公寓大廈住戶強制遷離：第 22 條要件、區權會決議與所有權出讓

壹、第 22 條處理的是特定事由與法定程序

社區住戶若長期積欠法定費用、受主管機關處罰後仍不改善，或有其他違反法令、規約且情節重大的行為，管理負責人或管理委員會可以依《公寓大廈管理條例》第 22 條處理。

第 22 條可能產生強制遷離、命區分所有權人出讓所有權，以及在判決確定後聲請法院拍賣等重大效果。因此，住戶之間單純意見不合、一次爭執或未經查證的指控，不能直接替代條文要件、改善程序及區分所有權人會議決議。

貳、強制遷離前的程序

一、先確認是否符合第 22 條第 1 項事由

管理負責人或管理委員會應先指出住戶符合第 22 條第 1 項哪一款，並整理相應資料。不同款次所需的前提不同：欠費款要求先經強制執行後再度積欠；處罰款要求先依第 49 條第 1 項第 1 至 4 款受罰後仍不改善或續犯；概括款則要求違反法令或規約且情節重大。

二、促請改善並保留三個月期間

符合其中一款時，由管理負責人或管理委員會促請住戶改善。條文規定「於三個月內仍未改善」後，才得進一步依區分所有權人會議決議起訴。通知宜記載具體事實、依據、改善內容與期間，並保留可核對的送達資料。

三、區分所有權人會議決議後向法院起訴

三個月內仍未改善，管理負責人或管理委員會須先取得區分所有權人會議決議，再向法院請求強制遷離。若住戶是區分所有權人，是否另請求出讓區分所有權及基地所有權應有部分，也應在議案及決議中明確處理。

第 22 條的原告是管理負責人或管理委員會。程序文件、決議範圍與訴之聲明若不一致，可能影響請求能否獲准。

參、第 22 條第 1 項的三類事由

一、強制執行後再度積欠法定費用

第 1 款規定，住戶積欠依條例應分擔的費用，經強制執行後再度積欠，且金額達其區分所有權總價百分之一。重點包括：

• 費用性質：須屬依條例應分擔的費用，並有計算依據。
• 先前執行：須提出前次債權及強制執行資料。
• 再度積欠：應區分前次執行債權與其後新增欠款。
• 金額比例：區分所有權總價及百分之一如何計算，須提出資料由法院判斷。

第一次積欠或尚未經強制執行，不符合本款完整文字，仍可依第 21 條、支付命令或其他民事程序請求給付。

二、依第 49 條特定款次受罰後仍不改善或續犯

第 2 款要求住戶違反條例，已依第 49 條第 1 項第 1 至 4 款處以罰鍰，之後仍不改善或續犯。現行第 49 條第 1 項的罰鍰為新臺幣四萬元以上二十萬元以下，並得命限期改善或履行義務。

因此，單有管委會通知、住戶檢舉或主管機關稽查，與「已依指定款次處以罰鍰」並不相同。起訴前應核對處分對象、違規條文、處分內容、送達及處罰後的行為資料；行政處分若仍有爭議，也要如實說明程序狀態。

三、其他違反法令或規約且情節重大

第 3 款沒有列出固定行為清單。噪音、惡臭、公共空間堆置、危害安全、暴力威脅、違規使用或反覆違反規約，都可能被提出；法院仍須確認違反的法令或有效規約內容，並依持續期間、影響程度、改善紀錄及證據判斷是否情節重大。

社區成員的主觀感受、人格評價或概括標籤，不能證明違規事實。錄音、影像、稽查紀錄、報案或陳情資料也要核對取得方式、時間、地點及與被告的關聯。

肆、承租人與區分所有權人的法律效果不同

一、住戶不是所有權人時

住戶若是承租人或其他占有人，符合第 22 條第 1 項要件及程序時，管理負責人或管理委員會得訴請法院強制其遷離。判決處理的是住戶遷離問題；出租人與承租人之間的租約、違約及損害賠償，仍須依租賃關係另外判斷。

二、住戶是區分所有權人時

第 22 條第 2 項另規定：

程序可分為：

• 請求內容：區分所有權人會議決議及起訴聲明要涵蓋出讓區分所有權與基地應有部分。
• 判決確定後期間：區分所有權人有三個月自行出讓並完成移轉登記。
• 逾期未完成：管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣。

