17 JUL 2024 張倍齊律師
社區車位的名稱、編號與實際使用位置，未必等同於一項可以單獨移轉的所有權。交易前要先確認車位是獨立的專有部分，或只是主建物所附共用部分的持分，再依建造執照、使用執照、核准圖說與社區約定判斷。
法定停車位、增設停車位與獎勵停車位，是建築法規上的分類；專有部分、共用部分及約定專用，則是公寓大廈產權與使用關係的分類。兩組概念有關，卻不能相互取代。只聽到「這是增設車位」或「有車位權狀」，仍不足以確認可否賣給非住戶。
建築技術規則建築設計施工編第 59 條及相關都市計畫法令，要求特定建築物依用途與樓地板面積設置停車空間，通常稱為法定停車位。起造人在法定數量以外自行設置的車位，通常稱為自行增設停車位。
獎勵停車位則是起造人依當時適用的中央或地方獎勵規定增設，並因而取得容積等獎勵的停車空間。這類車位通常涉及供公眾使用的核准條件，但具體開放方式、營業管理與登記型態，仍要以申請當時的法令、建照及使用執照註記、核准圖說與管理規範為準。
同一類車位可能因建照年代、建築配置及申請登記方式不同，呈現不同產權型態。自行增設或獎勵停車位若和法定停車位、防空避難空間位於同一範圍，且不具構造及使用上的獨立性，也可能登記為共用部分，沒有一格車位一張獨立權狀。
依內政部相關函釋及地政登記實務，建造執照在民國 80 年 9 月 18 日以後申領的區分所有建物，其法定停車空間不得與主建物分離，應由全體或部分區分所有權人共有；移轉承受人也應是同一區分所有建物的區分所有權人。
在該日期以前申領建造執照的建物，登記方式可能不同。符合當時規定，並經全體權利人依法約定為專有部分、取得所在地址證明者，可能登記為專有部分，其移轉對象不以同一大樓的區分所有權人為限。因此，不能只憑車位目前看起來像法定停車位，就直接判斷不能單獨移轉。
建物謄本若把車位列在共有部分，並記載車位編號及相應權利範圍，通常表示交易涉及共有持分及特定位置的使用關係。依公寓大廈管理條例第 4 條，專有部分原則上不得和所屬共用部分、基地權利的應有部分分離移轉或設定負擔。
土地登記規則第 79 至 81 條規範區分所有建物專有部分與共有部分的第一次登記。地下層要登記為專有部分，須符合主管建築機關備查圖說及地址證明等要求；共有部分則另編建號，登記為相關區分所有權人共有。
因此，看到獨立建號時，仍要確認該建號是一個可以單獨移轉的專有部分，或是整個地下層、停車空間的共有部分建號。權狀上出現車位編號，也可能只是標示某項共有持分所對應的停車位置，並不當然代表該格車位本身有獨立所有權。
若自行增設車位確實登記為獨立專有部分，所有權人原則上依公寓大廈管理條例第 4 條享有使用、收益及處分權；是否另受法令、登記註記或契約限制，仍須逐項確認。
獎勵停車位的設置目的通常包含增加公眾停車供給。地方政府的獎勵規定可能要求申領停車場登記證、對外開放、採取特定營業管理方式，並在建照、使用執照或規約草約中註記。
這些要求不能只從建物謄本判讀。買方應調閱建造執照、使用執照、竣工圖、獎勵核准文件及停車場營業管理資料，確認車位是否應供不特定公眾使用、是否有獨立出入口，以及目前使用方式有無偏離核准內容。不同縣市與不同申請年代的規定可能不同，不宜概括成固定開放時段。
依公寓大廈管理條例第 3 條，約定專用部分是共用部分經約定供特定區分所有權人使用。第 7 條則規定，共用部分不得直接變成獨立的專有部分；其中所列特定共用設施，還不得約定由個別住戶專用。一般停車空間是否可約定專用，仍要看使用執照、法令限制及全體權利關係。
同條例第 9 條及第 23 條允許就共用部分的使用收益、約定專用範圍、使用主體及違反義務的處理方式作成約定或規約，但內容不能牴觸建築與其他強制規定。規約也不能把原本只是共有持分及使用位置的車位，改成可單獨過戶的專有部分。
針對共用部分的約定專用車位，社區規約可能限制出租給非住戶。臺灣高等法院 111 年度上字第 12 號民事判決，即曾就登記為共有部分、由承購戶約定專用的停車位，認為區分所有權人會議得以規約限制其出租對象。這是特定社區產權與規約內容下的判斷，不能推論為所有獨立專有車位都可受到相同限制。
共用部分車位常以分管契約、約定專用或使用權證明，表明某位區分所有權人可以使用特定位置。把這項使用地位另行出售或出租給外人，不會使外人成為該共有部分的所有權人，也不能排除原有規約、分管契約及門禁管理的限制。
使用權契約能否履行，要確認讓與人是否確實享有該位置的使用權、社區約定是否允許外人使用、使用期間、管理費與門禁方式，以及主建物出售後使用關係如何處理。單把契約名稱改成「使用權讓與」，無法解決產權或規約上的問題。
契約還應清楚記載交易標的是所有權、共有持分或一定期間的使用權，並約定無法過戶或無法依約使用時的退款、解約與損害處理。付款安排宜與文件查核及移轉進度相互配合。
發生爭議後，應先確認契約約定的交易標的，以及不能過戶或使用的原因。如果賣方承諾移轉獨立所有權，實際上只有不得對外分離移轉的共有持分或使用地位，可能涉及債務不履行、權利瑕疵或契約約定的解除事由；返還價金及損害賠償範圍仍要依契約內容、雙方知情程度及可歸責性判斷。
單純無法過戶，不能直接推論賣方成立詐欺。刑事責任仍要證明賣方在收款時有不法所有意圖，並以不實資訊或隱瞞應告知事項使買方陷於錯誤。
若爭議來自社區拒絕非住戶使用，則應分別檢查車位產權性質、規約的制定程序與內容、既有分管契約，以及使用人是否受規約拘束。管委會依公寓大廈管理條例第 9 條制止違反共用部分使用規定的行為，也必須有相應的法令、規約或約定依據。
獨立專有車位的所有權人，對無權占有或妨害所有權者，可能依民法第 767 條請求返還或除去妨害。車位若屬共有部分，民法第 821 條允許各共有人為全體共有人利益，就共有物請求返還；但特定車格的使用權是否存在，仍須先由分管契約、規約、買賣文件與登記資料證明。
僅有租賃、借用或其他契約上使用權的人，所能主張的請求與所有權人未必相同。提出排除占用或損害賠償前，應先確認自己的權利來源及相對人欠缺使用權的事實。
社區車位能否賣給外人，不能只依「法定、增設、獎勵」的名稱判斷。建照申領時間、專有或共有登記、車位持分與主建物的關係、核准圖說、獎勵條件及社區規約，都可能影響移轉與使用。
交易文件若沒有說清楚買的是所有權、共有持分或使用權，後續容易在過戶、門禁、管理費或公眾使用義務上發生爭議。完成文件查核後再約定付款與移轉條件，才能讓契約內容對應實際可以取得的權利。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務規範可能變動，具體情形仍應依登記、建照、使用執照、規約及契約文件判斷。
