原因。您必須清楚認知到，銀行願意借錢給您，是以它內部專業鑑價團隊對該房產的「估價」為基礎，而非您與賣方所同意的「成交價」。

舉一個實際的例子：您看中一間非常喜歡的房子，經過多輪斡旋，最終以2000萬元的價格與屋主達成協議並簽約。您預期銀行可以核貸八成，也就是1600萬元，因此準備了400萬元的自備款。然而，您將案件送交銀行審核後，銀行基於其風險控管模型、對區域行情的判斷、以及房屋本身的屋齡與條件，最終認定這間房子的價值僅有1800萬元。

此時，即便銀行同樣願意給予您八成的貸款成數，但計算的基礎卻是1800萬元。因此，您最終能獲得的貸款金額是 1800萬×80%=1440萬元，而非您預期的1600萬元。這憑空產生的160萬元差額（1600萬−1440萬），就必須由您自行籌措現金補足。

這個落差揭示了一個根本性的問題：買方其實是同時在兩個市場中進行交易。一個是充滿感性與市場情緒的「公開房地產市場」，另一個則是冷冰冰、由數據和風險模型主導的「非公開信用市場」。若您未能在後者取得有利條件，將直接危及您在前者所達成的交易。一份周全的契約，正是要為這兩個市場之間，架設起一座安全的橋樑。

二、關鍵陷阱(二)：「高利率」換「高成數」，這是您要的嗎？

另一個更為隱晦的陷阱，是銀行可能在表面上滿足了您的貸款成數要求，卻在利率上附加了極為嚴苛的條件。

例如，在您焦頭爛額之際，某家銀行表示：「張先生，我們可以核准您八成的貸款，沒有問題。但是，考量到您目前的收支比以及本行的風險政策，您的貸款年利率必須是3%起跳。」

這讓買方陷入一個兩難的困境：若接受，雖然避免了違約的燃眉之急，卻意味著未來二、三十年的還款期間，將背負遠高於市場水準的利息，總還款金額可能多出數十萬甚至上百萬元。這無疑是一場慘痛的勝利。若不接受，又該如何面對可能違約的壓力？

這也暴露出許多坊間簡易解約條款的盲點。一份只約定「貸款成數」的條款，是相當粗糙的。真正的財務安全，不僅僅是借到多少錢的問題，更是以什麼樣的「代價」借到錢。因此，一個真正能保護買方的條款，必須將「貸款利率」這個關鍵的品質因素也納入考量，重新定義何謂「成功的融資」——不僅是取得資金，更是以商業上合理的條件取得資金。

貳、想用「解約條款」自保？小心！這些風險您不能不知道

當意識到貸款的高度不確定性後，許多人直覺的反應就是：「那我在契約裡加註一條『若貸款成數不足，買方得無條件解約』不就好了嗎？」這個想法方向正確，但魔鬼往往藏在細節裡。一份定義不清、思慮不周的條款，不僅無法保護您，反而可能成為另一場法律糾紛的開端。

一、約定不明的風險：問幾家銀行才算「貸不到」？

想像一下，若您的契約只寫了「貸款不足八成即可解約」。當您只向一家銀行申請，因估價過低而被拒絕後，便向賣方主張要解約。賣方很可能會提出質疑：「全台灣有幾十家銀行，你只問了一家就說貸不到？是不是你根本不想買了，故意找一家最嚴格的銀行申請來藉故解約？」

這樣的模糊約定，為日後的爭議留下了巨大的空間。它沒有回答幾個核心問題：

• 何謂「盡力申請」？ 買方應該向幾家銀行提出申請才算盡到努力義務？一家？三家？還是五家？
• 申請對象是誰？ 是任何公民營銀行都可以，還是必須包含特定的公股行庫？
• 如何證明？ 買方需要提出什麼樣的文件來證明自己確實無法在約定條件下取得貸款？

當條款缺乏客觀、可執行的標準時，它就失去了解決紛爭的功能，反而製造了新的紛爭。

二、被忽略的關鍵第三方：解約了，仲介費還要付嗎？

這是一個多數買方在簽約當下，完全不會想到的高風險地雷。許多人以為，既然買賣契約都解除了，房子沒買成，錢也沒付，那麼居中服務的房仲自然就沒有收取服務費的理由。然而，從法律的角度來看，這可能是個昂貴的誤解。

(一) 法律怎麼說：認識《民法》的「居間」契約

您與房仲之間的法律關係，在《民法》上稱為「居間」契約。根據《民法》第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」這句話的關鍵在於，仲介請求報酬的權利，是在「契約因其媒介而成立」時就發生了。

(二) 為何仲介仍可能請求報酬？

換句話說，仲介的主要工作，是搓合買賣雙方達成合意，並順利簽訂具有法律效力的買賣契約。一旦這份契約簽下去，在法律上，仲介就已經完成了他的核心任務，並取得了請求服務費的權利。

