18 DEC 2025 張倍齊律師
公寓大廈常見的爭議，包括管委會採購或修繕是否有權決定、區分所有權人會議的通知與表決是否符合法定門檻、主任委員能否單獨簽約，以及利害關係人能否查閱財務與會議資料。
處理時要先確認爭議來自社區規約、區分所有權人會議決議、管理委員會決議，或主任委員的執行行為。四者的制定程序、權限來源與法律效果不同，不能只以「社區已經通過」或「主委已經簽字」判斷。
同一事項也可能受到民法、建築法、消防法或其他法令限制。規約與社區決議只能在法令容許的範圍內運作；管理委員會則依公寓大廈管理條例、規約及區分所有權人會議決議執行職務。
公寓大廈管理條例第 23 條規定，公寓大廈、基地、附屬設施的管理使用及住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約約定。規約應載明專有部分與共用部分範圍，下列事項沒有載入規約時，不生該條所定效力：
規約載明違反義務的處理方式，不表示任何罰款、斷水斷電或限制使用措施都當然有效。仍須檢查該內容有無法律依據、是否侵害專有部分或基本生活使用，以及金額、程序與行為間是否適當。
依條例第 24 條，區分所有權的繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第 35 條文件，繼受後則須遵守原區分所有權人依條例或規約所定的權利義務。購屋前可先索取完整規約及近期會議紀錄，避免只依賣方、仲介或管理人員的口頭說明。
條例第 25 條規定，區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少召開一次定期會議。發生重大事故而有及時處理必要，經管理負責人或管理委員會請求時，應召開臨時會議。
區分所有權人五分之一以上，且其區分所有權比例合計達五分之一以上，也可用書面載明召集目的及理由，請求召集臨時會議。是否由主任委員、管理委員、互推召集人或主管機關指定的臨時召集人召集，則依同條後續規定及社區實際組織狀態確認。
依第 30 條，召集人原則上應在開會前十日，以書面載明開會內容並通知各區分所有權人；有急迫情事召開臨時會時，可改用公告，但公告期間不得少於二日。管理委員選任須載明於通知並公告，不能用臨時動議提出。
第 27 條規定，各專有部分有一表決權；數人共有一個專有部分時，應推由一人行使。無法出席者得書面委託法定範圍內的人代理，條文也對單一區分所有權人或受託人所代表的人數、比例設有超額不計規定。核算門檻時，應同時檢查所有權資料、簽到、委託書與區分所有權比例。
規約沒有另行規定時，第 31 條要求區分所有權人三分之二以上，且其區分所有權比例合計三分之二以上出席；決議須經出席人數四分之三以上，且同意者區分所有權比例占出席比例四分之三以上。
規約是否設有特別門檻、特別門檻本身是否合法，以及該議案是否另須特定人同意，都要分別確認，不能只核對一個票數。
依第 31 條未獲決議，或出席人數、比例未達定額時，召集人可以就同一議案重新召集。除規約另定出席人數外，重新召集須有區分所有權人三人且達五分之一以上，並有區分所有權比例合計五分之一以上出席；決議須經出席人數過半數及區分所有權比例過半數同意。
重新召集的會議紀錄依第 34 條送達後，區分所有權人可在七日內書面表示反對。書面反對沒有超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，決議視為成立；主席並應在決議成立後十日內書面送達全體區分所有權人並公告。
部分議案不能只看一般多數門檻。依第 33 條：
條文規定未依這些要求辦理的決議不生效力。第三款另有約定專用顯然違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定的例外，不能只靠區權會自行認定。
第 34 條要求會議紀錄載明開會經過及決議事項，由主席簽名，在會後十五日內送達各區分所有權人並公告。會議紀錄、出席人簽名簿及代理出席委託書應一併保存。
依第 35 條，利害關係人在有必要時，可以請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
請求時可用書面載明請求人身分、資料項目、期間及必要性，並保留送達資料與回覆。第 35 條並非讓任何人查閱全部社區資料；是否為利害關係人、資料與爭議的關聯、個人資料遮蔽及閱覽方式，仍須按請求內容處理。
