30 AUG 2026 張倍齊律師
老屋模型與帶有缺口標記的透明地圖板，象徵未保存登記建物交易風險
沒有建物權狀的房屋不一定不能交易，但買方通常無法像一般房屋一樣辦理所有權移轉登記。交易前要先分清楚建物是合法興建後未辦第一次登記，還是違章建築；再追查原始起造人、歷次讓與、土地使用權源、稅籍、占有與政府列管資料。只有房屋稅籍或水電單，不能取代權狀，也不能證明建物合法。
| 狀態 | 先查什麼 | 主要風險 |
|---|---|---|
| 合法興建但未辦第一次登記 | 建造、使用執照、門牌、測量及補登記條件 | 能否補登記及所需文件、費用尚未確認 |
| 違章建築或違法增建 | 興建時間、違建查報、拆除與使用限制 | 行政拆除、停止使用及民事拆除風險 |
| 合法建物連同未登記增建 | 權狀範圍、稅籍、現況圖及增建位置 | 合法部分與增建部分的權利及價格混在一起 |
| 建物與土地權利人不同 | 土地謄本、租約、同意書、共有及占用原因 | 土地使用權不能承接，或遭請求拆屋還地 |
「未保存登記」是民間常用說法，重點是地政登記簿上沒有建物所有權第一次登記。未登記與違建有重疊，但不是同義詞；老屋可能合法興建卻未辦登記，違章增建則可能有稅籍但仍不能補成合法建物。
民法第 758 條規定，不動產物權依法律行為取得、設定、喪失或變更，非經登記不生效力。未辦第一次登記的建物沒有建物登記標的可供一般買賣移轉；實務上通常認為，出資興建者原始取得建物所有權，後來的買方經契約與交付，取得對建物占有、使用、收益、拆除或再讓與的「事實上處分權」。
事實上處分權具有財產價值，也可能成為買賣、繼承、分割或強制執行的對象，但它不是登記所有權。買方不能只持買賣契約要求地政機關直接辦理所有權移轉，也不能在建物上辦理一般登記抵押權；銀行是否願意以土地、其他擔保或信用方式貸款，須另外洽詢。
若建物本來具備第一次登記條件，可能先由有權人補辦建物所有權第一次登記，再依契約辦理移轉。能否補辦須依建造與使用文件、測量、基地權利及地政要求判斷，不能把賣方口頭所稱「以後可以補權狀」直接寫成確定結果。
最高法院相關裁判指出，未登記建物原則上由出資建造者原始取得所有權；現占有人必須能證明自己直接或輾轉自原始建造人受讓，才較能主張事實上處分權。交易前應建立下列權利鏈：
現住多年、持有鑰匙、繳房屋稅或水電費，都可以是證據，但單獨一項不必然證明完整權利。權利鏈中斷、前手契約找不到或繼承人不齊時，應把無法補證的風險反映在是否交易、價金與付款條件，而不是簽約後再期待稅籍變更解決。
房屋稅籍用於課稅管理，可以協助確認房屋位置、課稅面積、納稅義務人及歷次名義變更；但稅捐機關不是不動產物權登記機關。稅籍名義不能取代建物權狀，也不會單憑長期納稅，使違章建築合法或讓納稅人取得登記所有權。
申報時所附契約、前後納稅義務人及稅籍變更紀錄，仍可能成為證明交易經過的一部分。因此，查稅籍的正確用途是補強權利鏈及課稅資料，而不是把「有繳稅」當成產權保證。
依契稅條例第 16 條，不動產買賣原則上應於契約成立日起 30 日內申報契稅；未辦建物所有權第一次登記房屋的買賣、交換、贈與或分割，應由雙方當事人共同申報。完成契稅申報與繳納後，地方稅捐機關才能依資料辦理房屋稅納稅義務人名義變更。
契稅申報與稅籍名義變更不是所有權移轉登記，但若賣方拒絕共同申報，買方會同時面臨逾期、稅籍未變更及履約證明不足。因此，契約應寫明共同申報期限、應備文件、稅費負擔、逾期責任，以及保留多少價金至申報完成。
