預售屋公設點交瑕疵怎麼辦？管委會與住戶的自保與求償策略

壹、前言：預售屋的夢想與現實

預售屋從模型、樣品屋到實際完工有段時間差，實際公設常與宣傳有出入——漏水、龜裂、建材不符等瑕疵浮現。面對此困境，管委會與住戶各有法律途徑。

貳、預售屋公設瑕疵面面觀

一、「公設」是什麼？

公共設施包含大廳、中庭、健身房、游泳池、電梯、樓梯、消防設備等。屬全體區分所有權人共有。

二、常見公設瑕疵

• 漏水、滲水
• 建材與宣傳不符
• 設備功能不良
• 面積短少
• 公設取消或變更
• 結構性問題

參、管委會的關鍵角色

一、第一屆管委會的點交重任

依公寓大廈管理條例第57條，建商應於住戶入住前召開區分所有權人會議成立管委會，並將公設移交管委會。

二、發現瑕疵的處理步驟

• 詳細清點、拍照、錄影
• 委託專業驗屋
• 製作瑕疵清冊
• 發函要求建商限期改善
• 不同意點交，保留交付條件

三、行政裁罰介入

若建商未依法移交或不改善，可向主管機關（建管處）檢舉，主管機關可處罰鍰並命限期改善。

肆、住戶的民事救濟

一、買賣契約是核心

住戶與建商間有個別的買賣契約，是最直接的權利基礎。

二、住戶可主張的民事權利

• 瑕疵擔保：民法第354條，請求減少價金、損害賠償、解除契約
• 債務不履行：若建商未依契約交付符合承諾的公設
• 消保法：廣告不實、契約不利解釋

三、集體行動的力量

多戶共同委任律師：

• 分擔律師費與鑑定費
• 提高訴訟地位
• 統一行動較有效
• 可透過消保團體協助

伍、行政 vs 民事：雙軌策略

• 管委會行政：處理公設、法定手續
• 住戶民事：直接金錢求償
• 實務建議：雙管齊下，行政施壓促使建商處理，民事訴訟爭取補償

陸、總結

如您有預售屋公設瑕疵法律需求，歡迎聯繫亮遠法律事務所 張倍齊律師。