07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP158 節目封面
漏水修繕每戶分攤的錢不多，卻一直找不到人處理；買房是一大筆交易，反而想把審約或交割費用省掉。判斷要不要找專業協助，不能只看眼前要花多少錢。
張倍齊律師用「金額高低」與「糾紛可能性高低」分成四種情形。這集聚焦容易忽略的兩種：金額不高但糾紛可能性高，以及金額與糾紛可能性都高。除了律師，地政士、公證人與其他專業，也各有能幫忙的部分。
《法律護身符》EP158
本集用老公寓漏水說明。你以為只要找師傅、大家分攤，就能解決；有人卻住在國外，有人等都更，有人準備賣屋，認為漏水與自己無關。修繕費用可能不高，協調成本卻很高。
張倍齊律師提到更複雜的雙拼公寓情境：自己住五樓，除了同側其他四戶，還牽涉隔壁另一側五戶，一次要面對九戶。原本只是把漏水修好，卻先卡在把人找齊、確認責任與處理程序。
本集提醒，這類爭執可能耗上一兩年以上。你是每天住在漏水處的人，心想為了修好，與鄰居交惡也沒關係；結果關係壞了，官司還敗訴，漏水仍沒解決，才是得不償失。這也是金額不高，卻值得先找律師釐清方向的原因。
參與的人多，是這個例子提醒的困難；真正要找誰、告誰，仍須先確認漏水來源、部位、責任與具體請求。不能只因有漏水，就把全棟住戶全部列為被告。
例如公寓大廈管理條例第10條區分專有、約定專用與共用部分的修繕；第12條另處理共同壁、樓地板或其內管線，並有可歸責於特定所有權人的例外。
一般共有物也要注意民法第820條的管理及簡易修繕、保存行為規定，以及費用分擔。不是每項修繕都須全體同意，費用也不一定每戶平均。
可以先整理漏水照片、發生時間、師傅的檢查或估價、建物資料，以及通知與回覆紀錄。先找對問題和責任對象，才能評估修繕、協調或訴訟的下一步。
金額高、糾紛可能性也高的例子，是兄弟姊妹已開始爭產，或夫妻正在處理剩餘財產分配。此時爭的可能是一間房子、一大筆存款，對話也容易從協商變成互相防備。
張倍齊律師提醒，有些當事人自行處理，多發一封存證信函、多說一句被錄下的話，後來被解讀為和解或放棄權利。是暫時提出方案，還是已達成最後協議？範圍包含哪些財產？這些意思要先弄清楚。
依民法第736條，和解涉及互相讓步以終止或防止爭執。不能把每一句談判提議都當成已放棄權利，但也不能以為沒正式簽一份漂亮文件，就一定沒有法律效果。
涉及重要權利時，先整理既有文件與完整對話，讓律師協助解讀內容、確認還缺哪些證據，比事後爭辯自己當初不是那個意思更容易處理。
張倍齊律師也提醒，子女照顧與親權更不能只用金額衡量。影響孩子的生活安排，不是普通交易；評估時也要看子女最佳利益與具體需要。
金額低、糾紛可能性也低，可以評估自己處理；金額高但眼前看來和氣，仍值得考慮事前把關，例如遺囑或重要交易。現在沒有吵架，不代表文件與安排日後不會出問題。
金額低但糾紛可能性高，要把處理難度和生活影響算進去；兩者都高，則更應及早評估專業協助。這是張倍齊律師的建議，不是法律規定每種案件都必須請律師。
可以先諮詢，了解責任、期限、可能成本及可用方法，再決定自己處理、請人審文件，或進一步委任。
買方怕交了錢拿不到房，賣方怕過了戶收不到錢。履約保證或價金信託等機制，可以依約由第三方控管款項，在約定條件成立時撥付，協助降低交割風險。
但名稱相近，保障內容未必相同。要看由誰承辦、款項實際進哪個帳戶、何時可以撥付、發生爭議怎麼處理，以及保障是否包含你在意的情形。
不能一聽「銀行」或「履約保證」，就認定交易已零風險。價金控管、產權及房屋本身的問題，各有不同；也不能把成屋與預售屋的安排一概當成同一種保障。
張倍齊律師用2,000萬元的房屋交易作比較，節目當時舉例的履約保證費用，是買賣雙方各負擔6,000元。對大筆交易而言，不能只看到一項小費用，忽略失敗後追索款項或處理爭執的代價。
這個比較不是目前各業者的統一報價，也不代表花了這筆錢就能保證交屋。實際費用、雙方分擔與保障內容，都應先看契約及承辦機構的條件。
不動產交易不只需要簽一份買賣契約，還涉及登記、款項、交屋與稅務等事項。合法地政士可依地政士法第16條協助登記與土地登記相關的稅務申請；律師可評估契約與法律爭議，會計師則可協助評估稅務問題。
不同角色可以配合，但不代表找了一位，就自動完成其他全部工作。簽約前應確認委託範圍、費用、由誰核對哪些資料，以及有疑問時如何處理。
張倍齊律師也拿自己舉例：律師熟悉的是自己的專業領域，碰到不熟悉的範圍，也可能需要問會計師、花諮詢費或向人求助，沒有什麼好可恥的。醫生、教授或其他專業人士，也不必因為在本業有所成就，就勉強自己處理交易的每個環節。
張倍齊律師舉例，文件辦理公證後，有助減少日後對簽名是否偽造、文件是否真正的爭執。預防爭議的效果，也要配合清楚的契約內容。
依公證法第71條，公證人還須探求真意及事實、說明法律效果，並對不明瞭等內容發問或曉諭；並非只確認簽名像不像本人。
第70條也禁止就違反法令事項與無效法律行為作成公證書。公證與文書認證的內容、程序不同，不能混成同一個動作。
另一方面，公證也不保證日後完全沒有訴訟。文書真正、內容如何解釋、法律行為是否有效，以及履行有沒有爭議，仍是不同問題。遺囑還須符合所採用方式的法定條件。
本集的例子是：一方出錢買房，登記在配偶名下；離婚時，一方說只是借名，另一方說早已送給自己。若當初沒有清楚資料，事後還原合意就會很困難。
不能只憑「錢是我出的」就認定借名登記，也不能只因有一份公證文件，就保證對任何第三人都能主張所有權。具體安排、登記狀態與後續行為，都可能影響結果。
張倍齊律師的建議是，可考慮一開始就把借名登記契約辦理公證，留下當初合意的證明。實際能否辦理與效力，仍要看具體內容有無違反強行規定或公序良俗；公證也不會直接改變房屋的所有權登記。事前確認目的、權利義務與文件方式，可以減少各說各話的空間。
不知道金額會不會擴大、糾紛會不會變嚴重，正是可以先諮詢的原因。把資料、目的及預算說清楚，讓專業協助你了解還缺什麼、有哪些選項。
張倍齊律師把事後補救比作網破了再補。公司若反覆進行交易，更要留意：一次陰溝裡翻船，就可能影響後續經營。專業分工不是證明自己不行，而是讓不同角度的人，幫你看見容易忽略的問題。
先弄清楚風險，若發現可以自己處理，再省下後續委任費用也比較放心。省錢需要資訊，重點是知道這筆服務處理什麼問題，以及省掉之後由誰承擔後果。
※ 本頁整理一般法律知識，非具體個案的法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形仍須依完整資料判斷。