管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第 35 條時，第 48 條設有主管機關裁罰及命限期改善或履行的規定。是否直接提起民事請求、先向主管機關陳情或另行處理個人資料爭議，則依拒絕情形與需要資料的目的決定。
第 36 條列出的管理委員會職務，包括執行區分所有權人會議決議、共有及共用部分的清潔維護修繕與一般改良、公共安全與環境維護、制止住戶違規、收支與公共基金保管運用、文件保管、管理服務人委任監督、會計報告，以及公共安全與消防設備檢修申報等事項。
第 37 條規定，管理委員會決議內容不得違反條例、規約或區分所有權人會議決議；第 39 條要求管理委員會向區分所有權人會議負責並報告會務。因此，修繕或採購是否須送區權會，應檢查事項性質、金額、年度預算、規約、區權會既有授權及管委會決議。
第 29 條規定，主任委員由管理委員互推，對外代表管理委員會；主任委員、管理委員的選任、解任、權限、會議召集與事務執行方法，依區分所有權人會議決議，規約另有規定時從其規定。
「對外代表」與「可單獨決定所有事務」是兩回事。主任委員簽約前是否已有管委會決議、預算與規約授權，會影響內部責任；契約對外效力則還要檢查代表權、相對人所知情形及交易資料，不能一看到沒有區權會決議就直接斷定契約無效。
第 38 條規定管理委員會有當事人能力；管理委員會成為原告或被告時，應把訴訟事件要旨迅速告知區分所有權人。社區提告、應訴及使用公共經費，仍要核對規約、決議、預算及案件與管理職務的關聯。
住戶認為報價偏高、工程品質不佳或廠商選擇不當時，可先取得詢價、決議、契約、驗收、付款與保固資料，確認有無逾越授權、利益衝突、未履約、損害及因果關係。
刑事背信、侵占或收受回扣各有法定要件。單純選到較高報價、事後出現瑕疵或住戶不贊成，不能直接推定委員犯罪。提出刑事告訴前應有具體的款項流向、虛假文件、利益關係或其他犯罪線索，並把契約履行與刑事責任分開處理。
社區決議出現問題時，法律效果不只一種。應先確認有無合法召集人、會議是否存在、決議內容、召集程序與表決方法，再決定請求內容。
會議由誰召集、是否依法推選或指定，以及是否曾作成可辨識的決議，可能影響決議是否成立。最高法院 111 年度台上字第 2097 號民事判決即曾就無召集權人召開會議的具體情形，維持決議不成立的判斷。不同召集瑕疵仍須按實際組織與程序分析。
民法第 56 條第 2 項規定，總會決議內容違反法令或章程者無效。區分所有權人會議決議內容違反法令或規約時，法院會按公寓大廈管理條例、民法及具體決議內容判斷；第 33 條列出的事項則有不生效力的明文。
公寓大廈管理條例沒有完整規定程序瑕疵決議的民事效力。最高法院 108 年度台上字第 761 號民事判決認為，可依條例第 1 條第 2 項適用民法第 56 條第 1 項，由區分所有權人在決議後三個月內請求法院撤銷；決議在撤銷前仍有效。
民法第 56 條另規定，出席的社員對召集程序或決議方法沒有當場表示異議時，不得提起該項撤銷請求。運用於個案時，應保留會議通知、現場異議、錄音、會議紀錄、簽到、委託書、表決結果與送達日期，並儘速確認三個月期間如何計算。
將案件稱為確認不成立、確認無效或撤銷決議，會影響請求基礎、期間與舉證內容。內容違法與程序瑕疵也可能同時存在，不宜只憑「票數算錯」或「決議不公平」選定訴訟類型。
準備資料時，可按時間排列開會通知、議程、規約版本、所有權人名冊、簽到與委託書、表決統計、會議紀錄、公告送達、管委會決議、契約、發票、驗收及往來訊息。先確認原始資料，通常能避免把單純溝通不良、契約履行、決議效力與刑事問題混在一起。
公寓大廈管理爭議要回到法令、規約、區分所有權人會議決議、管理委員會決議及主任委員的實際執行內容。會議是否有效，還須檢查召集權、通知、出席與表決、特定人同意、紀錄及送達。
住戶對採購、修繕或財務有疑問時，可以先依第 35 條取得資料，或依第 25 條請求召集臨時會議。涉及決議不成立、無效或撤銷時，則應儘速核對請求類型、三個月期間與現場異議紀錄；刑事責任另以具體犯罪事實及證據判斷。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令、規約與實務見解可能變動，具體情形仍應依社區規約、會議資料、契約及案件內容判斷。
