區分所有建物的權利完整指南：專有、共有、約定專用、基地應有部分一次搞懂

壹、前言：公寓大廈最常吵的四件事

實務上公寓大廈的糾紛，幾乎都繞著「這塊地或這個空間是誰的」打轉。常見的四種爭議：

• 頂樓／屋頂平台：建商說頂樓是樓上戶專用、住戶又主張那是大家的共用部分。
• 停車位：地下停車位有編號，但登記面積寫在共用部分，賣車位給樓外人合不合法？
• 基地應有部分：買新成屋發現基地比例和坪數不成比例、二手屋發現基地登記在別人名下、權狀面積與實際不符。
• 規約分擔費用：管委會把某些設施的修繕費單獨壓在某一戶頭上，分擔比例顯失公平。

這些爭議都要回到民法第 799 條的「區分所有建築物」制度與公寓大廈管理條例的搭配規範。本文按照「制度 → 三類部分 → 基地連動 → 修繕費分擔 → 實戰場景」的順序拆解。頂樓加蓋的買賣風險與刑事責任另有專文：頂樓加蓋買賣完整指南：行政、民事、刑事三大風險、買頂樓加蓋會被告竊佔罪嗎？買家必讀的刑事、民事風險與 6 項購屋前檢查。

貳、什麼是區分所有建築物

一、民法第 799 條第 1 項定義

依民法第 799 條第 1 項，區分所有建築物是指「數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有」的建築物。換言之，當一棟建築物被切成數個獨立空間，每個空間有自己的所有權人，同時這些所有權人共同擁有走廊、電梯、屋頂等部分，這就是區分所有建築物。

典型代表是公寓、大樓、社區住宅。所有區分所有建築物的法律關係都建立在「專有 + 共有」這兩條腿上——沒有專有部分就不是區分所有，沒有共有部分也不是區分所有。

二、同一人所有的數專有部分也適用（民法 §799-2）

依民法第 799 條之 2，同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第 799 條規定。這個規定處理的是建商或單一所有人持有整棟、但分割登記為數個獨立所有權的情形——一樣適用區分所有的規範，不能因為登記為同一人就規避制度。

參、四種空間：專有、共有、約定專用、約定共有

一、民法的二分法：專有 vs 共有（民法 §799 II）

依民法第 799 條第 2 項：

• 專有部分：在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。例如你的住家、辦公室。
• 共有部分：專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。例如電梯、樓梯、走廊、屋頂、外牆。

判斷某個空間是專有還是共有，重點是「構造獨立 + 使用獨立 + 可單獨登記」。屋頂平台雖然可以單獨上去，但結構上屬於建築物的承重組成、使用上對全棟住戶的防水隔熱有共同利益，原則上應為共有。

二、公寓大廈管理條例的細分：再加兩種約定（§3 第 5、6 款）

公寓大廈管理條例第 3 條再切出兩種「約定」類型：

• 約定專用部分：原本是共用部分，經規約約定供特定區分所有權人使用（例如：規約約定頂樓平台給頂樓戶使用）。
• 約定共用部分：原本是專有部分，經規約約定供共同使用（例如：1 樓店面戶把部分空間約定供大家進出）。

實務上「約定專用」最常出問題：建商在預售合約塞進「頂樓平台、地下機房、空中花園歸某戶專用」的約定，買方沒注意就簽了，後來發現自己付了那部分坪數的錢卻不能用。對應民法第 799 條第 3 項：專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供特定所有人使用——這是民法層次的同一規範，與公寓大廈條例互相搭配。

三、不可約定專用的法定清單（公寓大廈條例 §7）

公寓大廈管理條例第 7 條兩層規範：（一）共用部分不得獨立使用供做專有部分——這是廣義的禁止；（二）下列五款的共用部分，連約定專用都不能：

• 公寓大廈本身所占之地面（即基地）。
• 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
• 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
• 約定專用有違法令使用限制之規定者。
• 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

實務上爭議最大的是「屋頂」。「屋頂之構造」明確不能約定專用，但「屋頂之上的平台空間」是否可約定專用？目前主流見解：屋頂平台原則上屬於共用，建商若要約定給特定戶專用，要符合不違反第 7 條第 5 款（不可或缺的共用）的條件，且應有對價合理性。多數法院判決對「屋頂專用約定」採限縮解釋，傾向保護全體住戶利益。樓上鄰居霸佔頂樓的拆屋還地與不當得利可參考樓上鄰居霸佔頂樓蓋違建還出租？拆屋還地＋追回 5 年不當得利。

肆、基地：跟著房子走，但要算清楚

一、基地應有部分的算法（民法 §799 IV）

依民法第 799 條第 4 項，區分所有人就共有部分及基地的應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積的比例定之；但另有約定者，從其約定。

白話換算：你家專有部分面積佔全棟總專有面積的幾分之幾，你對基地與共用部分的應有部分就是那個比例。例如全棟總專有 1000 平方公尺，你家 50 平方公尺，你的基地與共用部分應有部分就是 50/1000。

但條文留了「另有約定者從其約定」的空間。實務上建商為了賣高樓層、把車位獨立計算，常透過契約改變基地比例。買方要在簽約前看清楚附表，否則交屋後發現基地比例被壓縮，已經很難救。

二、不可分離移轉原則（民法 §799 V、公寓大廈條例 §4 II）

民法第 799 條第 5 項規定：專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項作相同規範：專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。這是區分所有最重要的鐵律——賣房子一定要連同基地與共用部分的應有部分一起賣，不能拆開。

