30 AUG 2026 張倍齊律師
牆面滲水痕跡與放大鏡的情境示意圖
管委會遲遲不處理漏水時，先不要只用「樓上漏下來」或「外牆是公設」決定責任。應先保存漏水現況，以可證明內容與時間的方式通知管委會及可能相關住戶，再查明水源、設施屬專有或共用部分、誰負修繕職務，以及費用最後應由誰負擔。
漏水仍在擴大或已接近電線、天花板結構時，先做不破壞現場必要證據的安全防護；若工程即將覆蓋漏水源，也要先評估專業檢測、共同會勘或證據保全。修繕職務、修繕費分擔與室內裝潢損害賠償是不同問題，不能只憑管委會負責修繕就推論所有損失都由管委會賠。
| 目前情況 | 先做的事 | 要保留的資料 |
|---|---|---|
| 持續滴水、牆面快速擴散或有電氣與掉落風險 | 通知管理人員，請水電、防水或相關專業人員判斷安全；移開物品並做必要臨時防護 | 含日期的照片、影片、緊急聯絡、臨時工程內容及支出憑證 |
| 只知道天花板或牆面受潮，水源不明 | 記錄降雨、樓上用水及發生時段，安排非破壞或分段檢測；不要先認定樓上住戶負責 | 受損位置、濕度或檢測紀錄、建物圖說、管線服務範圍 |
| 初步指向外牆、屋頂或公用幹管 | 書面通知管委會查看，要求回覆會勘、檢測、臨時防護與預定修繕時程 | 通知送達、管委會回覆、規約、會議紀錄、歷次檢修與報價 |
| 初步指向特定住戶專有部分或設備 | 同時通知所有人、使用人與管委會，協調共同會勘及必要進入，不自行破門或拆除他人設施 | 會勘通知、進入遭拒紀錄、設備位置、維修或使用情形 |
| 對方要立即施工，擔心漏水原因消失 | 先要求記錄拆除前狀態、施工位置與材料；必要時評估公證、鑑定、法院勘驗或證據保全 | 原始檔、會勘紀錄、檢測方法、樣本、施工前後照片及更換材料 |
天花板滴水可能來自樓上給排水設備、樓地板內管線、外牆裂縫、屋頂防水層，或水沿樑柱與管道間移動後在別處出現。責任判斷的起點是水從哪裡進入、哪一段設施失效及損壞原因，不是受損住戶從哪裡看到水。
保存照片時，宜同時拍攝遠景與近景，保留原始檔、日期及每次變化；影片可從房間或樓層位置一路拍到受損點，避免日後無法辨認場域。若漏水與下雨、用水、排水、空調或特定時段有關，也應製作簡單日期表。單次口頭判斷或只有修繕報價，通常不足以完整證明水源、責任與損害。
依公寓大廈管理條例第 3 條，共用部分是專有部分以外、不屬專有而供共同使用的部分及附屬建築物。第 7 條所列建築物基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂構造等部分，不得約定供特定區分所有權人專用。
外牆、屋頂構造及服務多戶的幹管常涉及共用部分，但仍應查看建物登記、建物測量成果圖、使用執照、竣工圖、管線配置、規約、約定專用及實際服務範圍。窗框、陽台增設物、室內支管或住戶自行裝修處，則可能有不同權利與責任。
第 12 條特別規定，專有部分的共同壁、樓地板或其內管線，維修費原則上由共同壁雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔；但因可歸責於某區分所有權人的事由而發生修繕費時，由該人負擔。管線埋在樓板內，不表示一定屬管委會費用，也不表示一定由樓上住戶單獨負擔。
依條例第 10 條，專有部分與約定專用部分的修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分使用人為之並負擔費用。設備雖在某住戶室內，仍要確認它究竟服務單戶或多戶，不能只以所在位置判斷。
同條第 2 項規定，共用部分與約定共用部分的修繕、管理、維護，由管理負責人或管委會為之；費用由公共基金支付或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔，區權會或規約另有規定時從其規定。若修繕費因可歸責於特定區分所有權人或住戶的事由所致，則由該人負擔。
第 36 條也將共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良列為管委會職務。共用部分並不是管委會所有；管委會負責執行管理，也不等於它對每一件漏水的最終修繕費或室內損害一律負賠償責任。
第 11 條要求共用部分及相關設施的拆除、重大修繕或改良，依區分所有權人會議決議辦理。不是所有換管、補漏或臨時防護都當然要等區權會；也不能只用「這是一般修繕」避開規約、預算、公共基金與採購程序。應依工程規模、是否變更設施、金額、急迫性、規約及既有授權具體判斷。
先要求管委會把目前判斷寫清楚：是否已確認為共用部分、是否安排檢測、需要一般修繕或重大工程、臨時防護措施、預計由哪一筆經費支應，以及何時提會。沒有現成預算不會單獨決定修繕職務消失，但公共基金運用、追加費用及重大修繕仍可能需要正確決議與財務程序。
