03 JUL 2026 張倍齊律師
管委會委員上任後，應確認管理委員會的法定職務、規約授權，以及哪些事項須經區分所有權人會議決議。主任委員或少數委員不能逾越組織權限決定社區共同事項。
管委會職務可能涉及外牆、漏水、消防檢修、管理費收支、帳冊閱覽、住戶違規、管理公司、工程採購及訴訟費用。處理時應確認權限、決議、契約及支出憑證，否則可能發生民事、行政或刑事爭議。
如果您剛接任委員，可先搭配本所公寓大廈管理與決議救濟、共用部分修繕義務、管委會動用公費訴訟。本文整理管委會職務、決議層級、文件保存與可能責任。
依公寓大廈管理條例第 3 條，管理委員會是為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立的組織。管委會依法律、規約及區分所有權人會議決議處理社區共同事務。
依同條例第 29 條，公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；成立管理委員會者，由管理委員互推主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員的選任、解任、權限、委員人數、召集方式、事務執行方法與代理規定，原則上依區分所有權人會議決議，規約另有規定者則從其規定。
委員上任後可先取得規約、歷次區分所有權人會議決議、管委會會議紀錄、財務資料、公共安全與消防檢修資料，用以確認管委會權限與待辦事項。
管委會處理事項時，應檢查公寓大廈管理條例、規約及區分所有權人會議決議，確認是否有權執行。
依公寓大廈管理條例第 23 條，公寓大廈、基地或附屬設施的管理使用及住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；約定專用、共用部分使用、違反義務處理方式、財務運作監督、會議門檻與糾紛協調程序等事項，非經載明於規約者，不生效力。
依同條例第 36 條，管理委員會的職務包括執行區分所有權人會議決議、共有及共用部分清潔維護修繕、安全與環境維護、住戶違規制止與資料提供、公共基金及經費收支保管運用、文件保管、管理服務人委任監督、會計報告與結算報告提出及公告、公共安全檢查與消防安全設備檢修申報及改善執行等。委員可依各項職務保存相應決議與執行紀錄。
社區常見爭議，是屋頂、外牆、管線、梯間、地下室或公共設備壞了，到底誰該修、誰該付錢。依公寓大廈管理條例第 10 條，專有部分、約定專用部分的修繕管理維護，由各該區分所有權人或約定專用部分使用人為之並負擔費用；共用部分、約定共用部分的修繕管理維護，則由管理負責人或管理委員會為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔，另有規約或區分所有權人會議決議者，從其規定。
因此，若問題明顯屬於共用部分，例如外牆磁磚脫落、公共管線破裂、屋頂防水層或公共消防設備，管委會不能單純用「這是某一戶受害」就完全不處理。可先確認部分性質、由專業人員檢查、取得報價並記錄會議決議，再依規約或區分所有權人會議決議安排修繕與費用分擔。
專有部分內部裝潢或個別住戶施工造成的損害，是否由公共基金負擔，仍應依責任歸屬、規約與決議判斷。
工程款、管理費、公共基金、報價比較與會議決議，應有文件與會議紀錄可供查核。
依公寓大廈管理條例第 35 條，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
同條例第 36 條也把規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修申報文件等列為管委會保管事項。委員不一定要自己做會計，但要建立可追溯的文件流程，讓支出有依據、授權有紀錄、住戶查閱有回應。
消防安檢、外牆磁磚與公共設施維護，涉及公共安全及住戶生命、身體安全。依公寓大廈管理條例第 36 條，管委會職務包含公寓大廈及周圍安全與環境維護、共用部分及附屬設施設備點收保管，以及公共安全檢查與消防安全設備檢修申報及改善執行。
消防法也有相應規範。依消防法第 9 條，第 6 條第 1 項所定各類場所的管理權人，應依規定定期檢修消防安全設備，並將檢修結果報請場所所在地主管機關審核；不同類型場所會有不同檢修方式與委託對象。
實務上，委員應避免把消防檢修、公共安全檢查、外牆安全檢查當成「前任沒有做，所以本屆也不知道」的事情。交接時應列出到期日、申報文件、改善缺失、廠商聯絡資料與預算狀況；若發現重大安全疑慮，應把風險、報價、專業意見與是否需要開區分所有權人會議記錄清楚。
管委會常遇到住戶違規:堆放雜物、占用公共空間、噪音、漏水不配合修繕、違規施工、未繳管理費、違反規約使用社區設施。依公寓大廈管理條例第 36 條，管委會有住戶違規情事之制止及相關資料提供、住戶違反第 6 條第 1 項規定之協調等職務。
而依同條例第 6 條，住戶維護、修繕專有或約定專用部分、行使權利、進入或使用其他專有部分或共用部分時，都有不得妨害其他住戶安寧、安全及衛生、配合必要修繕、事前取得同意等義務；違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要處置。
所以，管委會處理違規，應盡量採取可被檢驗的流程:先查規約與法令，留存照片或通知，給予合理改善期限，必要時召開會議，涉及罰鍰由主管機關處理，涉及私法金錢請求則依規約、契約或法律走民事程序。管委會不宜用情緒性公告、未經授權的金錢要求或差別待遇來處理社區矛盾。
當管委會委員，不代表只要出於好意就完全沒有責任。依公寓大廈管理條例第 48 條，管理負責人、主任委員或管理委員若有未善盡督促住戶投保責任保險、無正當理由未執行第 22 條相關職務、無正當理由違反第 35 條，或無正當理由未執行第 36 條特定職務且顯然影響住戶權益等情形，可能由主管機關處罰鍰並命限期改善或履行。
依同條例第 49 條，區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員在特定情形下，也可能面臨較高額罰鍰或改善義務。例如管理負責人、主任委員或管理委員違反第 20 條所定公告或移交義務，就列在處罰範圍內。
刑事部分要更謹慎。依刑法第 342 條，為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法利益，或損害本人利益，而為違背任務行為，致生損害於本人財產或其他利益者，可能成立背信罪。但不是工程判斷失準、報價後來被認為偏高，就當然構成犯罪；仍須看是否有違背任務、主觀意圖、利益歸屬、損害與證據。委員應保存授權、決議、比價及支出資料，並迴避利益衝突。
管委會應依公寓大廈管理條例、規約與區分所有權人會議決議執行職務。涉及修繕、消防、帳冊、住戶違規、公共基金與訴訟時，應保存授權、決議、報價、支出、通知與會議紀錄。
執行前應確認可由管委會決定、須經區分所有權人會議授權，或需由專業廠商、會計或律師處理。程序、文件與利益衝突迴避，均應分別留存紀錄。
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※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
