03 JUL 2025 張倍齊律師
房客在租屋處自殺後，房東可能支出清理、修繕或鑑定費用，也可能主張房屋交易價值或出租收益受到影響。這些項目是否可以向繼承人請求，不能只依房屋被稱為「凶宅」就決定。
應先確認租賃契約與民法上的請求依據、事件與損害之間的因果關係、減損證據，以及繼承人是否繼承與其責任範圍。
現行法律沒有對所有交易與租賃爭議通用的「凶宅」定義。非自然死亡發生在專有部分、共用部分或鄰近位置，事件原因、時間、房屋型態及資訊是否影響交易，均須依具體資料判斷。
租屋處內發生自殺，可能在個案中被主張為交易上的重要事項或價值減損原因；是否構成法律上的損害及金額多少，仍須由主張者提出證據。
本文處理房東可能向繼承人提出的請求。買方對賣方主張瑕疵擔保、告知義務或其他契約責任時，請求依據與期間不同，可另參考買到凶宅後的契約與瑕疵問題。
主張房屋價值減損時，不能以固定比例估算。可檢查的資料包括：
民法第 432 條規定，承租人應以善良管理人的注意保管租賃物；違反義務致租賃物毀損或滅失時，可能負損害賠償責任。民法第 227 條則處理可歸責於債務人的不完全給付及其損害。
房東若主張房客的行為違反租賃契約或保管義務，仍須說明契約義務內容、可歸責事由、具體損害及因果關係。房客在屋內自殺，不當然等於已成立契約責任或應賠償全部市場減損。
侵權請求須依民法第 184 條分別證明受侵害的權利或利益、行為人的故意或過失、違法性、損害及因果關係。若主張故意以背於善良風俗的方法造成損害，也要證明相應的主觀與客觀要件，不能只以死亡結果推定。
契約請求與侵權請求的時效規定不同。民法第 125 條是一般請求權十五年的規定，但法律另有較短期間時依特別規定；民法第 197 條則規定侵權行為損害賠償請求權的二年及十年期間。實際起算點仍須依請求權與事實確認。
民法第 1148 條規定，繼承人承受被繼承人財產上的權利與義務，但專屬於被繼承人本身者除外；對被繼承人債務，以因繼承所得遺產為限負清償責任。
因此，房東須先證明房客生前已對房東負有可繼承的財產上債務，再處理繼承人身分、是否拋棄繼承、遺產範圍及限定責任。不能只因對方是繼承人，就直接要求以其原有財產賠償。
可整理被繼承人的房地產、存款、股票、車輛及其他財產，也要確認貸款、稅費、既有債務與本件求償是否成立。遺產價值與債務範圍不明時，不宜只依房東提出的金額判斷。
繼承人得依民法第 1174 條拋棄繼承。拋棄應於知悉得繼承時起三個月內，以書面向法院為之；拋棄後，並應以書面通知因拋棄而應為繼承的人，但不能通知者除外。
拋棄繼承的效果及後續繼承順位會影響其他人，不能只挑選特定財產或債務拋棄。是否拋棄，應在完整清查遺產、債務與其他法律關係後決定。
民法第 1156 條規定，繼承人應於知悉得繼承時起三個月內開具遺產清冊陳報法院，法院認有必要時得延展期間。法院依公示催告程序公告債權人報明債權，期限不得少於三個月。
現行法的繼承責任原則上以所得遺產為限，但繼承人違反清償程序、在清冊為重大虛偽記載、重大隱匿遺產或意圖詐害債權人而處分遺產時，可能依民法第 1162 條之 2 負額外責任，或依第 1163 條不得主張限定責任的利益。
房屋減損金額不能只用感受或固定比例估算。雙方對減損有爭議時，可提出不動產估價報告或聲請法院囑託鑑定；法院是否採用及證明力如何，仍會依報告內容與其他證據判斷。
估價報告可能使用比較法、收益法、成本法或其他適當方法。採用何種方法及如何調整，須由報告說明。
當事人可就對方提出的估價報告表示意見，也可依程序聲請法院另行鑑定或補充說明。是否需要再次鑑定，由法院依爭點與既有資料決定。
房東能否就租屋處發生自殺所生的費用或價值減損向繼承人請求，須先確認房客是否已成立可繼承的契約或侵權債務，再審查損害、因果關係、繼承狀態及遺產範圍。房屋被稱為「凶宅」或繼承人身分本身，都不能取代上述要件與證據。
※ 本文說明一般法律規則，不是具體案件的法律意見；個案仍須依租約、事件資料、估價證據、繼承狀態與目前程序判斷。