如果工程需要區權會決議，可依規約提出議案。依第 25 條，發生重大事故而有及時處理必要，經管理負責人或管委會請求時，應召開臨時會議；區分所有權人五分之一以上且持分合計五分之一以上，也可書面載明目的及理由請求召集。實際召集人、通知與決議仍須依第 25、30 至 32 條及規約辦理。
若需要了解既有決議與經費，依第 35 條，利害關係人在必要時可請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、帳簿、財務報表及管委會、區權會會議紀錄等法定資料。請求宜載明身分、漏水爭議、資料名稱、期間與必要性，不要只寫「請提供所有文件」。
只傳一句「我家又漏水了」常不足以辨認範圍。可用 Email、存證信函、社區系統或其他能保存內容與時間的方式，寫明：
期限應按安全、損害速度與工作內容合理設定，沒有所有漏水通知都適用的固定天數。若對方已提出會勘日期或合理檢測方案，受損住戶也應保存配合或不能配合的原因，避免水源一直無法確認。
依條例第 6 條，他住戶因維護、修繕專有或約定專用部分，或管委會因維護、修繕共用部分，必須進入或使用某住戶的專有或約定專用部分時，住戶不得拒絕；進入或使用應選擇損害最少的處所與方法，並修復或補償所生損害。
這項規定不是管委會或鄰居可以不通知就自行開門、拆除的通行證。除真正急迫危險外，宜先約定日期、施工人員、進入範圍、保護措施、拍照方式、費用及復原責任。住戶經協調仍拒絕必要進入時，第 6 條第 3 項允許相關住戶、管理負責人或管委會按事件性質請求主管機關或法院為必要處置。
不能預設先付款就一定能全額取回。應先確認修繕處是否有權自行施工、對方是否已受通知並有合理查看機會、工程是否急迫必要、施工範圍與價格是否合理，以及修繕後能否證明原來水源。擅自處理共用部分、拆除他人設施或把非必要裝修一併更新，都可能引起權限、因果關係與金額爭議。
如果漏水正在擴大而不能等待，可先用影像與書面記錄原因、通知、急迫性及替代方案，取得分項估價，施工前後留存照片、拆換材料及發票。依民法第 213 條，負賠償責任者原則上應回復原狀，債權人也可能請求回復原狀必要費用；但誰負責、哪些費用必要及是否有折舊或其他調整，仍須依證據判斷。
損害繼續擴大而被害人未採合理防護，也可能影響賠償。民法第 217 條規定，損害的發生或擴大若被害人與有過失，法院得減輕或免除賠償；但減少損害不等於可以任意破壞現場或忽略共同會勘。
可能的目標包括確認水源、容許進入檢測、修繕特定位置、停止妨害、支付必要修繕費或賠償裝潢與物品損失。不同目標的相對人未必相同，可能涉及樓上或相鄰所有人、實際住戶、全體共有人、管委會、管理負責人、施工廠商或其他可歸責者。
條例第 38 條賦予管委會當事人能力，但沒有讓管委會成為共用部分所有人，也沒有使它對所有漏水自動負責。民事請求可能涉及民法第 767 條的所有權妨害除去或防止、第 184 條侵權行為，或第 191 條土地上工作物責任；仍須依權利人、所有人、設置或保管欠缺、注意、因果關係及損害判斷。
建築物區分所有人或利用人因建築物或共同部分管理發生的爭執，依民事訴訟法第 403 條原則上屬起訴前強制調解事件。各地方政府也可能依條例第 59 條之 1設置公寓大廈爭議事件調處委員會，可向建物所在地主管機關確認；調解或調處不成，再依請求內容準備訴訟。
漏水處拆除、防水層重作或管線更換後，原來狀態可能難以重現。依民事訴訟法第 368 條，證據有滅失或礙難使用之虞，或就確定事、物現狀有法律上利益且有必要時，可聲請法院進行鑑定、勘驗或保全書證。起訴前依第 369 條向受訊問人住居地或證物所在地的地方法院聲請。
聲請人須具體指出要保全的證據、要證明的事實及保全理由，不能只寫「請法院幫忙查漏水」。是否有滅失風險及保全必要，由法院依資料判斷。若現場有立即安全危險，不宜為了等待程序而放任損害擴大；可先完整記錄，再採必要防護並說明原因。
經費不足不會單獨決定修繕職務不存在，但工程支出、追加分擔與重大修繕可能需要規約、預算或區權會程序。可要求提出檢測、臨時防護、籌資與提會時程，而不是只接受「沒錢」的口頭答覆。
先提出具體會勘方案，說明必要性、人員、日期、範圍、損害最少方法與復原安排。經協調仍拒絕必要進入時，可依條例第 6 條按事件性質請求主管機關或法院處理，不宜自行破門。
它可能是重要證據，但仍要看檢測資格、方法、範圍、現場條件、照片、是否排除其他水源及對方有無參與會勘。法院不會只因文件名稱寫「報告」就必然採納全部結論。
可先用一段話說明「哪裡漏、初步認為水從哪裡來、通知誰、對方怎麼回覆、現在是否仍在擴大」。傳送資料前，可遮蔽身分證字號、電話、門牌的非必要部分及其他住戶個資。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
