07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP269 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
中古屋買賣合約裡常見「現況交屋」四個字，賣方往往以為這樣就能豁免一切瑕疵責任，買方簽了之後也不確定自己保留了哪些權利。 張倍齊律師在本集點出一個核心觀念：現況交屋，指的是買賣雙方在看屋時，能以目視、觸摸、聽聞等感官直接感知到的現狀，並不等於買方承擔所有看不見的風險。漏水、海砂屋等隱藏瑕疵，因為看屋時無法直接判斷，仍屬瑕疵擔保的保護範圍，賣方不能光憑這四個字推卸責任。 若賣方真的想排除瑕疵擔保責任，必須在契約中明確寫上「不負瑕疵擔保責任」，並將已知的漏水、凶宅、輻射屋等情況逐一列明，讓買方在充分知情的前提下自願承受風險。本集也以台中地院一個涉及鋼筋鏽蝕、混凝土剝落的案例為例，說明賣方主觀是否明知故意隱匿，是法院判斷責任的關鍵變數。
以下為節目內容整理，已校正 ASR 錯字、刪除重複贅句，保留核心論述。 --- 主題引言 今天講的主題是：現況交屋就可以免責嗎？這四個字最常出現在中古屋的買賣合約書。很多賣方以為寫了這四個字，之後不管有什麼漏水、海砂屋問題都跟他無關了。但實際上真的是這樣嗎？ 「現況交屋」的法院見解 現況交屋在法院的見解，指的是：賣方應該誠實告知房屋所具有的瑕疵，沒有惡意隱匿，且買賣雙方都能依據房屋現有狀況誠實理解、觀察。 換句話說，「現況」指的是看屋時，能夠用目視、觸碰、聽聞、嗅覺感知到的狀況。如果是外觀龜裂、牆面斑駁，這種看屋時就能看到的情形，才是現況交屋所涵蓋的範圍。 反過來說，如果是漏水、海砂屋這種看屋時沒辦法直接察覺、需要事後透過專業機構抽樣檢驗才能確認的問題——那就不是「現況」的範疇，屬於隱藏瑕疵，賣方不能用「現況交屋」四個字來排除責任。 台中地院案例 實務上台中地院有個案子：買方（原告）主張，賣方（被告）在簽約時故意不告知房子有鋼筋鏽蝕、梁柱斷裂、混凝土剝落的瑕疵。雖然契約寫了依現況交屋，但主張賣方仍應負瑕疵擔保責任。 法院最終駁回原告的主張。理由有兩個： 第一，這個賣方是短進短出的投資客，買了這棟房子不到兩個月就賣掉，本身可能連房屋內部牆壁、鋼筋樑柱有鏽蝕痕跡都不知道，所以法院認為賣方並沒有故意不告知瑕疵。 第二，更關鍵的是：這份契約除了寫「依現況交屋」四個字之外，還明確寫了「不負瑕疵擔保責任」。瑕疵擔保責任雖然是法律規定的法定責任，但可以透過特約加以排除。契約已明確寫明，買方就必須自己承受這個風險——除非能夠舉證賣方是刻意欺騙、明知故意隱匿，否則不能再反過頭來主張瑕疵擔保責任。 給賣方的建議 如果你是賣方，「現況交屋」四個字本身不代表你可以免除瑕疵擔保責任。如果你真的想免責，要做兩件事： 第一，在契約裡明確寫上「不負瑕疵擔保責任」，不要只寫現況交屋四個字。 第二，把你目前已知的瑕疵全部寫清楚：漏水位置、凶宅情形、海砂屋、輻射屋等，讓買方在明確知悉的情況下仍願意購買。這樣以後才比較不會被反咬。 當然，羊毛出在羊身上。你要寫不負瑕疵擔保責任，通常這個房子也要賣得夠便宜，或有其他吸引買方的條件，否則一般買方不太會願意接受這樣的條款。 整體建議 買賣房屋是重大決定，契約的每一條都要理解清楚。不要只寫一個模糊的「現況交屋」，免責的範圍要寫明確。契約是雙方合意的結果，簽了就很難反悔，買賣雙方都要審慎。
中古屋的買賣合約常用制式版本，裡頭的「現況交屋」和「不負瑕疵擔保責任」到底是什麼意思、有什麼差別，很少有人真的去細看。如果你正在準備賣房、或剛買了中古屋發現有問題，建議先確認契約條款的具體文字再判斷自己的權利範圍。 如需進一步了解具體情形，歡迎諮詢張倍齊律師。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
