未保存登記建物可以買嗎？事實上處分權與交易風險

10 JUL 2026 張倍齊律師

不動產

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前言

市場上的老透天、頂樓加蓋、農地工寮或市場攤鋪，可能未辦建物所有權第一次登記。交易時，仲介或賣方有時會以「沒有權狀，但有稅籍」說明其權利狀態。

未保存登記建物的交易標的通常是實務所稱的事實上處分權，而非經登記取得的建物所有權。兩者在貸款、交易保護、土地權源與違建處理上均有差異，購買前應分別查核。

建物完工後辦理建物所有權第一次登記（俗稱保存登記），才會有地政機關核發的權狀。有些早期建物未曾辦理登記，也有些建物因屬違章建築而無法登記。這些建物在地政機關的登記簿上查無建物登記，自然也沒有建物權狀。

未保存登記不等於違建。有些老建物是合法起造但未辦登記，仍可能補辦；違章建築則可能無法補辦。兩者的法律狀態與交易風險不同，購買前應先確認建物性質。

民法第 758 條規定，不動產物權依法律行為取得者，非經登記，不生效力。未保存登記建物無法辦理所有權移轉登記；其所有權原則上仍由原始起造人原始取得。

依實務見解，未保存登記建物讓與後，受讓人取得的是事實上處分權，得占有、使用、收益，也可再將該權利地位轉讓。強制執行實務亦可能將其作為有財產價值的標的。但事實上處分權並非建物所有權，仍有下列限制。

不易辦理房屋貸款：沒有建物權狀通常無法設定抵押權，買方可能須以其他方式籌措價金，日後轉售也會受到相同限制。
一屋二賣防不住：一般房子過戶登記後，賣方再賣給別人也動不了你；未保存登記建物沒有登記制度的保護，賣方把「同一個事實上處分權」賣給兩個人時，糾紛處理起來遠比有登記的房子複雜。
土地與建物權利人可能不同：未保存登記建物可能坐落在他人土地上，法律關係包括租用、借用或無權占有。未確認土地使用權源時，可能面臨地主請求拆屋還地。
違建有拆除風險：如果它是違章建築，行政機關依法可以查報拆除；「很多年沒拆」不等於「不會拆」，改建、檢舉、都更都可能觸發。
繼承與稅務爭議：原始起造人過世後，建物的事實上處分權可能由繼承人承受。交易前應查明歷次權利來源及全體權利人，以確認出賣人是否具有完整處分權。

交易時常見的文件是房屋稅籍證明。稅籍屬於課稅管理資料，用以記錄房屋稅納稅義務人，並非建物所有權證明，也不能證明建物合法。違章建築即使長期繳納房屋稅，仍不因此取得合法建物地位。

稅籍證明可作為判斷何人管領使用建物的證據之一，並可協助追溯事實上處分權的移轉經過，但不能取代建物權狀。

公寓頂樓加蓋是常見的未保存登記建物。購買頂樓戶連同頂樓加蓋時，可能同時取得兩種不同權利：公寓本體為可辦理過戶登記的所有權；頂樓加蓋未辦登記，通常僅移轉事實上處分權，且可能屬違章建築而有查報拆除風險。

購買前還應注意：

未保存登記建物並非依法禁止交易，但價格與契約內容應反映其權利限制。購買前宜進行下列查核：

追查權源：要求賣方提出原始起造證明、歷次買賣契約及繼承資料，確認權利移轉過程是否完整。
查核土地：調閱土地謄本，確認地主及賣方對土地的所有權、租賃權或其他使用權源。
問清楚建物身分：是純粹未辦登記的老建物，還是違章建築？向地方政府查詢有無違建查報紀錄。
契約寫明白：契約標的要寫清楚是「事實上處分權之讓與」、點交範圍、稅籍變更配合義務、賣方的權利瑕疵擔保責任；這種契約尤其值得簽名前給律師看（本站契約審閱有專文）。
安排價金支付條件：可約定分期付款，或保留部分尾款至點交與稅籍變更完成，以促使賣方履行配合義務。

未保存登記建物無法依民法第 758 條辦理所有權移轉登記，買方通常取得的是事實上處分權。此種權利可以交易及使用，但可能有貸款限制、欠缺登記保護、土地權源不同或違建拆除等風險。交易前應查明權利來源、土地關係與建物合法性，並在契約中明確記載交易標的及雙方義務。

評估此類交易時，可先查核建物權利來源、土地使用關係、貸款限制及契約條款，再決定是否交易。

※ 本文僅供一般法律資訊參考，非針對具體個案提供法律意見；法令與實務見解可能變動，實際處理仍應依完整事實、文件及當時有效規範判斷。