壹、前言：管委會違法決議的 4 種爆發場景
社區決議爭議，應先確認作成決議的是區分所有權人會議，還是管理委員會，再判斷爭點屬於權限、召集程序、表決方法或決議內容。不是所有糾紛都以撤銷決議處理。常見情形包括：
- 違法收費：未經區權會合法決議就調漲管理費、增收特別公基金、向特定住戶加收費用。
- 規約變更瑕疵：未依法律及有效規約完成召集、出席與表決程序，或依第32條重新召集後，未完成會議紀錄送達及書面反對程序。
- 共用部分處分：管委會擅自把外牆出租廣告、頂樓設基地台、把約定專用部分變更，未取得受影響住戶同意。
- 主任委員 / 管理委員選任爭議：選舉程序瑕疵、人數不足、或違反規約規定的選任方式。
本文主要處理區分所有權人會議決議的瑕疵及救濟，核心法源為公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）、類推適用民法第56條的撤銷與無效規則，以及民事訴訟法。若爭議來自管委會本身的決議，還須依公寓條例第37條、規約與區權會授權內容判斷，不能把兩種會議混為一談。
本文聚焦「具體訴訟程序」，公寓大廈整體運作的通則（管委會職責、區權會召集等）可參考既有專文 公寓大廈重點整理。
貳、區權會 vs 管委會：角色分工
一、§3 用詞定義
- 區分所有權人會議（§3 第 7 款）：俗稱「區權會」，是社區的主要決策機關，由 全體區分所有權人 組成。決議事項包括規約修訂、預算審議、共用部分處分、重大支出、管理委員選任等。
- 管理委員會（§3 第 9 款）：俗稱「管委會」，是 執行機關，由區權會選任的住戶若干人組成，執行區權會決議事項與日常管理維護。
- 規約（§3 第 12 款）：經區權會決議通過的「社區內部規範」，類似社區的憲法。
二、權限分界的關鍵
實務上常見的爭議是 管委會越權：
- 區權會的權限事項（如調漲管理費、變更規約、共用部分處分）→ 應經區權會決議，管委會通常不能自行決定。
- 管委會自行決議區權會權限事項 → 該決議可能欠缺效力，住戶是否可拒絕履行仍須依決議內容、規約與個案證據評估（例如拒繳違法調漲的管理費）。
- 住戶對管委會決議不服 → 可請求重新召集區權會、或對管委會決議提起確認無效之訴。
參、§31 區權會決議門檻：雙重 2/3 + 雙重 3/4
一、條文核心
依公寓大廈管理條例 §31，區分所有權人會議之決議除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
二、雙重門檻怎麼算
區權會決議要過 §31 一般決議門檻，要同時滿足兩道:
- 出席門檻(雙重 2/3):
- 區分所有權人 人數 達 2/3 以上。
- 區分所有權 比例 合計 2/3 以上(也就是出席戶的應有部分加總)。
- 同意門檻(雙重 3/4):
- 出席人數的 3/4 以上同意。
- 出席人數的區分所有權比例 3/4 以上同意。
實務上門檻偏高 — 多數社區因住戶分散、出租戶多、長期不關心社區事務，實際出席率未必達到 §31 的高門檻，因此才有 §32 重新召集會議降低門檻的補救機制。
三、規約可放寬或加嚴(但有限制)
§31 開頭「除規約另有規定外」 — 意思是社區可以在規約中對門檻另作規定。但實務上這個放寬權有 實質限制:
- 規約修訂應依法律及當時有效規約的程序辦理，並非一律必須達第31條法定的雙重三分之二出席、雙重四分之三同意。符合第32條要件時，也可就同一修訂議案重新召集，並完成該條第2項的送達及書面反對程序。
- 第31條容許規約另定決議門檻；但應先確認所引用的規約已合法成立，並區分第32條重新召集的特別程序，不能只以擬修訂的新條款反推本次修訂已通過。
- 對於重大事項(共用部分處分、約定專用部分變更)，條例另有更嚴格規定，規約不能推翻。
肆、§32 重新召集會議:過半數通過 + 7 日反對權
一、為什麼有 §32
依第32條第1項，區權會依第31條未獲致決議，或出席人數、區分所有權比例未達定額時，召集人得就同一議案重新召集會議。其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上、區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數及出席區分所有權比例各過半數同意作成決議。之後仍須完成會議紀錄送達及七日書面反對程序，才能判斷決議是否成立。
