11 SEP 2025 張倍齊律師
房屋交付承租人居住後，房東仍是所有權人，但是否可以進入，須另外判斷承租人的同意、租約約定、進入原因及當時情況。持有備用鑰匙，不等於可以隨時開門。
未經同意自行進入，可能涉及刑法第 306 條侵入住宅罪；是否成立，仍須依「他人住宅或建築物」、「侵入或受要求退去仍留滯」及「無故」等要件判斷。房東的租賃管理可另參房東自保與租賃管理，房客的租賃權益則見房客權益怎麼保障。
刑法第 306 條規定，無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞的土地、船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金；無故隱匿其中，或受退去要求仍留滯者，亦同。
出租房是否屬「他人住宅」，會依承租人實際居住及支配使用的情形判斷，所有權登記不是唯一標準。承租人只是短暫外出，住宅性質不會因此當然消失。辦公室、店面或倉庫即使不供居住，也可能屬條文所稱建築物。
使用備用鑰匙、門禁密碼或其他方式進入，都可能成為法院判斷「侵入」的事實。原先經同意進入，承租人之後明確要求離開而仍留在屋內，也可能涉及條文所定「受退去要求而仍留滯」。是否違反居住者的意思及行為人當時所知，均須依證據判斷。
房東單純主張「我是屋主」「想看屋況」或「租約寫可以檢查」，未必足以說明進入的正當性。法院會依進入目的、急迫程度、是否事前聯絡、承租人是否同意及有無其他可行方式綜合判斷。
火災、瓦斯外洩、漏水正在擴大或人身安全有急迫危險時，可能有不同評價。這類情況可先聯絡警察、消防、管委會或必要的修繕人員，並保留通報、現場及聯絡紀錄。即使情況急迫，進入及停留範圍也應限於處理該事件所需。
刑法第 308 條規定，第 306 條之罪須告訴乃論。依刑事訴訟法第 237 條，得為告訴之人應自知悉犯人時起六個月內提出告訴；依第 238 條，告訴人可在第一審辯論終結前撤回告訴，撤回後不得再行告訴。是否起訴或成立犯罪，仍由檢察官及法院依個案證據判斷。
雙方可就日期、時間、進入人員及處理事項以訊息或書面確認。事前通知不當然等於承租人同意；租約中的概括條款，也不宜解釋為房東可在任何時間自行進入。每次進入前重新確認，可減少對同意範圍的爭議。
民法第 429 條規定，出租人為保存租賃物所為的必要行為，承租人不得拒絕。但這項規定不表示房東可以不經聯絡直接開門。房東可書面說明瑕疵、修繕必要性、預定時間及施工人員，請承租人提供可配合時段。拒絕造成損害時，可依租約及民事程序處理，不宜自行以換鎖或強行進入代替法律程序。
欠租、租期屆滿或租約已終止，不代表房屋已完成返還。承租人的物品仍在屋內，或雙方尚未點交時，房東自行開門、換鎖或清空物品，可能另生刑事及民事爭議。
雙方可約定時間共同點交；無法點交時，應依公證書、判決或其他執行名義聲請強制執行。欠租的催告、終止與返還程序可另參房客欠租處理流程。
僅因承租人未接電話，未必足以直接進入。可先聯絡緊急聯絡人，或請警察、消防依現場資訊評估是否需要處理。若有異味、求救訊息、火警或其他急迫事證，應將通報經過及現場狀況留存。
房東趁承租人不在時換鎖，除進屋本身可能涉及刑法第 306 條外，若使用強暴、脅迫妨害承租人行使權利，也可能涉及刑法第 304 條。是否成立各罪，須依行為方式及證據分別判斷；不能因承租人欠租就省略催告、終止與返還程序。
屋內物品原則上仍由其所有人處分。房東將物品搬走、丟棄或抵充租金，可能因主觀意圖、物品歸屬及處理方式產生財產犯罪或損害賠償爭議。應先保留物品現況、通知取回，並依民事或執行程序處理。
可先保存門鎖、物品位置、監視器及雙方聯絡紀錄，並向管理單位詢問影像保全方式。若需取得社區監視器資料，應注意管理規約、個人資料與保存期間；相關問題可另參社區監視器的隱私界線。
承租人可依具體情形評估報案、提出刑事告訴或請求民事損害賠償。民事請求是否成立及金額，會受進入次數、停留時間、翻動或拍攝內容、損害情形及其他證據影響，不宜只憑房東曾進屋就預先判定結果。
通知與同意是不同事項。除有急迫情況或其他正當理由外，宜取得承租人對進入時間及事項的明確同意。備用鑰匙的保管與使用條件，也可在租約中具體約定。
須依條款內容、使用方式及個案情況判斷。概括記載房東可「隨時進入」，不表示可以忽略承租人的居住安寧。較明確的約定應包含通知方式、同意、合理時段、目的及進入範圍。
租期屆滿與實際返還是兩件事。尚未點交或屋內仍有承租人物品時，應先通知並依法取得返還，不能直接以所有權為由清空房屋。
不能只因欠租就自行取走或處分物品。房東應先確認催告、終止、返還房屋及債權實現的程序；是否涉及出租人的留置權，也須依民法規定與具體物品判斷，不能逕自變賣。
房東有修繕、保存及返還房屋的需求時，仍應確認承租人同意、急迫程度與可採程序。承租人認為居住安寧受侵害時，也須保留進入方式、時間及屋內狀況等資料。刑事責任、租約權利與房屋返還是不同問題，應分別依要件處理。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形仍須依租約、聯絡紀錄、現場狀況及程序判斷。
