26 AUG 2025 張倍齊律師
買賣頂樓住宅時，契約所稱的「頂樓加蓋」可能包括三項不同內容：有權狀的頂層房屋、未辦建物所有權第一次登記的增建物，以及增建物所在屋頂平台的使用。三者的權利依據不同，不能只用「買房附頂加」概括處理。
頂層房屋可依建物登記移轉所有權。未登記的增建物通常無法依一般建物所有權移轉登記，交易上可能以交付占有及讓與事實上處分權處理。屋頂平台能否由頂層住戶單獨使用，則要看建物登記、使用執照圖說、規約及共有人間的使用約定。契約記載「附頂樓使用權」，本身不能取代這些依據。
依公寓大廈管理條例第 3 條，專有部分以外、供共同使用的建築部分屬共用部分。第 7 條並規定，屋頂構造等項目不得約定為特定住戶專用。樓頂平台是否屬共用部分，應比對建物登記謄本、建物測量成果圖、使用執照竣工圖及規約，不能只依所在樓層判斷。
屋頂平台若屬共有，各區分所有權人原則上按其應有部分有使用收益權，並應依平台的設置目的及通常方法使用。頂層住戶不會因出入口鄰近自家，或多年實際使用，就當然取得平台所有權。
共用部分可在法令容許的範圍內約定由特定住戶使用。是否存在有效約定，常見資料包括起造時的規約草約、原始買賣契約、全體共有人間的分管文件、規約附圖、區分所有權人會議資料及登記內容。
長期使用、管委會收取管理費、其他住戶持有頂樓鑰匙或過去未提起訴訟，都只是個案事實，未必足以證明已有專用約定。使用約定是否拘束後來的買方，也要確認約定內容、登記或揭露情形，以及買方是否知悉或可得知悉，不能只聽賣方口頭說明。
原始出資興建者可能原始取得未登記建物的所有權；但後手未經登記，通常不能依一般不動產所有權移轉取得所有權，交易實務因此以讓與事實上處分權處理。事實上處分權不是經登記的建物所有權，買方也不能據此辦理一般所有權移轉登記。
取得加蓋物的事實上處分權，不會同時取得屋頂平台所有權，也不會使加蓋物符合建築法規。若加蓋物占用共有平台而欠缺使用依據，共有人及主管建築機關仍可依各自適用的法律處理。
依建築法第 25 條，建築物原則上須經主管建築機關審查許可並取得執照後，才能建造或使用。未經許可在屋頂增建，可能依建築法第 86 條及違章建築處理辦法接受查報、勒令停工、補辦程序、停止使用或拆除。
各縣市會依當地規定、興建時間、構造、公共安全影響及執行順序處理違建。有些舊有違建目前列管而尚未拆除，但列管或排程等候不表示已合法，也不保證日後不會執行。是否屬優先拆除、能否補辦執照，以及主管機關目前處理到何種階段，均須向建物所在地的主管機關查詢。
房屋轉售後，原有的查報紀錄、拆除處分或停止使用要求不會因所有人更換而消失。交易前可核對：
共有屋頂平台被特定住戶排他占用，而占用者無法證明有使用權源時，其他共有人可能依民法第 767 條、第 821 條請求拆除增建物、除去妨害，並將平台返還全體共有人。若占用者因此取得使用利益，也可能另有民法第 179 條不當得利問題；金額及期間仍須依實際使用範圍、權利比例與個案證據認定。
最高法院 107 年度台上字第 2200 號民事判決所涉案件中，買賣契約雖記載包含頂樓加蓋，但法院認為該記載不足以證明屋頂平台存在分管契約，並維持拆除、返還平台及給付不當得利的判決。這項判決說明，加蓋物曾經買賣與平台是否有合法使用依據，是兩項不同的問題。
刑法第 320 條第 2 項的竊佔罪，須有意圖為自己或第三人取得不法利益，並以占有意思排除他人而支配不動產等要件。共有平台發生使用爭議，不會只因民事法院認定無權占有，就當然成立竊佔罪。
最高法院 101 年度台上字第 2360 號刑事判決指出，竊佔罪在竊佔行為完成時成立，之後持續占用屬狀態延續；若再超出原範圍擴建，可能構成另一項新的竊佔行為。因此，買受既有加蓋物、在內居住或出租，均不能單獨作為有罪結論，仍要查明由誰形成排他占用、買方接手後是否另有擴建或排除共有人，以及其主觀認識。
