27 OCT 2025 張倍齊律師
凌晨兩點樓上傳來砸門聲、走廊堆著發臭的垃圾袋好幾個禮拜、陽台菸味從氣窗竄進整層、同一戶違規隔間成雅房出租被開了多次罰單還照收不誤——這些都是社區惡鄰糾紛常見的諮詢樣態。社區被一戶住戶長期影響，管委會焦頭爛額卻不知道能不能把人請出去。
此時大家想到的，通常是媒體常講的「惡鄰條款」——《公寓大廈管理條例》第 22 條。這條確實是社區處理極端惡鄰的重要法律工具，法院得命住戶強制遷離；若對方是區分所有權人，還可能命其出讓所有權，判決確定後未自行出讓時，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣。但這條的要件與程序都相當嚴格：不是看誰不爽就能提告，而是要過三道關卡、滿足三款要件之一，才有機會走到法院判決強制遷離那一步。
這篇文章整理第 22 條的三步驟、三款要件、承租人與區分所有權人的差別待遇、實務蒐證重點，以及常見的四個疑問。目標是讓面對惡鄰困擾的住戶或管委會委員，能先判斷手上的資料是否接近法定門檻、下一步該往哪走。
《公寓大廈管理條例》第 22 條是條文相當綿密的一條，但骨架其實很清楚。住戶出現法定的違規情形之一時，程序分成三步：
這三步缺一不可。實務上常見的敗訴風險，不一定是惡鄰行為不夠嚴重，而是社區在程序上跳步——沒發書面催告、沒給滿 3 個月、區權會決議不合法、或乾脆沒開區權會就直接提告。法律訴訟「先程序後實體」的原則，在第 22 條尤其重要，因為這條涉及居住權與財產權的重大干預，法院通常會仔細審查程序要件。
居住權與財產權受憲法保障，要把一個人從他合法買來或租來的房子遷離，屬於對個人權利相當強烈的干預。立法者設三步驟，就是要求社區先證明：我已經給過機會（3 個月改善期）、內部已經達成共識（區權會決議）、最後才由中立的法院把關是否真的到了需要強制遷離的程度。這樣的程序設計，是為了避免第 22 條變成多數人排擠少數人的工具。
光有惡鄰行為還不夠，必須落入第 22 條第 1 項所列三款情形之一，才算滿足實體要件。這三款是互相獨立的發動原因，只要符合一款就能走三步驟程序。
條文原文：「積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」白話拆成三個條件：
實際計算時，不宜自行用市價、成交價或粗略印象套算。第 22 條只寫「區分所有權總價」，具體資料來源仍須依個案資料與法院認定處理；實務準備上，通常會整理房屋課稅現值、基地公告現值、欠費明細、前次執行資料與再度積欠期間，供法院審查。
常見問題是：為什麼不第一次欠就能發動？因為這是強制遷離的重大手段，條文設計要求先經強制執行後仍再度積欠，才進入第 22 條第 1 款。一般偶發性拖欠，通常仍應先評估支付命令、小額訴訟或一般民事訴訟等較合比例的處理方式。
條文原文：「違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。」要啟動這款，要回去看第 49 條第 1 項第 1 至 4 款指的是什麼：
這款的關鍵字是「處罰鍰後仍不改善或續犯」：也就是主管機關（通常是直轄市、縣市政府工務局或都發局）已經依第 49 條對該住戶開過罰單（金額為新臺幣 4 萬元至 20 萬元），對方仍繼續違規，才構成此款要件。
實務上可能出現的類型包括：在住宅樓層擅自變更用途為補習班、民宿、美髮店且經開罰仍持續營業；外牆、樓頂平台、防空避難設備或共同走廊等處所違規使用，經主管機關處罰後仍不改善。這裡的「續犯」並非刑法意義，而是指同一違規態樣持續或反覆出現，實務認定上會看違規事項是否相同、行為是否連續、處罰後有無明確停止等綜合因素。
條文原文：「其他違反法令或規約情節重大者。」前兩款有明確的金額或處分要件，第 3 款則是概括條款，交由法院就個案綜合認定。
可能被主張為「情節重大」的惡鄰行為類型，常見包括：
「情節重大」通常不能只靠抽象不滿來支撐。法院綜合考量的面向，一般包括：行為的持續時間、對其他住戶生活的具體影響（是否造成身心健康、財物損害）、管委會與警方勸阻與處理紀錄、對方是否有任何改善意願、以及行為有無組合性（噪音＋威脅＋髒亂多面向疊加時，較容易支撐情節重大）。單一次偶發爭執是否足夠，仍須回到個案證據與影響程度判斷。
第 22 條對「被趕走的那一方」身分區分相當關鍵：是承租人（房客）還是區分所有權人（屋主），後果差很大。
若惡鄰是租屋進來的房客，法院判決的效果就是「強制遷離」——即命令該承租人搬出社區。搬走之後，法律關係就結束，他在別的地方如何生活，與本社區無關。房東（屋主）雖然不是惡鄰本人，也會因此被迫結束租約；房東若因此遭受損失，可另行向承租人請求違約或侵權賠償。
若惡鄰本身就是屋主（區分所有權人），處罰更重。第 22 條第 2 項明文：
白話拆解三層效果：
這是公寓大廈管理條例中相當重的民事制裁——不只是命其遷離，還可能進一步處理其區分所有權及基地應有部分。拍賣所得的處理同樣規定在第 22 條第 3 項：其中積欠本條例應分擔費用的部分，受償順序與第一順位抵押權同。實際分配仍須由執行程序依權利順位、債權內容與其他法律規定處理。
管委會要決定訴訟策略時，面對區分所有權人惡鄰通常要先釐清兩件事：
