24 OCT 2025 張倍齊律師
押金、定金、履約保證金與保留款都可能在履約前或履約過程中交付，但法律效果並不相同。判斷能否扣抵或返還，應先確認款項名稱、契約用途、返還條件及違約效果，不能只因契約使用「保證金」或「訂金」等文字就作出結論。
租賃押金用來擔保租賃契約所生的債務，例如積欠租金、約定由承租人負擔的費用，或可歸責於承租人的租賃物損害。租約終止後，出租人可依契約及實際債權扣抵，餘額則應返還。
土地法第 99 條規定，房屋租賃擔保金額不得超過二個月房屋租金總額；已交付的擔保金超過限度時，承租人得以超過部分抵付房租。實際主張時宜保留租約、付款紀錄及通知出租人的內容。
民法第 248 條規定，訂約當事人一方由他方受有定金時，推定契約成立。這項規定是可以由相反證據推翻的推定；若雙方對契約必要事項尚未合意，或款項只是預付款、暫收款，仍要依對話、收據及契約草稿判斷。
民法第 249 條規定，在當事人沒有其他有效約定時：
文件寫「訂金」或「定金」不是唯一判準。契約解釋仍須依民法第 98 條確認雙方真意及款項用途。相關差異可參考訂金、定金的契約用語與法律效果。
履約保證金的用途與返還條件主要由契約約定，常見於承攬、工程、採購及商業契約。土地法第 99 條的二個月上限是房屋租賃擔保金規定，不會直接適用於所有履約保證金。
契約約定違約時扣抵或不返還履約保證金，是否具有違約金性質，須依條款目的、扣款條件及與其他損害賠償約定的關係判斷。只有在認定屬違約金後，才進一步適用民法第 252 條關於違約金過高得由法院酌減的規定。不能只因名稱是履約保證金，就直接主張酌減。
工程保留款通常是契約約定暫留部分工程款，待驗收、瑕疵修補或保固條件完成後給付。返還時點及可否扣抵，應核對承攬契約、估驗計價資料、驗收紀錄、瑕疵通知及修補結果。
保留款可能是尚未屆期的工程款，也可能另有擔保或違約金功能，法律性質須依條款判斷。工程款及承攬人報酬還可能涉及民法第 127 條第 7 款的二年時效；個別保留款請求是否適用及何時起算，仍須確認契約約定與請求權性質。
民法第 432 條規定，承租人應以善良管理人的注意保管租賃物；因違反義務致租賃物毀損或滅失時，應負損害賠償責任。但依約定方法或租賃物性質使用、收益所造成的變更或毀損，不在此限。
因此，退租時應區分正常使用造成的耗損與可歸責於承租人的損害。油漆、地板、設備或清潔費能否扣除，不能只按項目名稱判斷，還要核對：
出租人主張以押金扣抵時，應具體說明債權項目與金額。承租人不同意扣款，宜以書面指出爭議項目及理由。押金何時返還，則先依租約約定；租約沒有明確日期時，可在返還租賃物、完成必要結算後催告返還餘額。
契約至少應能回答下列問題：
若契約同時約定履約保證金不返還、違約金及另行損害賠償，應釐清各項約定能否併用，避免把同一違約事實重複計算。違約金的性質與酌減規則，可參考違約金約定與法院酌減。
對方拒絕返還時，可依爭議內容選擇調解、支付命令或民事訴訟。支付命令適合請求金額及原因明確的金錢債權；債務人依法提出異議後，會發生法律所定的後續程序，不能把支付命令視為已確定債權。房屋租賃的其他事項可分別參考出租人處理欠租與租賃終止及承租人從簽約到退租的權利義務。
須依租約、屋況及費用資料判斷。若只是依約定方法使用所生的正常耗損，民法第 432 條第 2 項設有例外；若有超出正常使用的污損或毀損，出租人仍可依契約及損害證明主張。預先約定清潔費也不表示任何金額都可直接扣除，仍須檢視條款內容及具體事實。
民法第 248 條設有契約成立的推定，但仍要確認該款項確實是定金，以及雙方是否已就契約必要事項達成合意。若收款方主張只是暫收或預約階段，可由收據、通訊及契約草稿判斷。
先確認扣款約定是否具有違約金性質。若只是實際損害的扣抵、價金調整或其他契約效果，不一定適用第 252 條；若屬違約金，則可再依金額是否過高及相關履行情形判斷。
應核對返還條件是否已成就、是否完成驗收或修補、業主主張扣款的依據，以及請求權期間。民法第 127 條第 7 款規定技師、承攬人報酬及墊款請求權因二年間不行使而消滅；保留款是否屬該款報酬及起算時點，須依契約與請求內容判斷。
四種款項的返還結果，取決於款項性質、契約條款、履行情形與扣款證明。主張返還前，應先確認請求權依據及期間，再決定催告、調解或訴訟程序。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見。法令與實務見解可能變動，個案仍須依契約、付款資料及程序狀態判斷。
