06 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP362 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。完整法律解析請參考：買賣房屋最重要的事：別讓『現況說明書』成為不動產糾紛的導火線。
多數人簽約都不會把厚厚的契約逐字看完。本集提醒：買賣房屋（尤其中古屋）若沒時間全看，除了確認價金與標的不要寫錯，最該看的就是「現況說明書」——它通常只佔兩三頁，卻是房屋買賣糾紛最常見的源頭。現況說明書揭露房屋現況：產權（地上權、抵押）、增建違建、漏水壁癌結構、是否凶宅、火災天災、有無租客等。賣方據實勾選後，買方知情仍買，就是承擔該瑕疵；但若賣方勾「沒漏水」事後卻發現交屋前就漏水，可能構成瑕疵擔保責任，甚至被主張詐欺或撤銷意思表示。要破除一個常見誤解：現況說明書「沒有的項目」不代表賣方免責——賣方擔保的是房屋能符合正常使用（例如沒有白蟻欄位，但屋內早有白蟻，賣方仍要負責）。因此對賣方而言，盡量誠實揭露（沒欄位也可手寫加註）反而風險最低。
多數人簽約其實不會把厚厚的契約逐字看完——連我自己辦門號、投保，也是只看重點。但買賣房屋，尤其中古屋，如果你沒時間全看，除了確認價金和標的不要寫錯，最該看的就是「現況說明書」。它在整本契約裡通常只佔兩三頁，卻是房屋買賣糾紛最常見的源頭。 現況說明書是對房屋現況的揭露：產權有沒有設定地上權、抵押權，有沒有增建違建，屋況有沒有漏水、壁癌、結構損壞，是不是凶宅，有沒有發生過火災、天災，目前有沒有租客等等。賣方一一勾選、確認後交給買方。如果賣方勾「有漏水、有壁癌」，買方看到還願意買，就是願意承擔這個瑕疵；反過來，如果賣方勾「沒漏水」，事後卻發現交屋前其實就漏水，可能構成瑕疵擔保責任，買方甚至會主張詐欺或撤銷意思表示。所以不管刑事或民事，法院、檢察官都會去看現況說明書，確認當時雙方說明與合意的狀況。 要破除一個常見誤解：現況說明書「沒有的項目」不代表賣方就免責。例如說明書沒有「白蟻」這個欄位，但屋裡早就一堆白蟻，賣方不能說「沒得勾所以我不負責」——因為賣方擔保的是房屋能符合正常使用。所以對賣方來說，盡量誠實揭露反而風險最低；連說明書沒有的，也可以手寫加註「本屋主臥有白蟻、買方已知悉」，這樣寫進去之後，買方就不能再主張這項瑕疵。揭露太多會不會嚇跑買方？也許，但隱匿引起的糾紛，成本往往更高。
整本契約看不完沒關係，但「現況說明書」一定要看清楚——它是買賣糾紛最常見的戰場。賣方據實揭露、買方看清揭露，才不會事後各說各話。如果你正在買賣房屋或已遇到揭露糾紛，建議先把現況說明書與屋況證據整理好，再諮詢律師。完整解析見延伸閱讀文章；也歡迎收聽／收看《法律護身符》。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