第 3 項規定，拍賣所得除其他法律另有規定外，就積欠本條例應分擔費用的部分，受償順序與第一順位抵押權相同。實際分配仍由執行程序依債權及其他權利資料處理。

三、決議與起訴聲明要互相對應

• 強制遷離：應確認決議授權對象與請求地址。
• 命出讓所有權：應明列區分所有權及基地所有權應有部分。
• 聲請拍賣：須在命出讓判決確定、三個月內未自行出讓並完成登記後處理。

伍、證據、通知與區分所有權人會議

一、依主張事由保存資料

• 欠費：費用依據、各期明細、前次執行名義與執行紀錄、再度積欠資料。
• 受罰後未改善：第 49 條處分書、送達與處分後的稽查或影像資料。
• 違反法令或規約：有效規約、具體行為、日期、影響及改善紀錄。
• 涉及安全或環境：主管機關稽查、警方受理、消防、環保或其他可核對資料。

證據應保留原始內容及取得脈絡。多人陳述若只是轉述同一來源，不會因人數增加就自動證明事實。

二、改善通知應具體

通知應說明哪項行為需要停止或改善、法律或規約依據、三個月期間如何計算，以及屆期未改善可能進入的程序。若事實持續變動，期間內也要保存改善或未改善的資料。

三、會議召集、出席與表決要依法處理

第 31 條規定，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，並以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席區分所有權四分之三以上同意。未獲致決議或未達定額而重新召集時，則須依第 32 條的出席、表決、會議紀錄送達及七日書面反對程序辦理。

四、起訴與執行是不同階段

起訴時要提出住戶身分、法定事由、改善通知、三個月期間、區分所有權人會議決議及相關證據。法院判決確定後，義務人仍未依主文履行，才依判決內容向執行法院聲請執行。

法院執行程序與保全措施，可延伸閱讀保全程序與強制執行的差異。

陸、程序問題

管委會未處理時，個別住戶能否直接起訴？

第 22 條明定由管理負責人或管理委員會促請改善並依會議決議起訴，個別住戶不能直接取代該主體。依第 25 條第 2 項第 2 款，區分所有權人五分之一以上且其區分所有權比例合計五分之一以上，可以書面載明目的及理由請求召集臨時會議。個別住戶若另有民法排除侵害、損害賠償或行政檢舉事由，則依各自要件處理。

住戶威脅管委會成員時如何處理？

應保存訊息、錄音、影像及發生時間，並依具體行為評估報警、提出告訴或聲請法定保護措施。是否構成恐嚇、強制、傷害、家庭暴力或跟蹤騷擾，須分別檢查構成要件；相關資料能否同時證明第 22 條的情節重大，也由法院依關聯性判斷。

出租房屋案件中，被告如何確認？

要依住戶身分、行為人與請求內容判斷：

• 請求強制遷離時，應確認哪一位住戶符合第 22 條第 1 項事由。
• 請求命出讓區分所有權時，被告須是該區分所有權及基地應有部分的權利人。

若行為由承租人實施，不能只因出租人是房屋所有權人，就推定出租人本人也符合第 22 條事由。是否對不同對象提出不同請求，仍要有相應事實與決議範圍。

「情節重大」如何判斷？

第 22 條沒有設定單一量化標準。法院會依違反內容、期間、次數、影響、改善通知、主管機關或警方紀錄及其他證據判斷。是否有人就醫、財物受損或公共安全受到影響，可能是證據的一部分，但不能預設任何單一因素必然足夠。公寓大廈管理架構，可延伸閱讀區分所有權人會議、管委會與規約。

柒、起訴前的核對事項

起訴前應核對：法定事由是否明確、改善通知有無送達、三個月是否屆滿、區分所有權人會議召集與決議是否合法、決議是否涵蓋全部請求，以及被告身分與權利登記是否一致。

若以第 2 款起訴，也要核對罰鍰是否確屬第 49 條第 1 項第 1 至 4 款，以及處罰後仍不改善或續犯的證據。程序資料不足時，法院可能駁回請求或要求補正；是否可以補正，仍取決於欠缺內容及訴訟階段。

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捌、結語

公寓大廈管理條例第 22 條要求特定法定事由、三個月改善期間、區分所有權人會議決議及法院裁判。承租人或其他住戶的強制遷離，與區分所有權人出讓所有權及後續拍賣，適用的身分與程序也不同。社區應以可核對的行為和文件說明請求，不宜以人物評價取代法定要件。

※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見。法令與裁判見解可能變動，仍須依住戶身分、違規內容、通知、會議及行政處分資料判斷。