壹、為何買賣房屋，一定要看「現況說明書」？ 

一、厚重難懂的契約書，重點在哪裡？ 

(一) 為什麼一般人難以逐字閱讀買賣契約書？ 

在人生的重要時刻，無論是簽署保險契約或是買賣房產，我們都會面對一份又一份厚重的法律文件。這些文件通常文字密密麻麻、咬文嚼字，充斥著一般民眾不熟悉的專業法律術語。對於多數人而言，要在繁忙的生活中逐字逐句地將一份契約從頭看到尾，幾乎是不可能的任務。這種資訊不對稱性，使得法律專業人士在整個交易過程中扮演著至關重要的角色。 

律師的存在，正是為了彌補這個資訊鴻溝，並協助客戶過濾出真正的關鍵重點 。專業人士能夠迅速掌握契約的核心，將複雜的內容轉化為可理解的資訊，從而避免當事人因為資訊落差而做出錯誤的決策。這不僅是提供法律諮詢，更是在建立一種信任關係：專業人士是為客戶導航、指引方向的契約嚮導。 

二、買賣糾紛的源頭，從這裡開始 

(一) 什麼是現況說明書？它如何為房屋「寫履歷」？ 

在整個房屋買賣契約中，除了買賣價金與標的物本身之外，最為重要的一份文件，莫過於「現況說明書」 。這份文件如同房屋的體檢報告與履歷表，是賣方針對房屋現況所做的書面揭露。它詳細羅列了多個關鍵項目，從房屋的產權狀態（是否有設定地上權或抵押權）、是否有增建違建、屋況是否曾發生漏水或壁癌、結構是否損壞，到更為敏感的資訊，例如是否為凶宅、是否曾發生火災或天然災害，以及目前是否有租客居住等 。 

這份文件不僅是一份資訊清單，它在法律上更扮演著買賣雙方「合意」與「風險承擔」的關鍵憑證 。當這份文件被雙方確認並簽署後，它便成為日後釐清法律責任、特別是「瑕疵擔保」責任歸屬的最有力證據。換言之，現況說明書將口頭的承諾與房屋的實體狀況轉化為具有法律約束力的書面紀錄，其核心價值在於確立買方是否已明知某些瑕疵，並在知情的情況下，願意承擔相關的交易風險。因此，法院或檢察官在審理相關糾紛時，必定會將這份文件作為判斷雙方當時真實意圖與合意內容的起點 。 

貳、買賣雙方的法律責任與最佳策略 

一、買方：透過說明書，評估並接受瑕疵 

(一) 已揭露之瑕疵，買方知悉後即視為承擔 

現況說明書的核心功能在於釐清責任。如果賣方已在文件上誠實勾選揭露房屋的瑕疵，例如明確指出有漏水或壁癌，而買方在知悉這些狀況後仍然簽署契約、完成交易，則在法律上將被視為買方已明知並接受此類瑕疵 。在這種情況下，買方日後將無法再以此為由主張權利，因為法律上認定買方已經為此瑕疵承擔了風險 。 

(二) 未誠實揭露，賣方需負「瑕疵擔保」與「詐欺」責任 

相反地，如果賣方未在現況說明書中誠實揭露房屋瑕疵，而買方在交屋後發現這些在交易前就已存在的狀況（如交屋前就已存在的漏水、壁癌），則賣方必須負起法律上的「瑕疵擔保」責任 。這種情況下，買方可以要求減少價金，甚至解除契約。在更為嚴重的案例中，如果賣方的隱瞞行為被證明具有欺騙的意圖，買方甚至可能主張賣方構成「詐欺」，進而要求民事損害賠償，甚至追究其刑事責任 。實務上，因未誠實揭露而引發的詐欺主張相當常見，這凸顯了現況說明書在法律上的重大意義。 

二、賣方：誠實揭露，是保護自己的最佳策略 

(一) 全權交給房仲的風險：責任難以釐清 

部分賣方為了方便，可能會選擇將現況說明書的勾選工作全權交由房仲處理。這種做法潛藏著巨大的法律風險，一旦日後發生糾紛，賣方將難以有效釐清責任 。這是因為在「委託-代理」的法律關係中，賣方（委託人）將關鍵的資訊揭露義務交給了房仲（代理人），但房仲的核心利益（迅速促成交易）與賣方利益（避免日後法律糾紛）可能不盡然一致 。 

