07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP283 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
房東是房屋所有權人，直覺上進入自己的房子理所當然，但法律保護的不只是所有權，還有使用人在租期內的居住利益。出租以後，房客取得租期內的使用權，房東就必須尊重這個空間由房客自主的現狀。 本集張倍齊律師從所有權、使用權與處分權三者的區分出發，說明房東在哪些情境下最容易踩到侵入住宅罪的紅線——包含未告知房客自行進入修繕、趁房客不在帶房仲或準新房客看屋、租期屆滿後直接開門收房，甚至擅自換鎖而衍生的強制罪風險。 節目也提醒，即使房客欠租、違約、甚至在屋內從事不法行為，房東也不能以「對方違約在先」為由，直接動用備用鑰匙。正確的處理路徑是：催告、終止租約、必要時提起遷讓房屋訴訟，取得勝訴判決後再透過強制執行要求騰空，雖然麻煩，但能避免由「有理」變「沒理」的刑事風險。
以下為節目逐字稿的可讀整理版，已校正 ASR 錯字、刪除重複贅句，保留主要論點脈絡，未照原始逐字稿全文呈現。 --- 你好，歡迎收聽法律護身符，我是張倍齊律師。今天要講的主題是：進入自己的房子，竟然可能犯侵入住宅罪。 如果看到這個標題感到不解，是很正常的。但如果你是房東或房客，或者學過相關法律，你可能已經猜到原因了。實務上確實有不少房東，因為進入自己的房子而被房客告上侵入住宅罪。 所有權、使用權、處分權要分開看 房東身為所有權人，當然可以決定房子要不要賣、要不要設定抵押。這些屬於所有權和處分權的範疇，出租不影響這些權利。 但是，把房子出租給房客之後，房東等於把「使用權」在租期內讓渡出去了。這段期間，這個空間是房客在使用，房東必須尊重這個現狀。就算契約裡有使用限制——不能釘鐵釘、不能隨意更動牆壁——這些約定不代表房東可以隨時進入查看。 房東最常踩到的幾種情境 第一種：修繕。房東認為有東西要修，拿了備用鑰匙就開鎖進去。侵入住宅罪的要件是「無故侵入他人住宅」，有人抗辯說修繕是「有故」、有正當理由，但實務上有法院不接受這個抗辯，所以修繕前最好還是要先取得房客的同意。 第二種：帶房仲看屋。趁房客不在，帶新的潛在房客或房仲進來參觀，後來被房客發現，就被告侵入住宅了。 第三種：租期屆滿後直接進入。很多房東覺得，租約都到期了，使用權不是已經回到我手上了嗎？但刑事法院的見解是，即使租期屆滿，房屋的返還屬於民事上的問題，房東應該要走民事途徑——先提起遷讓房屋訴訟，勝訴後再向民事執行處聲請強制執行，由法警帶來要求騰空返還。在這個程序完成之前，房東不能自行開鎖進入。 我知道很多房東會覺得委屈：是房客違約在先，我才去開鎖的。我跟大家說，10個房東會有9個這樣想。但就算如此，房東還是可能因此被判侵入住宅罪成立。 換鎖的額外風險 租期屆滿後，房東若擅自換鎖，可能另外構成強制罪，而且成立的機率不低。這對房東來說，是很容易不小心就碰到的刑事風險。 張倍齊律師個人認為，租期尚未屆滿與租期已屆滿，對房客的保護層次理應有所不同，但目前實務見解都還是傾向保護房客現況，房東未走合法程序就換鎖，風險很高。 被告之後的實際處境 如果你跟房客已經有租金糾紛，這時候又被告侵入住宅，反而讓房客多了一個談判籌碼。房客欠你的錢，可能就拿來當和解金抵銷。原本是有理的一方，卻因為走錯程序，反而變成沒理。 正確的收回程序 1. 催告：以存證信函限期要求房客給付租金 2. 終止租約：欠租未補繳，再發函終止租約 3. 遷讓訴訟：提起民事訴訟，請求法院判決房客返還房屋 4. 強制執行：勝訴後向民事執行處聲請，由法警帶來騰空 確實麻煩，但比起卡上侵入住宅加強制罪，還是值得的。 房客也要知道自己的保障 身為房客，你在租期內的居住空間受到法律保障。房東沒有經過合法程序，擅自換鎖或闖入，你也有透過法律途徑保護自己的方式。 希望這一集法律護身符對大家都有幫助。我是張倍齊律師，我們下一集再見。
租賃糾紛往往是房東和房客雙方都覺得自己委屈的局面。如果你是房東，已經遇到欠租或拒不搬離的房客，在採取任何自力救濟行動之前，請先確認自己的每一步是否合乎法律程序——一個錯誤的開鎖動作，可能讓原本有理的你背上刑事案件。 如果你面對的租賃糾紛已經複雜到讓你不確定下一步怎麼走，歡迎諮詢張倍齊律師，協助釐清你目前的法律處境，以及收回房屋的最穩健路徑。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
