15 SEP 2025 張倍齊律師
住家出現壁面滲水、天花板滴水或窗框周圍潮濕時，漏水位置不一定就是漏水源頭。雨水可能從外牆裂縫、屋頂防水層或窗框進入；給排水管線也可能位在專有部分、共同壁、樓地板或共用空間。修繕責任與費用負擔，要先依漏水原因及設施的法律性質判斷。
如果漏水源頭屬共用部分或約定共用部分，《公寓大廈管理條例》第 10 條規定，修繕、管理與維護由管理負責人或管理委員會處理。若源頭在特定住戶的專有部分，或修繕費是因可歸責於特定區分所有權人或住戶的事由所生，負責處理及負擔費用的人可能不同。
條例第 3 條將「共用部分」定義為專有部分以外、不屬專有的附屬建築物，且供共同使用的部分。第 7 條另規定，建築物的基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂構造等共用部分，不得約定供特定區分所有權人專用。
外牆、屋頂構造及服務多戶的幹管，通常可能涉及共用部分，但不能只依住戶日常使用的名稱下結論。判斷時可一併查看建物登記、使用執照、竣工圖、管線配置、社區規約及設施實際服務範圍。
條例第 12 條另就專有部分的共同壁、樓地板或其內管線規定費用分擔：原則上由共同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔；若修繕費是因可歸責於其中一名區分所有權人的事由所生，則由該人負擔。因此，即使管線位在牆內或樓板內，也不當然由管委會負責。
依條例第 10 條，共用部分、約定共用部分的修繕、管理與維護，由管理負責人或管理委員會處理。費用原則上由公共基金支付，或由區分所有權人按共有的應有部分比例分擔；區分所有權人會議或規約另有規定時，依其規定。若修繕費可歸責於特定區分所有權人或住戶，則由該人負擔。
條例第 36 條也把共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良列為管理委員會職務。若工程屬於共用部分及相關設施的拆除、重大修繕或改良，依第 11 條，原則上還要由區分所有權人會議作成決議。一般維護與重大修繕如何區分，仍應依工程內容、規約及個案情形判斷。
口頭反映後若沒有留下紀錄，日後可能難以確認管委會何時知道漏水、住戶曾提供哪些資料，以及管委會如何回應。通知內容可以包括：
在漏水原因尚未釐清前，不宜只憑受損位置認定責任人。若各方對來源有爭議，可由具相關專業的人員現場檢測；進入訴訟後，法院也可能依爭點及證據決定是否需要鑑定。
依條例第 35 條，利害關係人在必要時，可以請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄等法定資料，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
這些資料可用來確認社區是否已有修繕決議、公共基金如何運用、工程是否曾經報價，以及現行規約如何規定費用與會議程序。至於竣工圖、管線圖說等其他文件，條例第 36 條列為管委會保管事項，但個案是否可以閱覽、如何提供，仍應依請求依據及具體需要判斷。
區分所有權人會議可處理修繕工程、預算、公共基金運用及管理組織等社區共同事務。若需要召開臨時會議，條例第 25 條規定，區分所有權人五分之一以上，且其區分所有權比例合計五分之一以上，可以書面載明召集目的及理由，請求召集。提出請求的人須同時符合人數與持分比例，實際召集仍應依條例所定召集人資格及程序辦理。
條例第 30 條原則上要求召集人於開會前十日，以書面載明開會內容通知各區分所有權人；有急迫情事須召開臨時會議時，可以公告，但公告期間不得少於二日。若議案涉及管理委員的選任，必須在開會通知中載明並公告，不能以臨時動議提出。
表決門檻應先查看規約。規約沒有特別規定時，依條例第 31 條計算出席與同意比例；第一次會議沒有作成決議或出席未達門檻時，是否依第 32 條重新召集，還要遵守重行召集、通知、表決及送達會議紀錄等程序。管理委員的選任、解任與權限，則依第 29 條、區分所有權人會議決議及規約判斷。
漏水已影響電路、天花板結構或有物品掉落風險時，應先通知管理人員並請適當專業人員判斷安全措施。必要的臨時防護、移開物品或停止使用受影響設備，可以減少損害繼續擴大，但在未確認權限及工程範圍前，不宜自行破壞共用部分或施作可能影響其他住戶的工程。
修繕共用部分若必須進入或使用住戶的專有部分或約定專用部分，條例第 6 條規定住戶不得拒絕；進入或使用時，應選擇損害最少的處所與方法，並修復或補償所生損害。管委會與住戶宜先記錄施工範圍、時間、保護方式及完工後的復原事項。
條例第 38 條規定管理委員會有當事人能力，因此管理委員會可以在訴訟中作為原告或被告。但這項規定不代表只要發生漏水，管委會就一定要負責修繕或賠償。法院仍會審查漏水源頭、該處是否屬共用部分、管委會是否未履行應處理的職務、損害範圍，以及各項請求的法律依據。
請求修繕時，應盡可能具體說明要處理的位置、必要工程及完成狀態；請求損害賠償時，則要提出損害項目、金額及其與漏水間的關聯。只有估價單不一定足以證明全部支出與責任，實際修繕單據、受損物狀況、使用年限、通知紀錄及專業檢測結果，都可能影響法院判斷。
漏水爭議也可以先聲請調解。若案件符合《民事訴訟法》第 403 條列舉的強制調解事件，原則上須先經法院調解；是否符合，仍依當事人、請求及爭議性質判斷。情況急迫而考慮保全程序時，還要就所要保全的請求與急迫必要性提出釋明，法院是否准許依個案資料決定。
管委會未處理漏水時，先確認漏水來源與共用部分範圍，再以可確認送達的方式通知，保存現況、損害及回覆紀錄。若修繕涉及公共基金、重大工程或管理組織決策，可以依規約及《公寓大廈管理條例》提出議案或請求召開區分所有權人會議；需要司法處理時，則應把修繕內容、損害項目及證據整理清楚。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