至於簽約「後」才發生的「買方因個人財務狀況或銀行政策導致貸款不足」等事由，通常會被認定為不可歸責於仲介。因此，即使買賣雙方都同意解除契約，仲介依然有充分的法律依據，向買賣雙方請求支付約定好的服務費。這筆費用對買方而言，往往是成交總價的1%至2%，對賣方則是4%，加總起來是一筆可觀的數字。

這也揭示了不動產交易的真相：它從來不只是一場買賣雙方的兩人遊戲，而是一場涉及買方、賣方、仲介三方的博弈。各方的利益在簽約後可能出現分歧，而一份標準的定型化契約，往往優先保障了仲介的利益。買方若想確保自身權益，就必須意識到這一點，並在契約中做出更周全的安排。

參、律師教您擬定一份真正「滴水不漏」的解約條款

看清了風險所在，接下來我們將提供一套具體、可操作的框架，教您如何擬定一份真正能夠在關鍵時刻發揮作用的「房貸不足解約條款」。這份條款的核心精神在於「明確化」與「完整性」，將所有可能產生模糊空間的變數，都用白紙黑字事先約定清楚。

一、第一步：明確化貸款申請的「具體條件」

一份專業的條款，至少應包含以下三個核心要素：

(一) 約定貸款成數與利率上限

不能只寫「貸款不足八成」，而應該將其量化為具體的「金額」。例如：「買方應獲准之貸款金額，不得低於新台幣1,600萬元整。」同時，為了避免落入高利貸的陷阱，應一併約定利率天花板，例如：「前項貸款之年利率不得高於2.5%。若金融機構核准之利率高於此標準，亦視為本條款之解約條件成就。」

(二) 指定申請銀行家數與名單

為了杜絕「是否盡力申請」的爭議，應直接在條款中寫明申請的客觀標準。例如：「買方應於簽約後OO日內，持本契約及相關財力證明，向下列至少三家金融機構提出貸款申請：台灣銀行、第一銀行、國泰世華銀行。」如此一來，只要買方能提出這三家銀行的未核准證明或核准條件不符的證明文件，解約條件是否成就就一目了然。

(三) 排除個人信用貸款的干擾

為防止賣方或仲介日後主張「你可以去辦信貸補足差額」，條款中應明確定義貸款的種類。例如：「本條款所稱之貸款，係指以本契約買賣標的物為唯一擔保品所申請之第一順位抵押權設定擔保貸款，明確排除任何個人信用貸款、保單借款或其他非本標的物之擔保貸款。」

二、第二步：事先約定仲介服務費的處理方式

在擬定條款時，必須將仲介方也納入考量，直接處理因本條款解約後的服務費問題。最理想的狀況是約定：「若因本條款所定之貸款條件未成就，導致本買賣契約解除時，買賣雙方及居間方三方同意，居間方應無條件返還已收取之服務費（若有），且買賣雙方均無需再支付任何服務費予居間方。」這需要買、賣、仲介三方都同意才能成立。

三、第三步：將完整條款白紙黑字寫入買賣契約附約

口頭上的承諾在法律上幾乎沒有證明力。所有經過協商的內容，都必須以書面形式，清楚地增補於買賣契約的「特別約定事項」欄位，或是另外製作一份「契約附約」，由買方、賣方及仲介方三方共同簽名或用印，使其成為買賣契約不可分割的一部分。

肆、結語：在理想與現實之間，找到您的最佳談判策略

本文提供了建構一份「完美」解約條款的藍圖，然而，我們也必須務實地指出，契約的簽訂終究是一場談判。您能否將所有對自己最有利的條件都寫入契約，取決於您當時的談判地位、物件的搶手程度，以及當時是「買方市場」還是「賣方市場」。

過於堅持己見，要求訂立一份鉅細靡遺、全是單方面保護自己的條款，有時可能會讓賣方覺得您缺乏誠意，或是過於麻煩，從而導致交易告吹。法律專業的價值，並非只在於草擬一份文字上天衣無縫的條款，更在於協助當事人分析局勢，判斷談判的空間，並在眾多保障中做出取捨，守住最核心的利益底線。

例如，在仲介費的部分，若仲介方堅持不願完全放棄，或許可以協商一個折衷方案，約定若因貸款問題解約，買賣雙方僅需共同支付一筆固定的車馬費或手續費。有時候，適度的退讓與妥協，正是促成一筆安全交易的藝術。

買房是大事，簽約前的每一步都至關重要。在您提筆簽下那個可能影響未來數十年人生的名字之前，尋求專業律師的協助，為您審閱契約、評估風險、並量身打造一份真正能保障您的條款，絕對是一筆最值得的投資。