這種潛在的利益衝突可能導致房仲在勾選時，為了提高成交率而有選擇性地揭露資訊，或因對屋況不夠了解而勾選錯誤。當買賣雙方發生糾紛時，賣方將難以證明自己對瑕疵不知情，且是房仲的疏忽所致，從而陷入被動，最終導致賣方與買方、甚至是賣方與房仲之間複雜的三角責任糾紛。 

三、現況說明書「沒寫」的，賣方就沒責任嗎？ 

(一) 揭開常見迷思：超越勾選欄位的法律責任 

許多人對現況說明書有一個常見的錯誤觀念，認為只要說明書上沒有列出的項目，賣方就無須對此負責 。然而，這完全是對法律責任的誤解。法律上賣方所負擔的，是擔保房屋處於「符合正常使用」的狀態 。現況說明書只是一個「資訊揭露的工具」，但賣方真正的法律責任是更為根本性的。 

例如，如果現況說明書中沒有白蟻的勾選選項，但交屋後買方發現房屋早已被白蟻侵蝕，嚴重影響了房屋的正常使用功能，賣方仍須負擔瑕疵擔保責任 。這是因為法律的目的在於保障交易的公平性與目的性。房屋買賣的根本目的在於「居住與正常使用」，任何影響此目的的瑕疵，無論是否列於制式表格，賣方都有揭露與擔保的義務。此原則凌駕於表格細節之上，是法律專業中更深層次的核心判斷。 

參、賣方如何自保？律師教你寫進契約裡 

一、賣方的最佳自保之道：主動揭露 

(一) 將未列於表單的瑕疵寫入契約 

對於賣方而言，若想最大化地保護自己，最有效的策略就是「盡可能地揭露」。對於現況說明書上未涵蓋的項目，若賣方已知其存在，應主動將其明確寫入契約或附件，並讓買方簽名確認知悉 。例如，若房屋有白蟻問題，可在契約中明確註記：「本房屋主臥室有白蟻狀況，賣方已明確告知，買方亦知悉。」 

這不僅是法律上的自保，更是一種專業的「風險管理」思維。雖然過多的瑕疵揭露可能暫時嚇跑部分買家，但與未來可能面臨的鉅額訴訟成本（包括律師費、時間與精神壓力）相比，這種成本是微不足道的 。事前花費精力進行全面的揭露，可有效避免事後需要付出更大的代價來處理法律糾紛，體現了「預防勝於治療」的法律核心價值。 

二、明確告知與買方知悉：有效排除瑕疵擔保責任 

(一) 法律效力：買方明知瑕疵後，不能再主張權利 

透過將瑕疵明確寫入契約並取得買方簽名確認知悉，賣方能有效排除該瑕疵的瑕疵擔保責任。這是法律上「明知故犯」原則的應用，買方無法在事後反悔，主張其權利受損 。這種作法能夠在法律層面上，為賣方建立一道堅實的防線，確保交易的穩定性與確定性。 

肆、結論：現況說明書，買賣雙方都別輕忽 

一、買方務必親自詳閱，賣方應當誠實揭露 

綜上所述，房屋買賣中的「現況說明書」絕對是整個契約中最不容忽視的一環。對於買方而言，它是評估交易風險、保障自身權益的基石。在簽約前，務必親自仔細審閱這份文件，並將其內容與實際屋況進行比對，不要只憑房仲的口頭說明就輕易簽字 。 

二、釐清法律責任，從這份文件做起 

對於賣方而言，誠實揭露則是保護自己、避免日後法律糾紛的最佳防禦。切勿因一時方便而將責任推給房仲，更要意識到「說明書沒寫的」不代表自己就沒有法律責任 。無論是買方還是賣方，這份文件都是釐清雙方法律責任、確保交易順利進行的關鍵。唯有正視它的重要性，並以謹慎的態度處理，才能有效降低買賣房屋過程中的風險，為自己建立一道堅實的法律護身符。