EP367｜給子女房屋附帶條件：節目筆記、逐字稿與延伸閱讀

本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。

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本集摘要

現在房價高，父母想把一間房子留給子女，對孩子而言可能等同省去數十年的奮鬥。然而，一旦產權移轉，父母對房屋的控制力就大幅降低，如果孩子事後態度丕變，父母往往很難追討。 張倍齊律師在本集提出三種思路：第一，附負擔贈與——贈與時約定具體條件（例如每月給付生活費），若子女不履行，父母有權撤銷贈與，但要特別注意舉證責任在父母那一方，建議將贈與契約送公證，把條件寫清楚。第二，分年移轉持份，不必一次把整棟房子過戶，以此保留彈性、不過度考驗人性。第三，乾脆寫遺囑，生前不提前過戶，等到身後由繼承登記處理。 此外，本集也介紹「以房養老」（逆向抵押）——老人家名下有房卻缺現金時，可透過設定抵押向銀行領取養老金，身後由繼承人清償或讓房屋拍賣還款。張倍齊律師認為，這筆錢本來就是父母的財產，子女對此反彈雖然常見，但並非有理。

本集重點

• 把房子贈與子女後，父母對房屋的控制力就大幅降低，事前規劃比事後補救容易。
• 附負擔贈與若有糾紛，舉證責任在主張「有條件」的父母一方，須備有書面、錄音、LINE 紀錄等證據。
• 附負擔贈與建議辦理公證，把條件（如每月生活費金額）白紙黑字寫清楚，才較有撤銷空間。
• 分年移轉持份是另一種保留彈性的方式，雖然代書費可能較多次累計，但可避免一次交出全部控制權。
• 有住房需求的子女不一定要全棟過戶，可依實際情況規劃部分持份或設定使用權。
• 若父母不急著生前移轉，以立遺囑代替提早過戶，是相對穩健的選擇。
• 以房養老（逆向抵押）適合名下有房但缺現金的老人家；銀行評估後每月撥款，身後繼承人可選擇清償繼承或讓房子拍賣還款。
• 父母的財產本就由父母決定如何運用，子女反對以房養老雖是常見心態，但在法律上父母享有處分自由。

如果您遇到類似問題，建議先準備

• 房屋登記謄本（確認目前產權狀態）
• 若已贈與：贈與契約書、公證文件（如有）
• 當時有無附帶條件的相關證據：書面記錄、LINE 對話截圖、錄音、見證人
• 父母與子女間的金流紀錄（例如子女是否曾按月給付生活費）
• 目前房屋市場估值資料（評估整體規劃成本）
• 若考慮以房養老：向各銀行詢問逆向抵押貸款方案及條件

精華逐字稿整理

以下為已校正 ASR 錯字、刪除重複贅句後的可讀版整理，非完整逐字稿。 --- 開場：現在房價越來越高 你好，歡迎收聽法律護身符。我是張倍齊律師。今天的主題是「給子女房屋附帶條件」。 現在房價越來越高，很多父母只要有一間房子能給子女，對子女來講就可能少 20 年、甚至少 40 年的打拼——因為現在房貸動輒 30 到 40 年，有一間房子，小孩真的可以省掉很長一段奮鬥期。 --- 父母的擔心 不少父母擔心，房屋送給孩子之後，孩子就不孝順了，或是本來常來探望，自從得到房子之後就不來了。這種狀況在實務上並不少見，所以今天來說明幾種在法律上可以盡量避免糾紛的方式。 --- 第一種方式：附負擔贈與，並辦理公證 第一種方式是在贈與時附帶一個條件——例如約定子女每個月要給父母生活費，如果沒有給，父母可以撤銷這個贈與。 法律上這叫「附負擔贈與」。「負擔」這個詞有點拗口，白話來說就是附帶一個條件。 但特別注意：一旦產生糾紛、父母說「當時有附條件」、子女說「沒有」，上了法院，舉證責任在父母這邊。父母必須提出書面契約、錄音、LINE 紀錄、截圖或見證人，才能說服法官確實有這個條件，而且對方違反了它。 這種附負擔贈與的舉證並不容易，所以我建議：如果真的要做附負擔贈與，最好將贈與契約送去公證，把條件寫清楚。這樣日後若對方不孝、未按約定履行，才有較充分的基礎去撤銷贈與、把房子要回來。 --- 第二種方式：分年移轉持份 第二種方式是不要一次把整棟房子贈與給子女，改成分年慢慢移轉持份。 當然這樣代書費可能會分次累計比較多，但這是一種規劃方式。你不要一口氣把控制權全部交出去，不要去考驗人性——人性有時候是經不起考驗的。 有些家庭本來父母與子女之間就有一些矛盾，老人家送了房子之後反而更沒有安全感。所以如果有這個疑慮，一開始就不要全部給出去。 --- 第三種方式：寫遺囑，不急著生前過戶 第三種方式是規劃遺囑，等到身後，子女再持遺囑辦理繼承登記。 不需要這麼早就把房子給子女，除非孩子真的有迫切的住房需求。有些老人家名下就只有那一間房子，如果提前全部贈與，賭的就是子女的人品、你們之間的關係，還有你對子女教育的成果是否符合你的想像。 如果不想這麼冒險，寫遺囑是比附負擔贈與更穩健的方式——因為即使有公證的附負擔贈與，若對方違約還是要打官司才能把房子要回來，程序上仍然麻煩。 --- 補充：以房養老（逆向抵押） 如果老人家手上只有房子、沒有現金，又不想把房子全部提前給孩子，還有一個選項是以房養老，也叫逆向抵押。 做法是：用房子設定抵押，讓銀行每個月撥款給老人家作為養老金。這在法律上是一種借貸，借到老人家去世為止。老人家身後，繼承人可以選擇償還這筆債務、繼承房子；還不了的話，就讓房子被銀行法拍。法拍後清償銀行債務，剩下的錢再分給繼承人。 銀行不是笨蛋，會先評估房屋價值，支付到老人家去世的養老金加總，一定低於房屋市值，所以繼承人其實還是有可能分到剩餘價款的。 我自己是認為，這筆錢原本就是父母的財產，他們想怎麼用是他們的自由。但實務上，很多子女對父母辦以房養老非常反彈，覺得「好好的房子就是要給我繼承，你怎麼去設定抵押」。有些老人家甚至怕子女知道，覺得這樣做好像是「債留子孫」。 但現實是：有些老人家就是名下只有房子、手上沒有現金，又急需生活費。如果跟子女開口借錢借不到、或是要看子女臉色，那辦以房養老至少讓自己老年能過得有尊嚴一點。 --- 結語 所以，如果要把房子留給孩子，不一定要生前就贈與。如果生前真的要贈與，又擔心子女不孝，建議附負擔贈與並公證，或採分年移轉。若你不想冒險，不如寫遺囑，或考慮以房養老，讓自己晚年能用自己的錢，活得有尊嚴一點。 法律護身符，我是張倍齊律師，我們下一集再見。

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本集提醒

每個家庭的財產狀況、親子關係與規劃需求都不同，本集只是提供幾個思考方向。 如果你正在考慮把房屋贈與子女，或父母已贈與但出現糾紛，張倍齊律師建議在動作之前先釐清：這間房子對父母而言是不是唯一的資產？附帶的條件是否已有書面記錄？子女對這個安排的理解是否一致？ 個案有個案的判斷，張倍齊律師可以協助你評估整體規劃的法律風險，以及現有證據是否足以支撐後續的主張。

※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。