24 OCT 2025 張倍齊律師
違章建築被行政機關列管或暫未排定拆除，不表示建物已取得合法地位。行政機關處理的是建築管制及執行順序；鄰居或其他共有人提起民事訴訟時，法院則會判斷所有權、共有物使用及具體妨害。
因此，行政機關尚未拆除，民事法院仍可能依原告主張及證據判決排除妨害或返還共有部分；反過來說，建物是違建，也不代表任何鄰居一提告就必然勝訴。原告仍須具備請求權並證明法定要件。
建築法第 25 條規定，建築物原則上須經主管建築機關審查許可並發給執照，才能建造、使用或拆除。違反規定時，第 86 條依擅自建造、使用或拆除分別規定罰鍰、停工、停止使用、補辦手續或必要時強制拆除等處置。
違建的查報、分類與處理次序，應依所在地適用的自治規範、個別公文及建物狀況確認。「緩拆」或類似用語描述目前的行政執行狀態，不是建造執照、使用執照或保存登記。
主管機關日後是否改列優先拆除、命停止使用或採取其他措施，仍須依所在地規範、建物狀況及個別處分判斷，不能只憑「多年未拆」推定日後不會處理。
民法第 767 條規定，所有人可向無權占有或侵奪其所有物的人請求返還，也可請求除去或防止對所有權的妨害。頂樓增建占用他人或共有部分、造成漏水或妨礙使用時，權利人可能依具體情況主張返還、拆除或其他排除措施。
原告仍須證明自己對受妨害標的有權利、被告是適當的義務人，以及增建如何構成無權占有或妨害。行政機關的違建查報資料可作為證據之一，但不會替代全部民事要件。
民法第 821 條規定，各共有人可對第三人就共有物全部為本於所有權的請求，但回復共有物的請求只能為全體共有人利益而為。頂樓平台是否共有，應核對建物登記、使用執照、竣工圖、規約及分管或使用約定，不能只因位置在頂樓就一概認定。
確認屬共有部分後，個別共有人是否能請求拆除，仍要檢查被告的使用權源及請求是否為全體共有人利益。
公寓大廈管理條例第 8 條規範樓頂平臺、外牆面及其他指定區域變更構造或設置物的限制。相關行為除了應依法令辦理，也可能受到已報備規約或區分所有權人會議決議拘束。
社區同意、規約或會議決議不能取代建築法令許可；但民事案件仍可能需要判斷同意範圍、分管約定、規約效力及權利行使是否符合誠信。
照片、現場測量、登記資料、竣工圖、管委會文件、修繕紀錄及必要的專業鑑定，都可能與上述事項有關。是否需要鑑定，取決於漏水、結構或範圍等爭點，並非每案相同。
民事法院不必等主管機關先作成拆除處分，才處理所有權或共有物妨害。是否判命拆除，仍須依當事人聲明、權利基礎及證據審理，不能只以行政機關認定違建作為全部依據。
主管機關的列管、現勘或處分資料，可能協助確認增建範圍與行政狀態；民事判決則處理特定當事人間的權利義務。兩種程序的當事人、目的與法律效果不同。
可先核對通知來源，是主管機關查報、管委會函文、鄰居存證信函，還是法院送達的起訴狀。不同文件的回覆期限及程序效果不同。
民事訴訟中可整理建物登記、購屋契約、現況說明書、規約、歷次會議決議、分管或使用約定、修繕及行政列管資料。長期使用、繳稅或修繕紀錄可以證明特定事實，但不會單獨使違建合法，也不必然證明有權占用共有部分。
雙方如討論修繕、使用範圍、部分拆除或返還時間，應具體寫明施工內容、費用、期限及違約效果。社區協議仍須遵守建築法令，不能以和解內容取代主管機關許可。
買方應核對建物謄本、使用執照、竣工圖、現況說明書及違建列管資料，確認登記面積與實際使用範圍。契約若把增建部分按一般合法面積計價，或對拆除、漏水、返還共有部分的責任沒有約定，日後可能產生價金與瑕疵爭議。
賣方揭露違建，不表示所有行政及民事風險都已由買方承擔。雙方仍可約定價金如何反映增建、拆除或修繕責任、文件交付及違反告知義務的效果。頂樓增建的其他法律問題可參頂樓增建的買賣、行政與民事風險。
所有權請求是否受時效、權利失效或其他限制，涉及不動產是否登記、妨害狀態、權利行使經過及相關裁判見解。不能只以違建存在多年或行政機關尚未拆除，就直接判定鄰居已失去民事請求。
現在由誰占有、管理或控制增建，會影響被告是否適格及如何排除妨害。買方可再依買賣契約、現況說明書及賣方告知情形，評估與前手間的責任；這與鄰居對現有妨害的請求是不同法律關係。
沉默、長期未主張、個別住戶口頭同意，與有效規約、區分所有權人會議決議或分管約定的法律效果不同。是否有使用權源，須依形成方式、內容及證據判斷。
行政列管或緩拆只說明主管機關目前的處理狀態。鄰居能否請求拆除，仍須確認頂樓權屬、增建使用依據、妨害內容及請求範圍。整理文件時也應把主管機關資料、社區約定與民事證據分開，避免把其中一項誤當成全部結論。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；地方違建處理規範及民事判斷可能因地點、權屬與證據不同而異。
