06 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP140 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。完整法律解析請參考：預售屋完整指南：廣告效力、公設點交、拒付尾款陷阱與買方自保 SOP。
預售屋交屋後若發現公共設施（管線、健身房、外牆等）有瑕疵，住戶能不能拒付尾款？本集釐清兩個容易混淆的角色。第一，公設「點交」是由管委會依公寓大廈管理條例進行；但管委會不是預售屋買賣契約的當事人，因此公設瑕疵的契約權利（減少價金、損害賠償、物之瑕疵擔保）必須由住戶以買方身份向建商主張。管委會能做的，是請縣市政府依公寓大廈管理條例對拒不改善的建商裁罰（行政裁罰，非契約權利）。第二，住戶交屋時的「驗收」與尾款（現行預售屋定型化契約第 13 點為房地總價 5% 交屋保留款），原則上對應的是「專有部分」（自己家），不包含公設；因此若以公設瑕疵為由拒付尾款，反而可能被建商主張違約在先。正確做法是：尾款依專有部分驗收處理；公設瑕疵則由住戶（可多戶共同委任同一律師）以買方身份請求減少價金或賠償。
預售屋交屋後，有時才發現公共設施——管線、健身房、外牆等——有問題，該怎麼辦？先給大家一個觀念：公設的「點交」是由管委會依公寓大廈管理條例進行；核心依據是第 57 條，管委會職務則可對應第 36 條第 11 款的共用部分點收及保管。 那預售屋還沒成立管委會、交屋時就發現公設瑕疵，怎麼辦？這裡要分清楚身份。住戶交屋時的「驗收」，除非另有約定，指的通常是「專有部分」，也就是你家自己內部（浴缸、窗框、客廳有沒有傾斜等）。公設則是由管委會去跟建商點交。 關鍵在於：管委會不是預售屋買賣契約的當事人。跟建商買房子的是每一個住戶（買方），雖然住戶裡會有人去當主委、副主委、財委，但要主張契約上的權利（公設有瑕疵、要減少價金或損害賠償、物之瑕疵擔保），是以住戶的身份行使，不是管委會。管委會能做的，是依公寓大廈管理條例請縣市政府對拒不改善或拖延的建商裁罰——那是行政裁罰，不是契約權利。實務上曾有管委會以自己名義求償，結果被法院駁回。 所以流程是：管委會負責點交、發現公設瑕疵可請縣市政府裁罰；契約上的減少價金、損害賠償，則由住戶以買方身份請求。公設瑕疵（例如該給的健身房沒給、外牆磁磚變次級品）會造成房價減損，但減損多少要經估價、由住戶舉證；分攤到每戶或許不多，但仍是權利，因此住戶們可以共同委任同一、兩位律師一起主張，比較划算。 最後提醒：尾款（契約常約定交屋付 5%，有的 10%）對應的是專有部分的驗收。如果以公設瑕疵為由拒付尾款，可能反而被建商主張違約在先，要特別注意。
公設有瑕疵，別急著扣尾款——點交歸管委會，但要錢要由住戶以買方身份主張，扣錯地方反而自己違約。如果你的社區遇到公設糾紛，建議先把契約、點交報告與估價資料整理好，並評估與其他住戶共同委任律師。完整解析見文末延伸閱讀文章；也歡迎收聽／收看《法律護身符》。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