漏水出現在頂層住宅，不表示修繕費一定由頂層屋主負擔。屋頂平台及防水層若屬共用部分，依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項，原則上由管理負責人或管理委員會修繕、管理及維護，費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分分擔；規約或區分所有權人會議另有合法約定者，依其約定。
若漏水是加蓋施工、鑽孔、封閉排水孔、破壞防水層或使用不當造成，修繕費可能依同條但書由可歸責的區分所有權人或住戶負擔，並可能另有損害賠償責任。約定專用部分的日常修繕，則原則上由使用人處理。實際責任仍須依漏水位置、鑑定結果、施工紀錄及規約判斷。
頂樓加蓋也可能妨礙共用水塔、排水、消防設備或防水層的檢查。公寓大廈管理條例第 6 條規定，管理負責人或管委會因維護、修繕共用部分而有進入或使用專有、約定專用部分的必要時，住戶不得無故拒絕；進入方式仍應選擇損害較少的方法。
適用成屋買賣定型化契約規範的交易，建物現況確認書須確認是否包括未登記的改建、增建、加建或違建部分，並記載頂樓增建的範圍；有漏水情形時，也應記載位置及處理方式。透過不動產經紀業者交易時，不動產說明書亦應記載未登記的增建、加建部分。依不動產經紀業管理條例第 22 條至第 24 條，不動產說明書須經相關人員簽章、向交易相對人解說及交付，並視為買賣契約的一部分。
除了勾選「有違建」，交易文件宜具體記載：
頂樓加蓋有拆除可能、欠缺平台使用權源、已有漏水或接獲主管機關文件，是否構成民法第 354 條所稱的瑕疵，要看買賣標的、契約約定、買方是否知情，以及該情形對價值、通常效用或契約預定效用的影響。
賣方應負瑕疵擔保責任時，買方可能依民法第 359 條請求解除契約或減少價金；若賣方保證特定品質或故意不告知瑕疵，還可能依第 360 條請求損害賠償。解除、減價與損害賠償各有要件及期間限制，不會因房屋有頂樓加蓋就自動發生。
買方在簽約時已明確知道相關情形，可能影響瑕疵擔保責任。雙方雖可約定限制部分責任，但賣方故意不告知瑕疵時，依民法第 366 條，免除或限制擔保義務的特約無效。
賣方故意提供不實資料或隱瞞已知的重要事實，使買方因此簽約，買方可能依民法第 92 條主張撤銷受詐欺的意思表示。但是否達到詐欺程度，仍須證明賣方的故意、告知內容、買方因而形成錯誤及簽約等事實。
刑法第 339 條詐欺罪還須證明不法所有意圖、詐術、買方因此處分財產及財產損害。現況說明錯誤或契約履行爭議，不會當然成為刑事詐欺案件。
| 確認事項 | 主要文件或資料 |
|---|---|
| 頂層房屋與屋頂平台的登記 | 土地、建物登記謄本，建物測量成果圖 |
| 原核准範圍 | 使用執照、竣工平面圖及相關建築圖說 |
| 平台使用依據 | 規約、規約草約、約定專用圖、分管文件、原始買賣契約及會議資料 |
| 加蓋物的取得經過 | 歷次買賣或讓與文件、稅籍資料、交付及修繕紀錄 |
| 違建處理狀態 | 主管機關查報結果、現勘紀錄、處分書及拆除相關通知 |
| 漏水與設備維修 | 現況確認書、鑑定或檢測資料、修繕單據、管委會通知及住戶往來紀錄 |
文件只能說明其中一部分事實。例如，房屋稅籍資料不等於建物所有權登記；管委會曾收取費用，也不等於全體共有人同意專用；加蓋物多年未拆，仍不能證明已取得合法建築許可。
頂樓加蓋可以成為交易的一部分，但應分別確認頂層房屋所有權、未登記增建物的事實上處分權，以及屋頂平台的使用依據。這三項權利不能互相取代。
交易文件還應記載違建查報、主管機關通知、漏水修繕、共有人爭議及交屋前後的責任分配。資料越具體，日後越能依契約判斷雙方應負的責任。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
