24 OCT 2025 張倍齊律師
買中古屋簽約時，會收到一份名為「不動產現況說明書」（部分仲介稱為「標的物現況說明書」）的文件，裡面有許多勾選欄位。有些買方匆匆瀏覽，只看到滿欄「無」與「正常」就放心簽下；有些賣方則以為勾完就沒事。等到交屋後天花板開始滴水、查到鄰居提起非自然死亡事件、或頂樓加蓋被報拆，才發現麻煩可能要從這張紙的勾選內容回頭檢查。
這份說明書在法律上不是仲介給買方看心安的，而是日後法院判斷「賣方有沒有誠實揭露」「買方知不知道瑕疵」「誰要負瑕疵擔保責任」的重要證據。中古屋交易金額通常不低，說明書內容可能影響後續解約、減價、損害賠償或詐欺撤銷等主張。
《民法》第 354 條規定，賣方對買方應擔保房屋於交付時無減損價值或通常效用的瑕疵——這是法定義務，契約沒寫也存在，且不問賣方是否有過失。但《民法》第 355 條又規定：買方於契約成立時已經知道瑕疵的，賣方不負擔保責任。
現況說明書就是把「賣方告訴買方什麼」「買方接受了什麼」白紙黑字定下來。賣方若勾明曾漏水並修繕完成，且提供修繕單據，買方簽名後，日後就可能被認定在契約成立時已知悉該狀況。反之，賣方勾「無漏水」但事後查出交屋前即存在滲漏，這份勾選就會成為判斷賣方是否隱匿或說明不實的重要證據。
若沒有清楚書面，買方說「賣方明明知道」、賣方說「我從不知道」，常會陷入舉證困難。現況說明書讓雙方的揭露與承擔書面化——對誠實揭露的賣方，是說明自己已告知的重要資料；對隱匿或勾選不實的賣方，則可能成為買方主張權利的起點。
中古屋若仍有銀行抵押權，交易時通常會安排清償與塗銷。買方應確認契約明定塗銷時點與付款、履約保證或代書控管機制，避免交屋後抵押權仍掛在房屋上影響後續貸款或權利狀態。
看似無關的「土地有他人地上權」可能影響未來改建；「鄰地有地役權通行你的車道」會限制使用方式；「正在被假扣押」也可能影響過戶安排。謄本、契約附件與現況說明書應交叉確認。
正在執行中的房屋雖然仍可能交易，但程序與風險都較高。賣方應誠實揭露；若買方是在重要資訊被隱匿或不實告知下締約，須依民法第 92 條與個案證據評估詐欺撤銷。
漏水是中古屋交易常見爭點。重點不是只有「有無漏水」這一句話，而是：漏水位置（屋頂、窗框、外牆、浴室）、修繕日期、修繕廠商、是否有保固。若賣方勾「無漏水」但交屋後發現滲漏，買方可比對「不能即知之瑕疵」（民法第 356 條第 3 項）及修繕、照片、檢測資料，評估是否主張賣方故意或重大過失隱匿。
海砂屋、輻射屋與結構損壞通常需要專業檢測、主管機關資料或鑑定資料判斷。若瑕疵已達減少價值、通常效用或契約預定效用的程度，買方可依民法第 359 條評估解除契約或減少價金；但是否能解除，仍須看瑕疵程度與解除是否顯失公平。
頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋是中古屋交易常見的違建爭點。要區分：
違建狀態決定買方能否安心使用，務必在說明書要求賣方寫清楚。
建築結構曾受影響的房屋，市場價格與安全性都可能下降。賣方應主動告知曾發生的事故與修復狀況。
凶宅通常涉及房屋專有部分內是否曾發生非自然死亡、事件與交易標的的關聯、時間經過及市場價值影響。要注意：
賣方若明知重大非自然死亡或足以影響交易判斷的資訊而未揭露，買方可依民法第 354、359 條評估瑕疵擔保責任，並依民法第 92 條、刑法第 339 條等規定及個案證據評估詐欺撤銷或刑事責任。
例如鄰居長期惡意檢舉、社區噪音糾紛長年不斷、樓上樓下漏水戶仍未解決——這些不直接構成「瑕疵」，但賣方在說明書上選擇隱匿，買方仍可主張被誤導。
《民法》第 425 條有「買賣不破租賃」架構：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，租賃契約原則上對受讓人仍繼續存在；但未經公證的不動產租賃契約，期限逾 5 年或未定期限者，不適用該規定。賣方應揭露租約存在、剩餘期限、租金、押金與使用狀況，避免買方買到房子後才發現無法按原計畫自住。
賣方積欠的管理費若未在交屋前結清，新屋主可能被管委會追討。停車位欠費、水電費同理。
禁止飼養寵物、禁止短租、禁設神壇、停車位限制移轉等規約若未告知，可能讓買方買後生活受限。
許多賣方以為契約寫上「現況交屋」四個字，就可以對所有瑕疵免責。但「現況交屋」通常仍須回到買方簽約時可合理察覺的狀況、契約文字、現況說明書與賣方是否明知瑕疵等因素判斷。
對於藏在天花板內的漏水、被新油漆覆蓋的壁癌、水管內部的腐蝕、結構性問題等隱藏性瑕疵，若符合民法第 354 條瑕疵要件，買方仍可依個案證據評估瑕疵擔保主張。
能否限縮賣方責任，要看契約是否明確約定「賣方不負物之瑕疵擔保責任」及其適用範圍。但民法第 366 條明定：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
若賣方主張已限縮瑕疵擔保責任，通常要檢查：
上述資料越完整，越有助於法院判斷免責特約是否有效、賣方是否明知或故意不告知瑕疵。
《民法》第 356 條規定，買方應依通常程序從速檢查；發現應由賣方負擔保責任的瑕疵時，應即通知賣方。怠於通知者，除「不能即知之瑕疵」外，視為承認受領。實務上建議以存證信函通知賣方並留存證據。
《民法》第 365 條規定，解除契約或減少價金的權利：
兩個期限取先到者。但如果賣方故意不告知瑕疵，6 個月期間不適用——換言之，買方可以一發現就主張，不會因為拖過 6 個月而失權。
常被誤傳「買方有解約、減價、損害賠償三權」，這個說法不精準：
若賣方在現況說明書勾「無漏水」而事後查證為故意不告知，買方除依民法第 359 條評估解除契約或減少價金外，也可依第 360 條評估損害賠償。
現況說明書是房屋的履歷表，買方靠它評估風險，賣方靠它證明已揭露——但前提是雙方都認真對待。輕忽這張紙、僅以「現況交屋」概括處理，可能就是日後瑕疵爭議的起點。
若您正準備買賣中古屋、簽約前希望由律師協助審閱現況說明書與契約特約，或已陷入交屋後的瑕疵糾紛，歡迎聯繫亮遠法律事務所，張倍齊律師將協助您釐清權利義務、保全證據並評估訴訟與和解路徑。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
