EP326 買房附近有嫌惡設施可以解約嗎？節目筆記與逐字稿

本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。

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本集摘要

買到房子才發現附近有高壓電塔、變電箱、基地台、加油站、焚化爐、殯儀館、墳墓、宮廟等「嫌惡設施」，能不能解約或減價？本集說明：現行「不動產說明書應記載及不得記載事項」（內政部 115 年 1 月 13 日修正、115 年 4 月 1 日生效）要求以都市計畫地形圖或相關電子地圖標示周邊半徑 300 公尺範圍內的重要環境設施；仲介若未盡必要調查、告知或解說義務，可能依不動產經紀業管理條例負損害賠償責任，報酬也可能在個案中被爭執。對賣方，法院多認為可請求「減少價金」而非「解除契約」——因為房子本身（非漏水、海砂）並無瑕疵，只是周邊環境使客觀市價降低；若買屋時嫌惡設施明顯可見（例如對面就是墳墓），買方已可知悉，通常不能再主張。律師也提醒：這類訴訟減價金額未必高、又要付鑑定／估價費，不好打，建議買房前自己用地圖查、實地繞一繞，比事後求償實在。

本集重點

• 常見嫌惡設施：高壓電塔、變電箱、基地台、加油站、焚化爐、殯儀館、墳墓、宮廟、高架橋等（部分見仁見智）。
• 現行「不動產說明書應記載及不得記載事項」要求標示周邊半徑 300 公尺內之重要環境設施。
• 仲介未盡調查、告知或解說義務 → 依不動產經紀業管理條例可能負損害賠償責任，報酬亦可能在個案中被爭執。
• 對賣方多為減少價金，法院少准解約（房子本身無瑕疵，僅周邊環境貶值）。
• 買屋時明顯可見（如對面墳墓）→ 買方已可知悉，通常不能再主張。
• 此類訴訟減價金額未必高、又需鑑定／估價費，不好打。
• 建議買前自行用地圖查、實地繞一繞，勝過事後求償。

本集提到的法律概念

• 內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」之重要環境設施、300 公尺揭露
• 不動產經紀業管理條例——經紀人簽章、說明書解說與交付、必要資訊與瑕疵告知、連帶賠償責任
• 物之瑕疵擔保／減少價金（周邊環境造成市價減損）
• 買方明知（看屋可見）不得主張之見解
• 本集未提具體判決字號。

如果您遇到類似問題，建議先準備

• 不動產說明書（重要環境設施欄位勾選內容）
• 買賣契約、仲介提供的資訊與說明紀錄
• 嫌惡設施的位置、距離證明（地圖、現場照片）
• 房價減損的估價／鑑定資料（主張減價時）
• 看屋時的現場照片（判斷是否明顯可見）

精華逐字稿整理

買到房子才發現附近有嫌惡設施，一定很不高興。常見的像高壓電塔、變電箱、基地台（有時在公寓頂樓你沒注意）、加油站、焚化爐、殯儀館、墳墓、宮廟、高架橋等；醫院則見仁見智——離得近就醫方便，但別近到天天聽救護車。這些設施有時也見仁見智（有人愛住宮廟旁），但以大多數人的客觀看法，買屋時通常不喜歡。 為了減少糾紛，內政部在「不動產說明書應記載及不得記載事項」裡，把這類設施用比較中性的「重要環境設施」來稱呼；現行 115 年 4 月 1 日生效版本，要求用都市計畫地形圖或相關電子地圖，標示周邊半徑 300 公尺範圍內的重要環境設施。300 公尺在密集都會其實很近。如果仲介沒有調查告知，依不動產經紀業管理條例，可能要負損害賠償責任，仲介報酬也可能在個案中被爭執。 至於對賣方，法院通常認為可以請求「減少價金」，但不太會准「解除契約」——因為房子本身不是漏水、海砂這種瑕疵，只是周邊環境讓客觀市價降低。而且如果你買的時候，那個嫌惡設施很明顯就看得到（例如對面就是墳墓），代表你已經知悉，通常就不能再主張。 老實說，這種訴訟減價金額未必高，又要花鑑定費、估價費，不好打。所以我的建議是：買房前自己上 Google 地圖看、實地去附近繞一繞，比買了以後再來求償實在得多。

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本集提醒

買到房子才發現旁邊有嫌惡設施，多半只能減價、不易解約，訴訟又要花鑑定費。與其事後求償，不如買前用地圖查、實地繞一繞。如果你已遇到未揭露的糾紛，建議先整理說明書與資料，再諮詢律師。歡迎收聽／收看《法律護身符》。

※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。