11 SEP 2025 張倍齊律師
同樣的購屋預算，可能買到室內空間較大的老公寓，也可能買到設有管理委員會、但公設與管理費較高的社區大樓。除了地段、坪數、屋齡與總價，兩者在共用部分的管理、修繕決定、費用分擔及資料保存上，也可能有明顯差異。
是否成立管理委員會，不會改變各區分所有權人依法律應負的義務；差別多半在於，有沒有人固定執行會議決議、保存文件、收取費用及處理住戶違規。買房前若只比較管理費高低，容易漏看日後可能影響居住與修繕的事項。
公寓大廈管理條例第 16 條規定，住戶不得在樓梯間、共同走廊、防火間隔等處堆置雜物、設置柵欄或門扇，也不得妨礙出入。這項限制不因建物沒有管委會而消失。
有管理負責人或管委會時，可先依條例與規約制止，經制止仍不改善，再報請地方主管機關處理。沒有固定管理組織時，個別住戶仍可向主管機關反映，或依具體情況主張排除妨害，但聯絡、蒐證與後續追蹤通常要由住戶自行進行。
頂樓住戶長期使用樓頂平臺，不當然表示已取得專用權。公寓大廈管理條例第 7 條明定，屋頂構造等部分不得約定專用；至於樓頂平臺或其他區域的權利與使用狀態，仍要查看建物登記、使用執照圖說、規約、區分所有權人會議紀錄，以及是否存在合法有效的約定。
若現場已有加蓋、圍設或出租情形，還要分別確認建築管理法規、共用部分使用及其他區分所有權人的權利。僅憑仲介口頭表示「頂樓歸頂樓戶使用」，不足以判斷是否合法，也不足以確認日後能否繼續使用。
停車位可能是有獨立權狀的專有部分，也可能屬於共用部分或約定專用部分。能否堆放物品、出租或移轉，應依停車位類型、建物登記、規約及相關法令判斷。看屋時可把車位權狀、位置圖與現場一起核對，避免把實際占用狀態當成完整的法律權利。
外牆、屋頂、樑柱及公共管線是否屬於共用部分，應依建物登記、使用執照圖說與實際設置情形判斷。公寓大廈管理條例第 10 條規定，共用部分與約定共用部分原則上由管理負責人或管委會修繕、管理及維護，費用由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔；規約或區分所有權人會議另有規定時，依其規定。若損壞可歸責於特定區分所有權人或住戶，費用則可能由該人負擔。
如果是共用部分及相關設施的拆除、重大修繕或改良，原則上還要依條例第 11 條，由區分所有權人會議作成決議。若漏水發生在上下樓層間的共同壁、樓地板或其中管線，條例第 12 條另有費用分擔規定，不能一律當成全棟共同負擔。
沒有管委會仍有法定分擔規則。實際問題常在於缺少固定召集、收款、發包與保存資料的人，住戶對漏水來源、修繕範圍或費用金額又可能有不同意見，因而延誤處理。比較老公寓時，可以查問過去如何決定修繕、由誰收款、是否留有報價與付款紀錄。
管理費通常用於社區日常清潔、保全、機電與消防設備維護等支出，實際項目依規約、會議決議與委任契約而定。公共基金則依公寓大廈管理條例第 18 條設置，來源包括起造人提列、區分所有權人依會議決議繳納、基金孳息及其他收入，並應設專戶儲存。
公共基金應另行確認餘額與收支；共用部分的修繕義務，也不會因社區未定期收取管理費而消失。買方可分別確認每月管理費、公共基金餘額、是否有住戶欠費、近期是否預計進行重大修繕，以及修繕費是否另行分攤。
管委會依公寓大廈管理條例第 36 條執行區分所有權人會議決議，並處理共用部分維護、公共安全、經費收支、文件保存及住戶違規等事項。這套組織可以讓日常事務有固定處理者，但成立管委會本身不代表管理品質一定良好。
下列情況都值得進一步查明：
規約限制住戶使用專有部分或共用部分時，也要確認內容是否有法律與區分所有權人會議決議作為依據。管理品質仍應從會議、帳務、修繕及規約執行情形判斷，不能單看規定數量。
公寓大廈管理條例第 35 條規定，利害關係人在必要時，可以請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、財務資料、欠繳費用情形，以及管委會、區分所有權人會議紀錄。不過，尚未取得所有權的買方是否已具備「利害關係人」身分，仍須依交易階段與具體情況判斷，不能只憑購屋意願就認定管委會必須提供。
交易前可先請賣方或仲介提供，並把重要內容納入書面確認：
如果資料無法取得，可把缺少的文件、對方說明及現場狀況分開記錄。這些資訊會影響買方是否願意承擔修繕費、管理爭議或使用限制，不宜只以房價或管理費作判斷。
公寓大廈管理條例第 29 條規定，公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。社區目前沒有管委會時，區分所有權人仍可依條例第 25 條互推召集人；符合條件的區分所有權人，也可以書面載明目的與理由，請求召開臨時區分所有權人會議。
需要注意的是，召集與表決權原則上屬於區分所有權人，不是所有住戶都能以自己的名義行使。會議通知、出席與表決門檻，則要依條例第 30 條至第 32 條及社區規約處理。若只是承租人或其他使用人，宜先確認房屋所有權人的授權與參與方式。
有管委會大樓與無管理公寓，各有不同的居住成本與管理方式。比較時除了公設比、室內坪數與管理費，還要確認共用部分現況、公共基金、修繕決議、規約限制及資料是否完整。
具體爭議通常要併看建物謄本、使用執照圖說、規約、會議紀錄、公共基金資料、修繕報價、照片及住戶往來訊息。這些資料會影響共用部分的認定、費用負擔與可採取的處理方式。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；具體情形仍須依事實、證據與最新法令判斷。