建物坐落的土地可能屬於賣方、其他共有人、出租人、親友或第三人。即使買方取得建物事實上處分權，也不代表自動取得土地所有權或所有使用權。應調閱土地謄本並核對：
民法第 426 條之 1處理租用基地建屋後房屋所有權移轉時的租賃關係。實務上對未登記建物事實上處分權讓與，可能依個案以法理處理基地租賃是否隨同移轉；但買方不宜在簽約前預設一定承接。若原本就是無權占有，土地所有人仍可能請求拆屋還地及相當租金的不當得利。
建築法第 25 條原則上要求建造、使用或拆除建築物先經審查許可並取得執照；違反時，依第 86 條可能受罰、停工、停止使用、補辦手續或強制拆除。各地違建認定、分類及拆除順序仍須查建物所在地主管機關的現行規定。
違建尚未被拆，可能只是尚未排到執行，不能解讀為主管機關保證永久使用。改建、增建、用途變更、公共安全、檢舉、都市更新或災害，都可能改變處理狀態。行政機關尚未拆除，也不排除土地所有人、共有人或其他權利人另循民事程序請求拆除。
公寓頂樓戶的合法專有部分可以辦理所有權移轉；頂樓加蓋若未登記，通常只能另行處理事實上處分權、占有與使用現況。契約、價金、點交與風險不應把兩部分合成一個「含頂加」總數字。
公寓大廈管理條例第 7 條規定，屋頂構造等法定共用部分不得約定專用；第 8 條也規範樓頂平臺等外部構造的變更。頂樓平台權利仍應核對建物登記、使用執照圖說、分管契約、規約及區分所有權人決議。賣方長期使用或前屋主口頭同意，不等於買方一定取得排他的永久使用權。
還應查漏水、結構、消防、逃生、公共安全、違建列管及社區爭議。拆除風險、修繕責任與不能使用時的價金處理，宜在簽約前寫明，而不是等管委會或主管機關通知後再爭論「買賣時有說過」。
一般成屋契約若只把「房屋及其附屬物」一起帶過，往往無法說明買方實際取得什麼。契約至少應處理：
如果合法建物與未登記部分一起出售，付款與違約效果也要分列。否則其中一部分不能交付或被拆除時，是否能解除全部契約、只能減價或另求賠償，容易發生爭議。
先保存廣告、不動產說明書、契約、附件、付款、仲介說明及對話，確認賣方是否曾承諾有權狀、可以登記、沒有違建或土地一併移轉。再調取建物及土地資料，確認是單純未登記、不能登記、違建，還是權利來源本身有問題。
是否可拒付尾款、解除、減價或求償，要看承諾內容、問題對交易的重要性、能否補正、雙方履行程度與契約條款。不要只因查不到權狀就立即自行搬入、拆除、轉售或停付全部價金；這些動作可能另生占有、違約或行政風險。
不一定。稅單及稅籍可以證明課稅與名義紀錄，但不是地政所有權登記，也不能單獨證明完整權利鏈或建物合法。
不一定。合法興建但未辦第一次登記與違章建築都可能沒有權狀；要查建造、使用、測量、門牌、稅籍、違建列管及地方主管機關資料。
通常不能直接辦理一般買賣移轉。若建物具備第一次登記條件，要先由有權人依規定補辦第一次登記，再處理後續移轉。
不是。未辦第一次登記房屋買賣仍應依契稅條例申報，原則上在契約成立日起 30 日內由雙方共同辦理。
不能保證。要同時檢查違建與拆除狀態、平台權利、社區約定、漏水與公共安全；行政上暫未拆除，不排除日後行政處理或民事拆除。
可先說明「要買或移轉的是哪一部分、建物有無權狀、土地是誰的、目前有哪些權源文件，以及是否已付定金或簽約」。若契約或廣告曾承諾可以過戶、補登記、貸款或永久使用，也應保留原始文字。
※ 本文依 2026 年 8 月 30 日可查法規與公開資料整理，僅為一般法律資訊，非具體個案法律意見。建物能否補辦登記、違建認定與拆除順序，仍須依建物所在地、興建資料、土地權源及地方主管機關現行規定查核。
