07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP253 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
本集是「頂樓加蓋已報拆可以賣嗎？」的上集，重點在於釐清頂樓加蓋本身的法律性質與三大風險，為下集的買賣告知義務問題打底。 張倍齊律師首先說明，台灣公寓常見的「五樓加一」頂樓加蓋，本質上是違建。以台北市為例，民國 83 年以前的既存違建可緩拆，83 年以後的新違建則面臨即報即拆的行政處置。 接著說明民事風險：公寓頂樓平台並非五樓屋主所獨有，而是一樓到五樓全體區分所有權人共有，每人各有一定比例的應有部分（以五樓公寓為例，每人各有五分之一）。這個持分並非特定範圍，而是廣泛存在於整個頂樓平台，因此即使加蓋面積未超過五分之一，仍屬侵害共有部分。在沒有分管協議的情況下，任何一位共有人都可以要求拆除並返還共有部分。律師也提到，過去有人主張「默示分管協議」（用語為「多歷年所」），但這幾年實務判決對此主張越來越保守。 在刑事風險部分，律師說明，無分管協議而自行在頂樓蓋建物，具有繼續性占有他人不動產並排除他人使用的特質，在實務上有成立竊佔罪的可能。 最後說明買賣效力：雖然頂樓加蓋無法辦保存登記，沒有權狀，但將五樓正式權狀連同頂樓的「事實上處分權」一併移轉，在民法上屬有效的買賣安排；只是買賣有效，並不等於從此就沒有上述三大風險。
以下為已校正 ASR 錯字、刪除重複贅句後的可讀版整理，不代表完整逐字稿。 --- 頂樓加蓋的日常現象 你好，歡迎收聽法律護身符。我是張倍齊律師。今天我們要講的主題是：頂樓加蓋已經報拆，可以賣嗎？ 先從頂樓加蓋本身講起。大家應該對頂樓加蓋並不陌生，尤其是常見的那種公寓五樓。常常都會有「五樓加一」——五樓屋主又在頂樓上增建一個建築物，可能是鐵皮屋或採光罩隔間，隔成兩間或三間，便宜出租給學生或上班族。有時是房東自己住五樓、六樓出租；有時反過來，房客租五樓、房東住六樓。這在台灣非常常見。 但頂樓加蓋其實有很多法律風險。雖然大家見怪不怪，甚至很多人也都住過，但有些法律風險你要想清楚。 --- 行政上的風險：違建可能被拆 最明顯的風險是：頂樓加蓋是違建，有被拆除的風險。以台北市為例，分成「既存違建」和「新違建」。民國 83 年以前的違建叫既存違建，可以緩拆；83 年以後的叫新違建，就是即報即拆。當然現在因為拆除速度比不上違建增長速度，不一定能真的做到即報即拆，但終究是一個風險。所以如果要蓋頂樓加蓋，在建管法令上就有被拆除的風險。 --- 民事上的風險：頂樓是全體共有的 另一個是民事上的風險。 頂樓加蓋所蓋的那個頂樓平台，其實屬於一樓到五樓所有區分所有權人共同擁有。也就是說，一樓到五樓的屋主，每個人都有應有部分（以五樓公寓為例，每人各有五分之一的持分）。 這個五分之一的持分，不是說你可以自己挑一個五分之一的範圍來蓋。每個人的五分之一，廣泛存在於整個頂樓平台，沒有特定的範圍。所以即使你蓋的面積沒有超過五分之一，也不代表你沒有違法——因為你的應有部分跟其他人的是重疊存在的。 只要你沒有取得分管協議，其他共有人（也就是一樓到四樓的屋主）任何一個人，都可以要求你拆除，並返還給全體共有人。 有一個觀念叫做「默示分管協議」，判決書裡用語是「多歷年所」——意思是很久了、大家都沒有意見，等於已經形成一樓到五樓的默契，默認頂樓就是五樓在用。過去有人這樣主張，但我觀察這幾年實務判決，要主張默示分管協議越來越困難了。 --- 刑事上的風險：竊佔罪 接下來講刑法上的風險。 頂樓是屬於大家的，這個觀念一定要有。如果你沒有分管協議，自己就在上面蓋房子，這可能會被告竊佔罪。竊佔的特色是：占有他人不動產、排除其他人使用，且具有繼續性。這種情形，在實務上蠻有機會成立竊佔罪的。 所以頂樓加蓋這個行為，你同時面臨到行政、民事跟刑事三方面的風險。 --- 現在大家的權利意識抬頭 一定有人會說：我家隔壁就這樣，從來都沒被抓去關，或要求賠錢。我只能說，現在大家的權利意識越來越高。以前大家比較睜一隻眼閉一隻眼，但現在會有人認為：頂樓明明是大家的，你五樓一個人把它出租、租金全部你一個人收，好歹要分一些給其他人吧？而且你佔了頂樓，其他人要曬衣服、曬鞋子，根本沒辦法。 常見五樓的抗辯是：「我買的時候，仲介就說頂樓是五樓在用的；前手也這樣用，我就接著用；我當初買這個五加一，還比隔壁沒有頂樓的貴呢。」但法院並不採納這樣的抗辯。 --- 頂樓加蓋的買賣效力 在民法上，頂樓加蓋的買賣是有效的。雖然頂樓加蓋無法辦理保存登記、沒有權狀，但買賣契約時，賣方是把五樓的正式權狀，加上頂樓的「事實上處分權」一起移轉給買家，這樣的約定在民法上是有效的。 但是，有效不代表萬事太平——你還是會面臨我們剛剛說的民事、刑事跟行政上的風險。 --- 下集預告 既然頂樓加蓋的移轉是合法的，那頂樓加蓋如果已經報拆，可以賣嗎？我們用下一集來幫大家解答這個問題。這集就先講到這裡。我是張倍齊律師，我們下一集再見，拜拜。
頂樓加蓋的吸引力往往在於多一層使用空間或額外租金收入，但從本集可以看出，這背後同時隱藏行政拆除、民事返還請求、乃至刑事竊佔罪的三重法律風險。更關鍵的是，就算買賣契約在民法上有效，也不代表這些風險從此消失。 購買或增建頂樓加蓋前，建議先確認違建年份、分管協議是否存在、以及其他共有人的態度。如果您正在評估是否購入頂樓加蓋，或已持有並考慮出售，張倍齊律師可以協助您盤點現況風險、釐清民事與刑事責任範圍，再決定下一步。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
