06 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP270 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。完整法律解析請參考：預售屋驗屋不過，可以拒絕付款嗎？律師教你保障權益的關鍵三步驟。
預售屋越來越貴，買方多會找驗屋公司用儀器檢測漏水、門窗、地板等問題，趁交屋前要求建商修補。但驗屋發現瑕疵時，買方到底能不能拒絕付款？本集釐清付款流程：簽紅單（常見 5 萬或 10 萬）→簽約付頭期款（常見約 2 成，有時 3 成）→其餘 7～8 成由買方向銀行貸款→交屋確認無誤後付最後 5% 保留款。律師強調：驗屋不過時，買方能扣住的是「5% 保留款」，不能以小瑕疵為由拒付銀行的 7～8 成房貸，否則構成違約、違反誠信原則——除非房屋有重大瑕疵（例如整棟是海沙屋）。正確做法是：照付貸款、扣住 5% 保留款，等建商修繕完成再付；若建商逾期交屋，可依契約求償（現行預售屋定型化契約應記載事項例為每日萬分之五遲延利息）。用小瑕疵扣住數百萬甚至上千萬的房款，法院不會支持。
預售屋越來越貴，大家買房也更謹慎，常找驗屋公司，趁交屋前把小瑕疵抓出來、請建商先修，免得交屋後再修很麻煩。驗屋公司會帶儀器，灑水測漏水、量牆壁含水量，看門框、窗框、地板平整、磁磚有沒有脫落，這些買方肉眼不一定看得出來。 先講付款流程：看上喜歡的房子，跟建商簽一個紅單，通常付 5 萬或 10 萬；接著簽買賣契約，支付頭期款（通常約 2 成，有時 3 成）；剩下 7～8 成由買方向銀行貸款；最後交屋、確認沒問題，再付 5% 的保留款，表示雙方都確認房子沒有待解決事項。 常見問題是：驗屋驗不過，是不是除了 5% 保留款，連銀行的 7 成 5、8 成房貸都可以不繳？這觀念是錯的。驗屋不過不能當作拒絕銀行撥款的理由。因為契約的機制是用最後 5% 保留款來擔保房子如期如質完成；你因為門框沒裝好、蓮蓬頭沒裝好這些小瑕疵，就連 7、8 成都不付，說不過去，會構成違約。除非房子有明顯重大瑕疵——例如整棟是海沙屋——否則不能因小瑕疵就不付那 7～8 成。 正確做法是：該跟銀行借的 7～8 成還是要付，把最後 5% 保留款扣在手裡，等建商修好需要修繕的事項再付。如果建商逾期交屋，可以依契約求償，例如因此在外租屋的租金；現行預售屋定型化契約應記載事項對賣方逾期開工、取得使用執照或通知交屋，例為每日萬分之五遲延利息，用來督促建商如期完工。但不能因為一個蓮蓬頭、一個窗框的小瑕疵，就扣住七、八成、好幾百萬甚至上千萬的房款不付——這會被法院認為違反誠信原則。
驗屋發現瑕疵，先別急著「全部都不付」——能扣的通常只有 5% 保留款，貸款照付才不會反而自己違約。如果你正面臨驗屋糾紛，建議先把契約與驗屋報告整理好，再諮詢律師。完整解析見文末延伸閱讀文章；也歡迎收聽／收看《法律護身符》。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
