07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP460 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集討論房仲、代銷或其他業務人員所說的「保證獲利」。這類說法可能只是廣告內容，也可能成為契約約定；是否具有請求權，要看雙方合意、承諾內容、表示權限與可證明的資料。
民法第 153 條規定，當事人互相表示意思一致時，無論明示或默示，契約即為成立。法律沒有為特定契約要求書面方式時，口頭約定仍可能成立。房仲口頭承諾是否成為契約內容，應查看當時用語、雙方回應、交易文件、後續履行及其他證據。
口頭說法常見的困難是內容與證明。例如「會賺錢」「將來很好賣」可能只是預測或評價；「在特定期限出售後，扣除約定成本仍不足某金額時，由某人支付差額」則較接近可辨識的給付約定。仍須確認雙方是否有受拘束意思，以及說話者是否有權代表公司作成承諾。
書面資料可以記錄承諾人、計算方式、期限與付款條件，降低日後對內容的爭議。然而，有簽名文件也不表示條款必然有效或一定可以取得全部請求金額。仍要查締約能力、代理權、條款解釋、強制或禁止規定、定型化契約規範及實際履行情形。
如果承諾由仲介從業人員作成，文件上是以個人或公司名義簽署、公司是否授權或事後承認，都可能影響責任主體。印有公司名稱、使用通訊軟體帳號或在辦公場所洽談，只是判斷資料的一部分。
民法第 739 條所稱保證，是一方約定在他方的債務人不履行債務時，由保證人代負履行責任。房屋轉售的獲利承諾，未必存在另一名主債務人，也未必屬於民法保證契約。
契約使用「保證」一詞時，仍要依內容判斷它是價格承諾、差額補足、損害賠償預定、服務成果條件，或民法上的保證債務。名稱相同不代表法律性質相同。
民法第 250 條規定，當事人得約定債務人在債務不履行時支付違約金；除另有約定外，違約金視為不履行所生損害的賠償總額。第 252 條則規定，約定違約金額過高時，法院得減至相當數額。
差額補足條款是否屬違約金，應依約定目的與發生條件判斷：
法院會查看契約全文、交易目的、金額計算、履行內容及條款間關係。不能只因條款寫「補足」「賠償」或「違約金」就直接決定，也不能概括說所有獲利承諾都適用或都不適用第 252 條。
以不動產轉售為例，「獲利」可能有不同計算方式。約定時可說明：
計算項目不清楚時，即使雙方都使用「保證獲利」字樣，也可能對稅前或稅後、名目收益或實際支出、出售時點與差額產生不同理解。
公平交易法第 21 條規定，事業不得就足以影響交易決定的商品或服務事項，作成虛偽不實或引人錯誤的表示。網站、廣告、銷售簡報與對公眾提供的資訊，可能涉及該規定。
個別協商中的口頭承諾是否成立契約，則依合意、內容與權限判斷。同一說法也可能同時涉及廣告規範、契約責任或侵權責任，但各自有不同要件，不能把行政上不實廣告認定直接等同於特定金額的民事給付義務。
主張契約權利的一方需要具體指出承諾內容與成立經過；否認承諾或主張條款屬違約金的一方，也可就全文、履行目的與金額性質提出資料。結果仍由法院依個案證據判斷。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，不是針對特定事件的法律意見。法令與實務見解可能變動，個案仍應依契約全文、表示權限與交易資料判斷。
