EP345｜斡旋金與要約書有何不同：節目筆記、逐字稿與延伸閱讀

本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。完整法律解析請參考：買房出價，該付『斡旋金』還是簽『要約書』？律師教你一次看懂關鍵差異與風險。

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本集摘要

買房透過仲介出價時，常會遇到要付「斡旋金」或簽「要約書」。本集說明兩者的差別。斡旋金是買方拿出一筆現金（實務常見約 10 萬元）表達誠意，仲介拿去跟賣方談；若買方事後反悔不買，這筆錢會被賣方沒收，若賣方反悔則要加倍返還。要約書則是不付現金、只簽一份文件，載明願以多少價格出價、反悔時願賠房屋總價的一定比例（實務上常見 1%～3%）。很多人誤以為「沒付錢、只簽文件」就沒有拘束力，這是大錯特錯——文件一樣有效，而且因為以房屋總價計算，賠償金額常比斡旋金更高。律師個人較建議用斡旋金：金額通常較低、拿現金出來也較有誠意感；實務上多數人也偏好斡旋金。兩者本質相近，都是要雙方拿出進入議價的誠意，差別在呈現方式，可各取所需。

本集重點

• 兩者目的相同：讓買賣雙方拿出議價誠意、避免隨意反悔，差別在呈現方式。
• 斡旋金＝買方拿出現金（實務常見約 10 萬元），交由仲介去談。
• 斡旋金反悔規則：買方反悔→賣方沒收；賣方反悔→加倍返還；談不成（買方不願加價）→退還買方。
• 要約書＝不付現金、簽文件，載明出價與反悔賠償（常見房屋總價 1%～3%）。
• 常見誤會：以為「只簽文件沒付錢」就沒拘束力——錯，文件有效，且賠償金額常比斡旋金更高。
• 律師建議偏好斡旋金：金額通常較低、現金較有誠意感；實務上多數人也偏好斡旋金。
• 不論斡旋金或要約書，簽任何文件前都要看清楚拘束力與賠償條款。

本集提到的法律概念

• 斡旋金之法律性質與反悔效果（沒收／加倍返還）
• 要約書之拘束力與違約賠償（以房屋總價比例計）
• 買賣議價、要約與承諾之一般原則
• 本集未提及具體判決字號。

如果您遇到類似問題，建議先準備

• 仲介提供的斡旋金收據或要約書正本（看清金額、賠償比例、條件）
• 出價金額與議價過程的書面／訊息紀錄
• 斡旋／要約的有效期間、何時轉為定金的約定
• 自身資金與貸款可行性評估（避免簽了反悔）

精華逐字稿整理

買房如果透過仲介，出價時常會聽到「斡旋金」或「要約書」。先講流程：你看上一間房、想出價（例如 1,200 萬），但你開了價、到簽約時又反悔，會浪費大家成本，所以有「斡旋金」或「要約書」的機制。 斡旋金，就是仲介向買方收一筆錢（實務常見約 10 萬元），代表你真的有心要談；仲介拿這筆錢去跟賣方談。如果後來你反悔、連原本出的價都不願出了，這 10 萬就被賣方沒收；反過來，如果談好了、臨到簽約賣方又反悔，斡旋金不只要退，還要加倍返還，等於用這筆錢作為違約的賠償或懲罰。如果只是談不成（你堅持 1,200 萬、賣方要 1,250 萬，你不願加價），那斡旋金要退還給你——沒有人說付了斡旋金就一定要往上加。 要約書跟斡旋金很像，差別在它不付現金，而是簽一份文件，載明你願意用多少錢出價、如果反悔願意賠房屋總價的百分之多少（實務上常見 1%、2%，甚至到 3%）。很多人以為「我沒付錢、只簽文件，應該不會怎樣吧」，這是大錯特錯——你簽了就要依文件負責，而且因為是用房屋總價算，賠償金額常常比斡旋金還高。例如 2,000 萬的房子，1% 就是 20 萬。但因為沒拿錢出來，買方容易輕忽它的嚴重性。 如果問我，我會比較建議斡旋金。一來現在房價高，要約書動輒 1%、2%，金額常比 10 萬元的斡旋金高；二來你拿現金出來，比較讓人覺得你有心要談。據我和一些房仲朋友的觀察，大家還是偏好斡旋金，因為「看到錢」比較有感，仲介拿去給屋主看也比較有說服力。兩者本質相近，都是要雙方拿出進入議價的誠意，只是呈現方式不同，可各取所需。

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本集提醒

買房出價別急著簽——先搞懂斡旋金和要約書的差別與反悔代價。如果你正準備出價、或對手上的文件有疑問，建議先把條款看清楚再決定。完整解析見文末延伸閱讀文章；也歡迎收聽／收看《法律護身符》，由張倍齊律師用白話案例陪你看懂生活中的法律。

※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。