二、雙層程序
- 第一次區權會：依第31條及有效規約確認出席與同意門檻；未獲致決議或出席未達定額時，再檢查重新召集要件。
- 重新召集會議：就同一議案依第32條辦理。規約另有規定出席人數時須先核對；適用法定門檻者，出席須滿三人並達人數五分之一、權利比例五分之一，同意則須達出席人數及出席權利比例各過半數，不能只算單一人數比例。
- 會議紀錄送達全體區權人:區權人收到後 7 日內 可書面表示反對。
- 反對意見未超過全體區權人 + 區權比例 1/2 → 決議視為成立；主席並應於決議成立後 10 日內以書面送達全體區分所有權人並公告。
三、實務上的爭議點
- 「同一議案」的認定 — 微小修改是否仍算同一議案?爭議大。
- 「7 日反對權」的計算 — 從紀錄送達日起算，送達瑕疵是常見訴訟爭點。
- 反對意見的「書面」要求 — Email、LINE 是否符合「書面」見解分歧。
伍、§33 不生效力的 3 種特殊決議
第 33 條規定 3 種事項，即使區權會決議通過，未經特定人同意仍不生效力:
一、約定共用部分：需專有部分區分所有權人同意
依第33條第1款，將專有部分約定供共同使用，須經該專有部分區分所有權人同意。例如將某戶登記的專有空間改供全體使用，不能只靠多數決取代該所有權人同意。庭院或露臺則應先查明究竟是專有、共用或約定專用部分；位於某戶旁邊或長期由該戶使用，不表示一定是該戶的專有部分。
二、外牆 / 屋頂設廣告或基地台:需特定樓層住戶同意
§33 第 2 款:外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電基地台等強波發射設備:
- 設置於屋頂 → 應經 頂層區分所有權人同意。
- 設置於其他樓層 → 應經 該樓層區分所有權人同意。
- 該層住戶並得參加區權會陳述意見。
三、約定專用部分變更：需使用該部分的區權人同意
依 §33 第 3 款，依公寓條例 §56 I 成立的約定專用部分要變更時，應經使用該約定專用部分的區分所有權人同意；但該約定專用顯已違反公共利益，經管委會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。例如車位的約定專用部分要變更給其他住戶，原使用人沒同意 → 區權會決議對其不生效力。
陸、決議瑕疵的 3 種類型
一、召集程序瑕疵
- 召集通知未依法定或規約期限送達（公寓條例第 30 條原則為開會前 10 日，急迫臨時會則另有公告期間規定，仍須核對個案規約）。
- 召集人資格不符。
- 議案未在通知中明列(臨時動議的範圍爭議)。
- 會議地點 / 時間不便導致部分區權人實質無法出席。
二、決議方法瑕疵
- 出席人數計算錯誤(未達 §31 雙重 2/3)。
- 同意人數計算錯誤(未達 §31 雙重 3/4)。
- 應有部分比例計算有誤。
- 主席誤判決議成立或不成立。
- 未當場宣讀決議結果。
三、決議內容違法
- 決議內容違反強行法規(如未經 §33 特定人同意而處分專有部分)。
- 決議侵害特定住戶的固有權利(如約定專用、停車位、共用部分使用權)。
- 決議違反公共利益或誠信原則。
三種瑕疵的法律效果不同 — 程序與方法瑕疵通常評估撤銷之訴，決議在被撤銷前仍可能先被當作有效；內容違法則常評估確認無效，原則上不受撤銷期間限制。實際訴訟中也可能同時主張撤銷與無效，避免救濟路徑判斷錯誤。
柒、撤銷之訴的法源爭議
一、民法 §56 的類推適用
民法 §56 規定，總會的召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後 3 個月內請求法院撤銷其決議；但出席社員對召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限。同條後段並規定，總會決議的內容違反法令或章程者，無效。
實務上多數見解認為：區權會雖然不是社團法人，但決議本質類似社團總會，程序與方法瑕疵的撤銷可類推適用民法 §56:
