03 JUL 2026 張倍齊律師
當上社區管委會委員，有人覺得是服務社區，有人覺得是麻煩上身。真正的重點不是喜不喜歡當，而是上任後要知道:哪些事情是管委會應該處理的職務，哪些事情需要區分所有權人會議決議，哪些事情不能只憑主委或少數委員的想法就決定。
社區管委會常遇到的問題包括外牆磁磚、漏水修繕、消防檢修、管理費收支、帳冊閱覽、住戶違規、委外管理公司、工程採購、使用公費打官司。這些事情做得好，是社區治理；做得草率，可能變成民事賠償、行政罰鍰，嚴重時甚至被質疑有背信或侵占風險。
如果您剛接任委員，可先搭配本所公寓大廈管理與決議救濟、共用部分修繕義務、管委會動用公費訴訟一起看。本文集中整理:管委會委員上任後，應先抓住哪些法律責任界線。
依公寓大廈管理條例第 3 條，管理委員會是為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立的組織。也就是說，管委會不是某個委員的個人平台，而是為了社區共同事務而存在。
依同條例第 29 條，公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；成立管理委員會者，由管理委員互推主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員的選任、解任、權限、委員人數、召集方式、事務執行方法與代理規定，原則上依區分所有權人會議決議，規約另有規定者則從其規定。
所以，委員上任後第一件事，不是急著做工程或改制度，而是先取得並讀懂規約、歷次區分所有權人會議決議、管委會會議紀錄、財務資料、公共安全與消防檢修資料。這些文件會決定管委會的權限與工作邊界。
管委會做事，通常要問三個問題:第一，公寓大廈管理條例有沒有規定?第二，規約有沒有授權或限制?第三，區分所有權人會議有沒有決議?如果三個問題都沒有答案，就要小心是否逾越管委會職權。
依公寓大廈管理條例第 23 條，公寓大廈、基地或附屬設施的管理使用及住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；約定專用、共用部分使用、違反義務處理方式、財務運作監督、會議門檻與糾紛協調程序等事項，非經載明於規約者，不生效力。
依同條例第 36 條，管理委員會的職務包括執行區分所有權人會議決議、共有及共用部分清潔維護修繕、安全與環境維護、住戶違規制止與資料提供、公共基金及經費收支保管運用、文件保管、管理服務人委任監督、會計報告與結算報告提出及公告、公共安全檢查與消防安全設備檢修申報及改善執行等。這是管委會工作清單，也是責任清單。
社區常見爭議，是屋頂、外牆、管線、梯間、地下室或公共設備壞了，到底誰該修、誰該付錢。依公寓大廈管理條例第 10 條，專有部分、約定專用部分的修繕管理維護，由各該區分所有權人或約定專用部分使用人為之並負擔費用；共用部分、約定共用部分的修繕管理維護，則由管理負責人或管理委員會為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔，另有規約或區分所有權人會議決議者，從其規定。
因此，若問題明顯屬於共用部分，例如外牆磁磚脫落、公共管線破裂、屋頂防水層或公共消防設備，管委會不能單純用「這是某一戶受害」就完全不處理。比較穩妥的做法，是先確認權利性質、找專業人員檢查、取得報價、紀錄會議決議，再依規約或區分所有權人會議決議安排修繕與費用分攤。
反過來說，若是專有部分內部裝潢、個別住戶自行施工造成的損害，管委會也不宜直接用公共基金全額吸收。委員應把「先判斷部分性質」放在前面，避免該管的不管、不該管的亂管。
社區糾紛很多時候不是因為金額很大，而是因為資訊不透明。工程款怎麼決定、管理費怎麼收、公共基金剩多少、報價單是否比價、會議是否真的通過，若沒有文件紀錄，委員很容易被質疑。
依公寓大廈管理條例第 35 條，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
同條例第 36 條也把規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修申報文件等列為管委會保管事項。委員不一定要自己做會計，但要建立可追溯的文件流程，讓支出有依據、授權有紀錄、住戶查閱有回應。
消防安檢、外牆磁磚與公共設施維護，是社區最常見、也最容易出事的管理事項。這些都不是單純的美觀問題，而是涉及公共安全與住戶生命身體安全的管理事項。依公寓大廈管理條例第 36 條，管委會職務包含公寓大廈及周圍安全與環境維護、共用部分及附屬設施設備點收保管，以及公共安全檢查與消防安全設備檢修申報及改善執行。
消防法也有相應規範。依消防法第 9 條，第 6 條第 1 項所定各類場所的管理權人，應依規定定期檢修消防安全設備，並將檢修結果報請場所所在地主管機關審核；不同類型場所會有不同檢修方式與委託對象。
實務上，委員應避免把消防檢修、公共安全檢查、外牆安全檢查當成「前任沒有做，所以本屆也不知道」的事情。交接時應列出到期日、申報文件、改善缺失、廠商聯絡資料與預算狀況；若發現重大安全疑慮，應把風險、報價、專業意見與是否需要開區分所有權人會議記錄清楚。
管委會常遇到住戶違規:堆放雜物、占用公共空間、噪音、漏水不配合修繕、違規施工、未繳管理費、違反規約使用社區設施。依公寓大廈管理條例第 36 條，管委會有住戶違規情事之制止及相關資料提供、住戶違反第 6 條第 1 項規定之協調等職務。
而依同條例第 6 條，住戶維護、修繕專有或約定專用部分、行使權利、進入或使用其他專有部分或共用部分時，都有不得妨害其他住戶安寧、安全及衛生、配合必要修繕、事前取得同意等義務；違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要處置。
所以，管委會處理違規，應盡量採取可被檢驗的流程:先查規約與法令，留存照片或通知，給予合理改善期限，必要時召開會議，涉及罰鍰由主管機關處理，涉及私法金錢請求則依規約、契約或法律走民事程序。管委會不宜用情緒性公告、未經授權的金錢要求或差別待遇來處理社區矛盾。
當管委會委員，不代表只要出於好意就完全沒有責任。依公寓大廈管理條例第 48 條，管理負責人、主任委員或管理委員若有未善盡督促住戶投保責任保險、無正當理由未執行第 22 條相關職務、無正當理由違反第 35 條，或無正當理由未執行第 36 條特定職務且顯然影響住戶權益等情形，可能由主管機關處罰鍰並命限期改善或履行。
依同條例第 49 條，區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員在特定情形下，也可能面臨較高額罰鍰或改善義務。例如管理負責人、主任委員或管理委員違反第 20 條所定公告或移交義務，就列在處罰範圍內。
刑事部分要更謹慎。依刑法第 342 條，為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法利益，或損害本人利益，而為違背任務行為，致生損害於本人財產或其他利益者，可能成立背信罪。但不是工程判斷失準、報價後來被認為偏高，就當然構成犯罪；仍須看是否有違背任務、主觀意圖、利益歸屬、損害與證據。委員真正要做的，是避免黑箱、利益衝突與無授權支出。
當上社區管委會委員，最怕的不是事情多，而是事情沒有邊界。管委會要依公寓大廈管理條例、規約與區分所有權人會議決議做事；涉及修繕、消防、帳冊、住戶違規、公共基金與訴訟時，更要把授權、決議、報價、支出、通知與會議紀錄留清楚。
好的管委會不是什麼都自己扛，也不是什麼都推給住戶，而是知道何時可以由管委會執行，何時需要區分所有權人會議授權，何時要請專業廠商、會計或律師協助。把程序做好、資訊透明、利益衝突迴避，才是委員降低風險、維持社區信任的核心。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
