07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP355 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
本集為「頂樓緩拆違建法院判要拆？」系列的下集。張倍齊律師說明，違建問題牽涉三套法律體系：行政管制、刑事責任、民事賠償，彼此獨立評價，不可混用。 行政機關核予緩拆，是行政法體系對地方市容管制的決定，但頂樓屬於全體區分所有權人的共有部分，任何樓層的屋主占用頂樓，都構成對其他共有人的民事侵害。在民事上，其他所有權人可依民法主張騰空返還，請求依據是占用共有空間，而非是否違建、是否緩拆。 本集也說明「默示分管協議」的爭點：頂樓屋主常以「數十年來大家沒意見」為由主張默示分管，但法院越來越傾向要求積極證明其他共有人確實同意，而非單純沉默。買頂樓加蓋的購買人必須意識到：行政上的緩拆不代表可以永久使用；只要其他樓層鄰居主張民事騰空返還，行政緩拆的狀態對此毫無防護效果。
以下為節目內容可讀版，已校正 ASR 錯字，刪除重複贅句，非完整逐字稿： --- 今天這集繼續講頂樓緩拆違建法院為什麼判要拆。 先說清楚我們的法律體系不是只有行政管制。縣市政府針對違建的管制——台北市政府、各地建管單位——這是行政機關基於都市計劃、市容管理所做的行政規定，是屬於行政法體系。 但我們的法律體系還有另外一塊：民事法律體系。民事就是人民跟人民之間的關係，像買賣、租賃、借貸、承攬這些。民法是最典型的民事法律。與公寓大廈相關的，尤其是物權——所有權、抵押權這些——都規範在民法物權編。 一個行為可以同時牽涉三套法律體系。舉個例子：一個人開車闖紅燈撞傷路人，他同時面對：（一）刑事的過失傷害責任；（二）民事的賠償責任，要賠受害人；（三）行政的罰單，因為闖紅燈。這三個體系各自獨立，從不同角度評價同一個行為。 回到頂樓違建。當屋主買了五樓加頂樓，在行政管制上他是違建的事實上處分權人。注意：不說所有權人，說事實上處分權人。就是這個違建是他的，他要為這個違建產生的問題負責。你不能說「違建是前任屋主蓋的，不是我蓋的」——你買進來，房子的鑰匙、水電、稅單都是你的，這個房子出問題當然找你負責。 頂樓在行政管制上雖然是緩拆，但頂樓依照公寓大廈管理條例跟民法的規範，它是屬於全體所有權人共有——一樓到五樓的屋主共有的。頂樓是大家的。 你五樓屋主自己占著頂樓，不管你說「不是我占的，是前任屋主」——你終究買了，現在頂樓的違建就長在那裡。這個時候樓下的屋主可以依據民法，要求五樓的屋主騰空返還。 關鍵是：這個騰空返還的依據，不是說你的占用方式是違建——不是。而是說你占用了大家的頂樓。所以在民事上你必須要把頂樓的空間騰空返還給全體共有人，包含一樓到五樓，包含你自己。 不管你是透過違建長在那裡，還是放個貨櫃屋，還是長期霸占，還是出租給人家烤肉收租金、欣賞中秋月色，還是出租給人蓋基地台，還是出租給賭客——只要你實際上排除他人使用、排除共有人使用，你就是自己占用這塊大家本來可以一起使用的空間。大家本來可以去曬棉被、曬襪子，結果被你占用了，這都屬於其他共有人權益的損失。這個時候依照民法，他們可以要求騰空返還。 這種訴訟常見的爭議，是頂樓屋主會主張默示分管協議。他們說「幾十年來你們都沒有意見，大家也都同意我這樣使用，現在突然說要拆，我裡面裝潢可是用重金打造的」。但越來越多法院的判決，其實是要求這些頂樓加蓋屋主要積極去證明。大家只是單純的沉默、只是忍你很久了，不等於真的都同意你這樣做。 所以重點是：即使你的頂樓違建在行政管制上屬於緩拆，你不能拿著緩拆的規定去要求一樓到四樓的所有權人容忍你占用頂樓。行政管制的規定歸行政管制，有它行政法上的緩拆、不拆等規範；但在民事關係上，頂樓是屬於大家共有的，你被你占走了，跟緩拆不緩拆其實沒有關係。 所以買頂樓加蓋，你確認了行政緩拆，但這不代表可以永久使用這個房子。有可能你買沒多久，就被一樓到四樓的鄰居告了，法院就判決要你騰空返還。 當然，還是有人想買。他們可能認為鄰居不太會主張；或認為一樓到四樓長期在國外不會回來；或認為已經打點好鄰居關係，甚至打算直接簽一個正式的分管協議，讓所有人書面同意。這些都有法律上的風險。 買頂樓加蓋，務必知道：行政上的緩拆，跟民事上的騰空返還，是兩件事。
頂樓加蓋的行政緩拆，不等於民事騰空返還的免疫牌。如果你正面臨頂樓違建的民事糾紛，或在考慮購買有頂樓加蓋的房屋，建議在決定前先釐清民事與行政的雙重風險。張倍齊律師提供不動產法律諮詢，協助你在購屋前做全面的法律評估，或在糾紛發生後規劃具體的處理方向。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