第 22 條要件嚴格，證據會直接影響法院能否認定違規事實與情節重大。針對不同類型惡鄰，蒐證方向也不同：
證據的基本原則是連貫、多面向、可核對——單一次事件未必足以支撐「情節重大」的認定，但若能呈現同一戶人家長期反覆發生類似違規，並有警察、環保局、管委會會議紀錄或鄰居陳述互相補強，較容易讓法院看見事件全貌。
證據到位後，管委會發出書面催告函，明確記載：對方違規事實、違反的條例條款或規約條款、3 個月改善期限、逾期未改善將依公寓大廈管理條例第 22 條訴請強制遷離（及出讓所有權，若對方是區權人）。送達方式建議採能保留送達證明的方式，例如存證信函、雙掛號或其他可證明對方收受的方式。
3 個月改善期屆滿仍未改善，召開區分所有權人會議。關於區權會的召集、出席與決議門檻，見公寓大廈管理條例第 31 條規定：應有區分所有權人 2/3 以上且其區分所有權比例合計 2/3 以上出席，並以出席人數 3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3/4 以上之同意行之（這是一般決議門檻，部分事項另有較低門檻的重新召集程序）。決議文字務必明確授權「訴請強制遷離」及「命出讓區分所有權及基地應有部分」兩項內容，並記明會議日期、出席比例、表決結果。
由管委會具狀，以惡鄰住戶為被告，向不動產所在地地方法院提起民事訴訟。起訴狀要把蒐證、催告函、區權會決議、相關罰單與處分書一併附上，並清楚載明請求：（一）命被告自某地址遷離；（二）若被告為區分所有權人，命其出讓區分所有權及基地應有部分。
取得勝訴確定判決後，若對方仍不搬遷，持判決書與確定證明書向執行法院聲請強制執行，由法院依強制執行程序處理遷離。若同時取得命出讓判決，區權人未於 3 個月內自行出讓，管委會可再向法院聲請拍賣該房屋。強制執行程序與保全措施，可延伸閱讀 ID 93 假扣押、假處分與強制執行主文。
第 22 條的原告適格是「管理負責人或管理委員會」，個別住戶無法單獨以第 22 條提告。但遇到管委會消極（甚至本身就是惡鄰當主委）時，住戶可以：（1）依公寓大廈管理條例第 25 條第 3 項，由區分所有權人 1/5 以上且其區分所有權比例合計 1/5 以上連署召開臨時區權會，決議改選管委會或授權訴訟；（2）若行為本身構成獨立侵權（例如噪音、惡臭），個別受害住戶仍可依民法第 184 條、第 767 條對該戶提告排除侵害與損害賠償，不必透過管委會；（3）就違規使用、加蓋違建等行為，直接向工務局或都發局檢舉，啟動行政裁罰。
如果對方得知社區要啟動第 22 條，轉而恐嚇或騷擾管委會成員，建議先把安全與證據保全放在前面：第一時間報警存案，必要時提出刑事告訴（例如恐嚇危害安全、傷害、強制等罪）；若達家庭暴力防治法或跟蹤騷擾防制法要件，可另評估保護令或相關保護措施；委員個人不必硬扛，應將威脅事證保留下來，這些材料日後也可能作為「情節重大」的佐證。
要看訴求的內容：
實務上若惡行完全是承租人造成，而房東並無可歸責事由，常見會先以承租人的遷離問題為核心；若房東對承租人的惡行知情且消極縱容，甚至配合違規使用，則是否同時列為被告、是否請求出讓所有權，就要依房東參與程度、規約義務與第 22 條要件另外評估。
法院認定「情節重大」不會只看單一量化標準，而是綜合考量：行為的持續時間、對其他住戶健康與安寧的具體影響（例如是否有人就醫或搬離）、管委會與公權力介入的紀錄（例如多次勸阻、警察與環保局出勤）、對方有無改善意願，以及惡行的複合性（噪音＋威脅＋髒亂多面向疊加時，較容易支撐重大性）。能否成立「情節重大」，仍取決於具體證據與法院個案判斷。公寓大廈管理架構，可延伸閱讀 ID 379 公寓大廈管理指南。
第 22 條案件常見的敗訴風險，不一定是惡鄰行為不夠嚴重，而是社區在程序上跌跤。實務上容易出問題的點包括：沒留下書面催告、改善期未滿 3 個月就提告、區權會出席比例不足、決議文字未明確授權訴訟、決議僅授權強制遷離卻同時請求出讓所有權、罰鍰尚未確定或行政爭訟仍在進行中就直接作為第 2 款證據。
這些問題多半可以透過事前規劃降低風險；但一旦程序要件出錯，法院可能駁回請求，社區也可能需要重新補正程序。第 22 條的訴訟難度，不只在法律論理，也在程序細節綿密。這也是為什麼建議社區在書面催告送出之前，就讓律師協助規劃催告函用字、區權會議程與決議文字、蒐證清單與存證重點。
《公寓大廈管理條例》第 22 條是社區處理極端惡鄰的重要法律工具。若要走到強制遷離、命出讓所有權或聲請拍賣，三步驟缺一不可，三款要件也必須分別檢查；承租人與區分所有權人的法律後果不同，區權會決議文字更不能含糊。用得精準，才有機會把社區長期困擾轉化為法院可審查的法律請求。
若您是管委會委員、主委，或身為住戶長期受惡鄰所苦，歡迎聯繫亮遠法律事務所。張倍齊律師會依您社區的具體情形、惡鄰行為類型、現有證據、以及區權會運作狀況，協助您評估是否已接近第 22 條門檻、規劃 3 個月催告與區權會決議流程、擬定起訴策略（單純請求遷離或合併請求出讓所有權），並就勝訴後的強制執行與拍賣程序預先安排銜接。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