- 3 個月期間:條文文字為「決議後三個月內」，實務上應以決議後 3 個月作保守控管；若主張知悉日等例外，須回到個案事實與法院見解判斷。
- 當場異議要件：出席區權人如要爭執召集程序或決議方法，應在會議中具體指出問題並提出異議，留下紀錄。單純不贊成議案內容，與針對召集、表決程序提出異議，是不同事項。
- 內容違法可主張無效:可評估確認無效，未必以撤銷之訴為唯一路徑。
二、未出席區權人的特殊處理
未出席的區權人沒辦法「當場異議」，實務見解多認為可不受當場異議要件限制，於 3 個月內提撤銷之訴。但仍須證明召集程序或決議方法瑕疵，並保守控管起算點。
三、§32 重新召集會議的 7 日反對權 vs 3 個月撤銷期
注意這是兩條不同的時程:
- §32 第 2 項的 7 日:對 重新召集會議 的決議書面表示反對(防止決議成立的程序權利)。
- 民法 §56 類推的 3 個月:對已成立決議提起撤銷之訴(司法救濟)。
未於第32條所定七日內書面反對，可能使決議依該條成立；是否仍可提起撤銷之訴，還須核對三個月期間、具體程序瑕疵，以及出席者是否已就召集程序或決議方法當場異議。七日書面反對與民法第56條的當場異議，不能互相取代。
捌、撤銷之訴的 SOP
一、決議當下 / 收到通知後
- 當場異議（出席者）：具體指出召集通知、出席計算或表決方法等程序問題，要求記入會議紀錄，並保存現場錄音或書面異議資料；不要只留下對議案內容投反對票的紀錄。
- 取得會議紀錄:依公寓條例 §34 規定，區權會會議紀錄應於會後 15 日內送達各區分所有權人並公告，沒收到要主動向管委會索取。
- 蒐集瑕疵證據:召集通知影本、出席名單、會議錄音 / 錄影、簽到表。
二、3 個月內提起訴訟
- 管轄:通常先以公寓大廈所在地、管委會所在地及民事訴訟法管轄規定評估，實務上多會落在該社區所在地之地方法院，但仍須依被告與訴訟類型確認。
- 原告:提起撤銷之訴的區權人。
- 被告:管委會(以管委會為被告較通說);實務上有見解認為應以「全體決議成立的區權人」為被告 — 訴訟前要評估。
- 訴之聲明:請求撤銷○年○月○日區權會○議案決議。
- 訴訟標的價額:依爭議事項金額或核定。
三、保全與配套
- 若決議涉及收費 → 先以書面表明異議並及早評估起訴撤銷;決議被法院撤銷確定前仍屬有效，逕自停繳可能反被追討欠費。
- 若決議涉及共用部分處分(如外牆廣告 / 基地台)→ 可評估同步聲請假處分或定暫時狀態處分，嘗試在訴訟期間限制管委會執行決議。
- 若決議內容違法(無效)→ 可提確認決議無效之訴，通常不受撤銷之訴 3 個月期間限制。
玖、律師提醒:實務上常被忽略的 5 個重點
- 「當場異議」的記錄是關鍵:出席區權人沒當場表達反對，事後常難再用 §56 撤銷。會議結束前宜請主席記錄你的反對，較穩妥是 口頭異議 + 當場書面異議單交給主席簽收。
- 3 個月期間原則上按「決議後」控管:民法 §56 條文是「決議後三個月內」，保守上應自決議日起控管。沒收到會議紀錄的區權人若主張知悉日等例外，仍有舉證與法律見解風險。
- 內容違法 vs 程序違法的區別決定救濟路徑:程序違法走 3 個月撤銷之訴(逾期消滅);內容違法走確認無效之訴(通常不受撤銷期間限制)。雙重主張在訴訟上常見。
- §32 重新召集會議的「同一議案」認定容易發生爭議:管委會可能把第二次會議的議案稍作修改，主張是「同一議案」走低門檻。實務上宜檢視議案內容是否實質相同。
- 停止決議執行的保全程序:訴訟期間管委會仍可能執行違法決議(如收費、設廣告)。聲請假處分或定暫時狀態處分並提供擔保金，有機會暫時限制執行，但仍須釋明保全必要性並依法院命令供擔保。
拾、結語
區分所有權人會議的召集程序或決議方法有瑕疵時，須及時評估類推適用民法第56條提起撤銷之訴；決議內容違法，則另評估確認無效。先確認作成決議的機關、適用的法律與規約門檻，再保存召集通知、出席資料、當場異議及會議紀錄。管委會決議還要檢查其權限及第37條限制，不能把所有社區決議都套用同一處理方式。
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※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
