07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP175 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
張倍齊律師在前往高等法院開庭的途中，旁聽了一件兄弟財產糾紛案：弟弟原本百分之百持有的房子，被哥哥以「父親當初出錢買的」為由，擅自過戶到哥哥（六成）和姐姐（四成）名下。法官當庭表示，既然父親已將不動產贈與弟弟，該房子就是弟弟的，不論出錢的是誰，都不能擅自再過戶。 這個案例帶出本集的核心觀念：出錢買房不等於自動擁有所有權，關鍵在於不動產的登記狀態與當事人之間的法律關係（贈與、借名登記、共有或借款）。 家族親友之間集資買房、互相出頭期款、以他人名義登記的情形非常普遍，但如果事前沒有把權利義務關係講清楚，等到關係破裂、有人要賣、要退出或人已過世，這些爭議到了法院往往難以釐清，法官最終也只能推動和解。 張倍齊律師建議：如果不方便正式簽約，至少要在 LINE 等通訊軟體留下文字記錄，讓每個人就「持分比例、如何使用、如何結算」表示確認，這份記錄在日後發生糾紛時將是關鍵證據，也有助於發現彼此認知的落差。
以下為本集逐字稿校正後的可讀版本，已刪除重複贅字與口誤，保留主要論述脈絡。 --- 你好，歡迎收聽《法律護身符》。我是張倍齊律師。今天要講的題目是：有出錢，不代表房子就是你的。 為什麼會講這個主題？上個禮拜我到高等法院開庭。大家知道法庭原則上是公開的，除非是性侵害案件、家事案件，或涉及國防機密，否則任何人都可以自由進出旁聽。 我在開庭前，照例先到法庭外看看前面的庭有沒有 delay。那天在高等法院民事庭，前面有一件案子，我就在旁邊聽了一下。 這個案例大致是這樣：一對兄弟互告。弟弟告哥哥，說哥哥擅自把登記在弟弟名下、弟弟原本百分之百持有的房子，過戶到哥哥（六成）和姐姐（四成）名下。 哥哥的答辯是：這間房子當初是父親出錢買的，所以是父親決定要把房子再過回給哥哥和姐姐。不曉得父親為什麼這樣想，是後悔了還是覺得弟弟不孝，不清楚。 哥哥也承認，當初確實是父親把不動產送給弟弟的。但因為是父親出錢買的，所以哥哥聽了父親的話，就擅自把弟弟名下的房地產過戶出去。 弟弟則主張，哥哥侵害了他的所有權，要求哥哥賠償。 法官聽完以後說：既然是父親已經送給弟弟了，這個房子就是弟弟的，不管是誰出錢，既然送出去了就是弟弟的，怎麼可以再擅自過戶？哥哥對這一點講不出話。法官初步的看法就是：這個不動產既然已經在弟弟名下，就屬於弟弟的，不能擅自再過戶。法官也依照闡明義務把初步想法講出來，讓雙方知道爭議在哪裡，要哥哥再去找律師看看有沒有其他主張。 --- 我想以這個案例告訴大家：親戚之間互相出錢、甚至借名登記，後來導致糾紛的例子很多。我們之前節目有提到借名登記的案例。 如果家族之間——公婆、岳父岳母、父母子女、兄弟姐妹——互相出錢投資買房，是非常常見的事，因為頭期款大，也需要有人用信用紀錄去貸款。 可是，如果你們沒有把權利義務關係寫清楚或講清楚，沒有糾紛就算了，事後有糾紛就會非常難釐清。大家可能誤以為「爸爸出錢就是爸爸的」，但就像這個案例，爸爸已經送給弟弟，那就是弟弟的。 在一般家族之間，大家可能覺得「一起出錢，不要寫那麼清楚」，但常常就因此發生糾紛。沒有糾紛當然不會上法院，但很多時候，一開始大家都沒講清楚：各自出多少、所有權歸誰、以後怎麼處分。 有時候買房的時候嫌麻煩、不想講清楚，其實是因為自己也說不清楚房子到底是誰的。如果能順順利利賣掉、錢分一分，可能還算清楚；但如果有人要賣、有人不要賣，或者有人要把錢要回來，到底要回多少？房子漲了算多少？跌了算多少？這些問題一開始都沒講清楚。 這時候如果有人說「我們來簽約」，又有人說「親戚之間傷感情」，就很容易造成糾紛。 --- 所以我建議：如果家族之間不好意思簽正式合約，至少留下一兩個文字記錄。比方說在 LINE 裡面，大家稍微確認：這個房地產所有權持分怎麼算？以後怎麼分配？賺錢怎麼辦，虧了怎麼辦？你們不一定要到正式簽約，但至少要有文字記錄。 以訴訟律師的立場，當然證據是越清楚越好。但我們講情理法，父母子女、親戚之間要簽約也很尷尬。那至少你要留下一份簡單版的文字協議，大家在 LINE 裡面互相確認「對這樣的約定都沒問題」，就可以進行了。 不然你很可能會冒上法律風險——贈與的風險。有時候大家好的時候一起賺錢沒關係，虧的時候就不一樣了。 --- 其實，把協議寫下來的過程本身就很有價值。你以為大家想的差不多，但寫出來才發現，有人認為「出了一半的錢就應該有一半的持分」，有人認為「房子登記在他名下就是他的，你出的一半是借錢給他或贈與給他」——認知差這麼大，你不寫出來根本不知道。 更不用說大家一起說「集資買房」，卻沒講買了以後要怎麼用——有人要等增值賣掉、有人要出租、有人要自己住再付租金，大家其實各有盤算。你能把這些寫在協議書裡面，才會發現原來有這麼多事情要注意：持分比例、怎麼運用、到時候怎麼結算。 --- 最後，如果其中有人去世，繼承人要主張就更複雜了。所以不要把這些問題留給後代子孫去煩惱。趁大家感情還好、都還能談的時候，稍微把約定清楚，這是做長輩可以幫後代考慮的事。 這一集《法律護身符》的核心提醒是：不管是集資買房還是借名登記，只要跟出錢買房有關，務必在集資的時候先講清楚。最好能簽約；如果不能簽約，至少要有文字協議，讓大家對這個標的的處理方式、獲益或損失的分配，有一個共識，再來進行。把事情規劃在前面，反而比較不容易在日後發生糾紛。
這一集分享了一個張倍齊律師在旁聽高等法院民事庭時親眼見到的兄弟財產糾紛：父親出錢買給弟弟的房子，哥哥卻擅自過戶給自己和姐姐。法官的初步看法很清楚——送出去的就是弟弟的，出錢的人無法再擅自決定房子的歸屬。 如果你正面臨類似情形——家族集資買房的持分不清楚、房子登記在他人名下、出資後對方說法改變——或者你正準備和家人一起出資購屋，歡迎諮詢張倍齊律師，在行動之前先把法律關係釐清，避免日後糾紛。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
