24 OCT 2025 張倍齊律師
房仲提供斡旋金契約或要約書時，買方尚未簽署正式不動產買賣契約，不表示可以任意撤回。文件可能已載明標的、價格、付款、有效期間、賣方承諾及違約效果；賣方接受後，雙方是否已成立買賣或負有另行簽約義務，要依具體條款及意思表示判斷。
選擇前可先確認三件事：是否需要先交付金錢、何時可以撤回、賣方接受後會發生什麼效果。文件名稱不是唯一判斷標準，法院仍會看實際內容及締約經過。
買方交付斡旋金，委由不動產經紀業者向賣方提出購買條件。款項如何保管、賣方拒絕後何時返還、賣方接受後是否轉為定金，都應記載在斡旋金契約及收據中。
斡旋金不會只因交付就當然成為定金。常見文件會約定賣方接受買方條件後轉為定金，但仍須確認接受方式、通知是否到達、條件是否完全一致，以及文件有無其他約定。
民法第 248 條規定，訂約一方由他方受有定金時，推定契約成立。第 249 條則規定，除另有約定外，契約履行時定金返還或作為給付一部分；因可歸責於付定金一方的事由致不能履行時，定金不得請求返還；因可歸責於受定金一方的事由致不能履行時，應加倍返還；因不可歸責於雙方的事由致不能履行時，定金應返還。
款項究竟是定金、預付款、違約金或其他性質，仍須依契約文字及當事人真意判斷。不能只看到「斡旋金」三字，就直接套用民法第 249 條的全部效果。
公平交易委員會「對於不動產經紀業之規範說明」所稱的要約書，是買方不預先交付一定金錢，由經紀業者將買方的價格、付款及其他購買條件向賣方提出的書面。沒有先付款，不表示要約沒有拘束力。
民法第 154 條規定，要約人原則上受要約拘束，但事先聲明不受拘束，或依情況可認沒有受拘束意思者，不在此限。賣方接受後是否直接成立買賣，或只是產生依約協商及簽訂買賣契約的義務，須看要約書內容、必要之點是否一致及相關通知。
公平交易委員會提供的書面告知文字範例載明，買方在約定要約期限內，可在賣方承諾到達前以書面撤回；賣方承諾到達後則不能撤回。實際案件仍應核對簽署版本、撤回方式及送達時間。
賣方完全接受買方提出的價格、付款及其他條件，與賣方改變價格或付款條件後回覆，法律效果不同。變更重要條件的「反價」不是對原要約的完整承諾，仍須確認買方是否接受變更後的條件。
可在文件中確認：
契約是否成立須依民法第 153 條的意思一致及文件內容判斷，不能以房仲口頭說「成交」就省略條件核對。
| 事項 | 斡旋金契約 | 內政部版要約書 |
|---|---|---|
| 出價時是否先付款 | 依契約交付一定款項 | 不預先交付斡旋金 |
| 主要文件 | 斡旋金契約、收據及購買條件 | 要約書及其附件 |
| 賣方接受前 | 撤回及退款依契約約定 | 依要約書及送達情形判斷撤回 |
| 賣方接受後 | 款項可能依約轉為定金，並可能成立買賣或產生簽約義務 | 可能成立買賣或產生另行簽約義務，依條款判斷 |
| 違約負擔 | 依款項性質、民法第 249 條及契約約定 | 依要約書的賠償或違約金條款 |
| 應核對事項 | 保管、轉定金、返還及賣方接受方式 | 要約期間、撤回、承諾及違約效果 |
兩種方式沒有固定的優劣排序。買方應比較自己拿到的完整文件，而不是只比較有沒有先付款。
公平交易委員會「對於不動產經紀業之規範說明」指出，經紀業者在向買方收取斡旋金前，應以書面告知斡旋金契約與內政部版要約書的區別及替代關係，以及買方可以選擇支付斡旋金或採用內政部版要約書。未書面告知，如構成欺罔行為且足以影響交易秩序，可能違反公平交易法第 25 條。
買方可要求查看兩種文件及告知內容，帶回閱讀後再決定。若業者拒絕提供書面資訊或對已收款項處理有爭議，可保存廣告、訊息、錄音、契約與收據，向地方地政主管機關、消費者保護機關或公平交易委員會反映；具體受理機關依爭議性質而定。
銀行核貸金額低於預期，不當然屬不可歸責於買方的事由。買方如把特定貸款成數、利率、銀行核准或期限視為交易前提，應在出價文件中具體約定未達條件時的效果，不能只依房仲口頭估算。
出價前也可先核對所有權人、登記負擔、使用現況、不動產說明書、瑕疵、增建、租賃、付款來源及預定交屋日。出價文件已有拘束力時，事後才發現原可事先查明的事項，未必可以無責任撤回。
民法第 250 條規範違約金，第 252 條允許法院將過高的約定違約金減至相當數額。定金依第 249 條處理時，與違約金的性質及減額規則不同；但同一款項可能因契約文字被約定兼具其他功能，須依具體條款及當事人真意判斷。
發生爭議時，可先整理款項名稱、交付對象、轉為定金的條件、契約是否成立、哪一方未履行，以及不履行是否可歸責。只主張「訂金都能退」或「斡旋金一定被沒收」，都可能忽略實際法律關係。
斡旋金與要約書都是正式的交易文件。買方可先確認標的、價格、付款、貸款、有效期間、撤回、賣方接受、款項返還及違約效果，再選擇是否簽署。房仲有書面告知選擇權的義務，但最後的法律效果仍取決於實際簽署內容及雙方意思表示。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；公平交易委員會規範、文件範本及個案契約可能變動，具體情形仍須依簽署文件、通知與款項資料判斷。
