買賣房屋最重要的事：別讓「現況說明書」成為不動產糾紛的導火線

壹、前言：為何買賣房屋一定要看「現況說明書」？

在人生的重要時刻，無論是簽署保險契約或買賣房產，我們都會面對一份又一份厚重的法律文件。這些文件通常文字密密麻麻、咬文嚼字，對多數人而言，要逐字逐句閱讀幾乎是不可能的任務。

在整個房屋買賣契約中，除了買賣價金與標的物本身之外，最為重要的一份文件，莫過於「現況說明書」。

貳、什麼是現況說明書？

這份文件如同房屋的體檢報告與履歷表，是賣方針對房屋現況所做的書面揭露。它詳細羅列：

• 產權狀態：是否有設定地上權或抵押權。
• 違建情形：是否有增建違建。
• 屋況問題：是否曾發生漏水、壁癌、結構損壞。
• 敏感資訊：是否為凶宅、曾發生火災或天然災害。
• 使用狀況：目前是否有租客居住。

這份文件不只是資訊清單，更是買賣雙方「合意」與「風險承擔」的關鍵憑證。當它被雙方確認並簽署後，便成為日後釐清法律責任、特別是「瑕疵擔保」責任歸屬的最有力證據。

參、買賣雙方的法律責任

一、買方：透過說明書評估並接受瑕疵

（一）已揭露之瑕疵，買方知悉後即視為承擔

如果賣方已在文件上誠實勾選揭露房屋的瑕疵（如漏水、壁癌），而買方在知悉這些狀況後仍然簽署契約、完成交易，則買方不得再就已揭露的瑕疵主張瑕疵擔保責任。

（二）可能的談判籌碼

若發現明顯瑕疵，買方可在簽約前利用這些資訊：

• 要求賣方降價。
• 要求賣方在交屋前修繕。
• 要求在契約中明訂保固期間。

二、賣方：誠實揭露是最佳自保

（一）隱匿瑕疵的後果

若賣方明知有瑕疵卻在現況說明書上隱匿或勾選「無」，可能構成：

• 契約詐欺：買方可主張撤銷契約（民法第 92 條）。
• 瑕疵擔保責任：買方可請求減少價金、修補費用或解除契約（民法第 354、359 條）。
• 刑事詐欺罪：情節嚴重者可能構成刑法第 339 條詐欺罪。

（二）誠實揭露的保護

反之，若賣方如實勾選所有已知狀況，縱使日後買方反悔，賣方也能憑借簽署的說明書作為有力抗辯。

肆、現況說明書中的「地雷項目」

一、漏水、壁癌

最常引發糾紛。重點：

• 漏水位置（廁所、外牆、窗戶、屋頂）。
• 是否已修繕？修繕日期與保固。
• 是否有定期檢查紀錄。

二、凶宅

凶宅定義：曾發生非自然死亡（兇殺、自殺、意外死亡）的房屋。賣方須誠實揭露，否則構成惡意隱匿。

實務重點：

• 僅「專有部分」內發生才算凶宅；社區共用區域（電梯、大廳）發生非自然死亡，通常不被認定為凶宅。
• 凶宅因素可能使房價減損 20–30%。

三、違建

• 是新違建還是既存違建？
• 目前是否有查報或列管？
• 是否曾收到拆除通知？

四、產權瑕疵

• 抵押權是否塗銷？
• 是否有地上權、地役權等限制？
• 是否有查封、假扣押紀錄？

五、租賃關係

依「買賣不破租賃」，新屋主必須概括承受原租約。賣方須揭露租約存在、租金、期限等。

伍、律師的實務建議

一、買方

• 逐項詳閱：每一項都親自看過，有疑問立即詢問。
• 要求具體說明：不要滿足於「無」的勾選；重要項目請賣方寫明「聲明從未發生漏水」。
• 親自現場檢查：不要只看文件，親自看屋並拍照存證。
• 疑似凶宅可查詢：利用凶宅網資料庫交叉驗證。

二、賣方

• 誠實勾選：隱匿換來的是後患，不是省事。
• 提供證明文件：若已修繕瑕疵，提供修繕單據、保固書。
• 口頭說明也要書面化：重要承諾（如保證無漏水）寫入契約，雙方簽名。

陸、結語

現況說明書就是房屋的履歷。買方靠它評估風險、賣方靠它自保。輕忽這張紙，就是糾紛的起點。

若您正準備買賣房屋，或已陷入現況說明書引發的糾紛，歡迎聯繫亮遠法律事務所，由律師協助審閱與處理。