06 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP147 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。完整法律解析請參考：房東自保指南：如何合法篩選房客，避開租霸的 3 大法律護身符。
近年租屋需求仍旺，但房東也常遇到房客欠租、把房子弄壞的狀況，於是出現「面試房客」的現象。本集從房東角度談風險控管：第一，事前評估房客的履約能力（職業、收入是否穩定）本就是正常交易判斷，但取得的個資不得外洩，也不得逾越租賃目的必要範圍。第二，押金可在法定上限內收足（土地法第 99 條規定不得超過二個月房屋租金總額），因為押金可作為欠租或損害賠償的緩衝；如要扣抵，仍應依契約與實際損害保留明細。第三，也是最關鍵的法律常識：房子或房間一旦出租，使用權就在房客身上，房東不能擅自開鎖進入，否則可能觸犯侵入住宅罪，反而被房客抓住把柄。終止租約也要依契約約定的程序（書面通知等）進行，以免反惹麻煩。
房市較冷，但租屋需求仍多。不少房東遇過房客欠租、退租時房屋被弄得一團亂，於是開始「面試」房客、評估履約能力。從法律角度看，事先評估對方的履約能力本來就是交易常態（就像銀行放款要看還款能力），只是租屋牽涉居住正義議題，特別敏感；要注意的是，房東取得房客資訊後不得外洩，否則觸犯個資法。 押金是房東很好用的制度，土地法第 99 條規定擔保金不得超過二個月房屋租金總額。它的作用是當房客違約、欠租、破壞房屋時，作為房東的擔保與緩衝；若要扣抵，仍應依契約與實際欠租、修繕損害來算，最好保留明細。扣抵後要請房客盡快補足；很多房東是押金扣完了才來求助，這時修繕、欠租都沒著落就麻煩了。若房客連二個月押金都拿不出來，宜重新評估是否出租。 最關鍵的法律常識是：房子或房間一旦出租，使用權就在房客身上。房東不能擅自開鎖進入，否則可能被告侵入住宅——「這是我的房子」不是理由。若整棟出租，更不要自行帶看。一旦被抓到這個把柄，即使房客欠租，也可能反過來拿來跟你談和解。終止租約也要依契約約定的程序走，避免不成反惹麻煩。
當房東，押金與契約是最實在的保護，但擅自開門卻可能讓自己變成被告。如果你正出租房子、或遇到欠租糾紛，建議先把契約與屋況證據整理好，再諮詢律師。完整解析見延伸閱讀文章；也歡迎收聽／收看《法律護身符》。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
