EP336｜買房保固：保固與瑕疵擔保的差別，節目筆記與逐字稿

本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。完整法律解析請參考：『保固期』過了，權利就沒了？律師詳解買房保固與瑕疵擔保的雙重保障。

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本集摘要

預售屋或成屋買賣契約常有建商的「保固」條款：結構體（梁柱、承重牆、屋頂等）保固較長（例如十年、十五年），門窗、地磚等設備較短（例如一年、三年），保固期內出問題建商無償修繕。但「保固」和法律上的「物之瑕疵擔保」是兩回事。瑕疵擔保是民法規定：買方應於交屋後儘速檢查，發現瑕疵要儘速通知並在通知後六個月內起訴，且交屋逾五年就不能再主張。保固則是建商在法律之外額外給的承諾。本集重點是：兩者平行並行不悖——保固期就算只有三個月，過了之後仍可在瑕疵擔保期間內主張；反之，若保固期比五年長，逾五年仍可依保固條款要求修繕。對買方而言，多一個較長的保固承諾就多一層保障，因為大多數人要的不是賠錢，而是出問題時建商願意趕快來修。

本集重點

• 建商保固：結構體較長（如 10／15 年）、設備門窗較短（如 1／3 年），期內無償修繕。
• 「保固」在民法無明確定義，是建商法律外額外承諾。
• 「物之瑕疵擔保」是法律規定：發現瑕疵儘速通知、通知後 6 個月內行使解除或減價請求權，並有自交付時起 5 年之限制。
• 兩者平行並行不悖：保固期短（如 3 個月）過了，仍可在瑕疵擔保期間內主張。
• 保固期長於 5 年者，逾 5 年仍可依保固條款要求修繕。
• 對買方：較長保固＝多一層保障；多數人要的是「趕快來修」而非賠錢。

本集提到的法律概念

• 物之瑕疵擔保（檢查通知義務、6 個月、5 年期間）
• 保固（建商契約承諾，民法無明確定義）
• 保固與瑕疵擔保並行不悖之關係
• 本集未提具體判決字號。

如果您遇到類似問題，建議先準備

• 買賣契約與保固條款（保固範圍、年限）
• 交屋日期（計算瑕疵擔保 5 年）
• 發現瑕疵的時間與通知紀錄
• 瑕疵的照片、報修與回覆紀錄

精華逐字稿整理

買預售屋或成屋，契約常有建商的「保固」條款：結構體（梁柱、承重牆、屋頂、樓梯這些土木部分）保固比較長，可能十年、十五年；門窗、地磚這些設備比較短，可能一年、三年。保固期內出問題，建商無償修繕。 但「保固」跟法律上的「物之瑕疵擔保」是兩回事。瑕疵擔保是民法規定的：買方交屋後要儘速檢查，一發現瑕疵要儘速通知賣方，並在通知後六個月內起訴；而且交屋超過五年就不能再主張瑕疵擔保。保固則是建商在法律之外、額外給的承諾。 重點來了：這兩個是平行、並行不悖的。所以就算保固期只有三個月，過了三個月，你還是可以在瑕疵擔保的期間內主張瑕疵擔保，不是說保固過了就什麼都不能談。反過來，如果保固期比五年還長，那超過五年、瑕疵擔保不能主張了，你仍然可以依保固條款要求建商修。 對買方來說，建商願意給比較長的保固，就是多一層保障。因為其實大多數人買房遇到漏水、門關不起來、磁磚問題，要的不是跟你打官司減價，而是「叫得動人、趕快來修」——這正是保固的用意。

延伸閱讀

• 『保固期』過了，權利就沒了？律師詳解買房保固與瑕疵擔保的雙重保障
• 買房漏水可以告嗎？把握「黃金 6 個月」主張瑕疵擔保
• 「現況交屋」不等於免死金牌！搞懂瑕疵擔保責任
• 預售屋完整指南 （公設、廣告、尾款）

本集提醒

保固期過了不代表你沒救——保固與瑕疵擔保是平行的兩條路。如果你買的房子出現問題、又不確定還能不能主張，建議先確認交屋日與保固條款，再諮詢律師。完整解析見延伸閱讀文章；也歡迎收聽／收看《法律護身符》。

※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。