實務上會出問題的情境：

• 建商賣房時把房屋與基地分開賣，買方只買到房屋（地上權人是建商或第三人）——這在新建案不太可能，但二手屋繼承糾紛偶爾出現。
• 停車位獨立移轉給樓外第三人——若該車位是「共用部分」（標示在公設）依約定專用使用，原則上不能單獨移轉給樓外人；只有獨立區分所有權的「停車位產權」才能單獨移轉。停車位的法律分類與過戶限制詳見法定停車位、增設停車位、獎勵停車位的差別與買賣風險。
• 頂樓加蓋的「事實上處分權」單獨移轉——頂樓加蓋不是合法的所有權客體，能不能單獨買賣有複雜爭議，可參考前述頂樓加蓋買賣完整指南與買頂樓加蓋會被告竊佔罪嗎兩篇深入解析。

三、基地的使用收益權（公寓大廈條例 §9）

公寓大廈管理條例第 9 條第 1 項規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權；但另有約定者從其約定。換言之，每位區分所有權人對基地與共用部分都有使用收益權，但比例依應有部分。

實務上常見的「使用收益」糾紛包括：1 樓住戶把基地外的空地當自家庭院、頂樓戶在屋頂蓋鐵皮屋出租、地下室做商業使用收租。這些都是逾越其應有部分的使用，其他住戶可請求停止侵害並返還相當於租金的不當得利（搭配民法 §767、§821、§179）。

伍、修繕費分擔與規約撤銷

一、誰負擔修繕費（民法 §799-1 I、公寓大廈條例 §10）

民法第 799 條之 1 第 1 項規定，區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之；但規約另有約定者，不在此限。公寓大廈管理條例第 10 條進一步分流：

• 專有部分／約定專用部分：由各該區分所有權人或約定專用部分使用人自行修繕並負擔費用。
• 共用部分／約定共用部分：由管理負責人或管委會處理，費用由公共基金支付或按應有部分比例分擔。

但有兩個例外要注意：

• 可歸責於某戶：若修繕費的發生可歸責於特定區分所有權人或住戶（例如自家漏水延及樓下、自家陽台落物砸到外牆），由該戶負擔。
• 規約另有規定：規約可以調整分擔比例，但有顯失公平上限（見下段）。

二、規約顯失公平 → 3 個月內請求撤銷（民法 §799-1 III）

依民法第 799 條之 1 第 3 項，規約之內容依專有部分、共有部分及基地的位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後 3 個月內，請求法院撤銷之。

這個 3 個月期限性質上是除斥期間，不能中斷或中止，逾期就喪失撤銷權。實務上典型的「顯失公平」：

• 規約把某設施修繕費全部壓在沒使用該設施的某戶頭上。
• 規約改變基地或共用部分的應有部分比例，圖利特定戶。
• 規約限制特定戶不能使用某共用部分但仍要分擔費用。

提醒：規約撤銷是透過民事訴訟請求法院撤銷顯失公平規約，與公寓大廈條例第 31 條的區權會決議撤銷之訴是不同的程序，兩者的法律基礎、要件、期限、結果都不同。

三、繼受人也受規約拘束（民法 §799-1 IV）

依民法第 799 條之 1 第 4 項，區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。換言之：你買二手屋，規約對你直接生效，原屋主積欠的管理費你要承接。其他不在規約上的私下約定（例如某戶與管委會的私約），則要看你買房時是否知情。

陸、實戰場景拆解

一、買新成屋遇到「頂樓平台約定給特定戶專用」

建議的檢查順序：

• 看買賣契約附約／規約草案是否寫了該約定。
• 檢查該約定是否違反公寓大廈管理條例第 7 條第 3 款（屋頂之構造絕對不能約定專用）。
• 若該約定平台屬「不可或缺的共用部分」（§7 第 5 款），可能無效；若屬可約定專用範圍但自己未支付對價，可在規約成立後 3 個月內依民法第 799 條之 1 第 3 項請求法院撤銷。
• 逾期後仍可主張公寓大廈條例第 7 條的當然無效，但舉證難度較高。

二、買二手公寓發現基地應有部分異常

常見情形：權狀房屋面積對應的基地比例與民法 §799 IV 計算結果有出入。可能原因：

• 建商當年「另有約定」（民法 §799 IV 但書），調整了某些戶的基地比例。
• 過去已有部分基地被某戶單獨買走（違反不可分離原則，可能無效）。
• 登記錯誤，需向地政事務所申請更正。

處理建議：先調謄本與當年買賣契約看調整是否有合理原因，再評估是否提起更正登記、確認所有權，或向前手請求瑕疵擔保。

三、管委會要某戶單獨負擔某設施修繕費

判斷重點：

• 該設施是「專有」或「約定專用」 → 該戶負擔合理。
• 該設施是「共用」、修繕原因不可歸責於該戶 → 應依應有部分比例分擔，單獨壓在一戶通常不公平。
• 規約若有單獨負擔的條款，可在規約成立後 3 個月內請求撤銷；逾期則只能在每次決議時援引顯失公平抗辯，難度較高。

四、車位獨立買賣給樓外人

判斷重點：

• 車位若為「獨立區分所有權」的車位（有獨立權狀、構造與使用獨立）→ 可單獨移轉。
• 車位若為「共用部分的約定專用」（標示在公設、依規約使用）→ 原則上不能單獨移轉給樓外人，只能在區分所有權人之間調整。
• 不確定時務必先調權狀與規約，避免買到無法登記的車位。

結語

區分所有建築物的法律關係交織了民法、公寓大廈管理條例、規約三層規範。買房前看懂專有／共有／約定專用的劃分、確認基地應有部分計算、檢視規約是否顯失公平，能省下交屋後的大量糾紛。買到後才發現問題的，3 個月除斥期間是民法給的救濟窗口，錯過就難。

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※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。