07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP355 節目封面
買頂樓加蓋，最怕聽到鄰居說：「你占了大家的屋頂，我要告你拆掉。」買方往往很疑惑：買之前明明問過，這是列管緩拆的違建，政府暫時不拆，法院為什麼還能判拆？
張倍齊律師在這集《法律護身符》接著上集談的違建管制，把焦點轉向樓上、樓下住戶之間的權利。問題不在於法院是不是比建管處「更大」，而在於兩邊處理的事情不同。暫時不拆，不等於你可以把共同的屋頂當成自己的房子。
《法律護身符》EP355｜頂樓緩拆違建法院判要拆？（下）
張律師先用交通事故說明：一個人闖紅燈撞傷路人，可能收到交通違規罰單，也可能涉及過失傷害，還可能要賠償受傷者。行政、刑事、民事各自有成立條件，不是繳了罰單，其他責任就一起結束。
頂樓違建也有類似的區別。建管機關處理的是建築管理；樓下住戶提告，則可能是主張自己的共有權受到妨礙。他不是替政府拆違建，而是在問：「你憑什麼把我也有權使用的地方占走？」
這也不只發生在共有屋頂。樓上、樓下各自擁有自己的房子，使用時仍可能因噪音、漏水或其他影響發生民事爭議。不能只說「這是我的房子」，就不管別人的權利。
至於口頭說的「緩拆」，要看所在地規範及實際公文。例如臺北市違章建築處理規則區分違建類型及處理方式，拍照列管不代表核准合法；既存違建也有涉及公共安全等拆除情形。那份公文能說明建管上怎麼處理，卻不能替你證明對共有屋頂有使用權。
頂樓室內與屋頂平台，是買房時容易混在一起的兩個空間。你買下最高一層的房子，不代表樓上那片屋頂也全部買下來了。
民法第 799 條區分專有與共有部分；公寓大廈管理條例第 3 條另有共用及約定專用部分的規定。具體屋頂屬於誰、如何使用，應對照建物登記、竣工圖、使用執照、規約與有效約定，不能只看從哪一戶比較容易走上去。
也不能把所有屋頂空間都當成可以自由分配。條例第 7 條對屋頂構造、共同通路等設有不得約定專用的限制；屋頂構造與平台使用範圍仍須分清楚。依第 55 條，條例施行前已取得建造執照的公寓，在區分所有權人會議訂定規約前，以規約範本視為規約，且得不受第 7 條各款不得約定專用的限制。老公寓不能省略這一層判斷。
因此，看見屋頂蓋了房子，不宜直接跳到「一定無權占用」；但看見前屋主用了幾十年，也不能直接認定「一定有權使用」。先找出那片空間的權利及約定，後面的拆除問題才有辦法談。
本集有個很生活化的例子：共同屋頂本來可以曬棉被、曬襪子，頂樓住戶卻把它租給別人烤肉、中秋賞月收門票，或出租設基地台。樓下住戶再也上不去，問題就不只是屋頂有沒有多蓋一間房。
如果沒有合法使用依據，卻占用共有空間、排除其他共有人使用，其他共有人可能依民法第 767 條請求除去妨害或返還；第 821 條規定，共有人請求回復共有物，須為全體共有人利益。具體能否要求拆除、騰空返還，仍要看占用方式與權源。
張律師說到「騰空」，想到的是《天外奇蹟》：房子掛著一大把氣球飄走。法律上當然不是叫你把房子升上天空，而是清除占用、把空間騰出來。
以五層公寓為例，返還給全體共有人，也包括頂樓住戶自己的共有利益。不是樓下告贏，就把整片屋頂變成樓下某一戶的私人庭院；屋頂要如何合法使用，仍要依大家的權利及有效安排處理。
買方會問：加蓋明明是前屋主搭的，為什麼現在找我？這句話能說明誰建造，卻還沒有回答現在由誰控制、使用及處分加蓋。
未辦登記的加蓋，交易可能涉及「事實上處分權」。簡單說，是在交易中取得對這個未登記加蓋的管領、使用及處分地位，並不表示已完成不動產所有權移轉登記。買賣契約、交付及占有情形，都會影響判斷；不是拿到一把鑰匙，就能包辦所有權利問題。取得加蓋的事實上處分權，與取得占用共有屋頂的合法依據，更是兩回事。
例如臺灣高等法院 111 年度上字第 1227 號判決這份二審判決中的買方，已取得加蓋及相關設施的事實上處分權，但未能證明對屋頂平台有合法占用權源，法院因而命拆除增建、返還共有空間。重點是該案實際取得的權利及占用情形，不能簡化成所有買方一律負責拆除。
房屋稅、水電帳單或稅籍資料，可以協助了解建物的歷史與使用，卻不會因為繳了稅，就讓加蓋合法，或把全體共有的屋頂變成你專用。買的是什麼、賣方能交給你什麼，應在付款前問清楚。
頂樓住戶還可能說：「二三十年都這樣，大家以前也沒意見，我還花了很多錢裝潢。」這就涉及共有人之間是否有分管約定。分管，就是共有人之間約好各自使用共有物的哪些部分；接著還要看約定究竟同意到什麼程度。
張律師提醒，樓下住戶也可能只是忍了很久。單純沉默與默示同意不同；默示分管並非一定要白紙黑字，但必須從當時的言行、使用安排及其他情況，看得出確實有合意。多年沒提告，不能單獨當作同意的證明；裝潢費用、使用年數，也不能代替約定本身的證據。
前述高等法院案件中，被告以各樓層後陽臺增建由各戶使用、頂樓也長年加蓋，主張有默示分管，法院仍認為相關證據不足以證明全體共有人就屋頂平台成立分管合意。
另一面也要看見：舊公寓不會只因找不到全體簽名，就當然沒有分管契約。最高法院 113 年度台上字第 353 號判決涉及條例施行前的分管安排，最高法院要求查明是否確有明示或默示分管，以及後來買方是否知悉或可得知悉等情況，將案件發回。這是要求把事實查清楚，並非已認定該案分管有效。
如果要主張分管，應整理當時哪些人參與、如何表示同意、約定範圍及實際執行方式；有變更、終止或換手，也要一起查。舊約定對後來買方的效力，還須依成立時間及適用法律判斷，不能把上述舊公寓案件套到所有新交易。
即使找到使用約定，下一個問題仍是：它允許什麼？同意使用平台，不必然包括封閉、出租或搭建房屋；民事上的約定，也不能使違反建築管理規定的加蓋自動合法。
公寓大廈管理條例第 9 條要求共用部分依設置目的及通常使用方法使用；有約定時也須遵守相關法令。住戶之間談得成，不代表建管要求就消失。
而「加蓋要拆」與「拆後是否仍有權使用原空間」，也不宜混為一談。最高法院 115 年度台簡上字第 14 號判決處理的是共有法定空地上的加蓋，最高法院因加蓋妨害法定空地防火、進出的設置目的，維持拆除部分，卻把返還土地部分發回，要求查明分管等使用權源。該案不是頂樓案，但清楚顯示兩項請求要分別判斷，不能一說違建，就省略使用權源的審查。
張律師把焦點拉回買房：如果只問建管處現在會不會拆，答案就算是暫時不拆，也還沒處理樓下鄰居可能主張的共有權。所謂「合法違建」，反而容易把兩個問題混成一句讓人安心的話。
看行政處理，應拿到實際的查報、列管及相關公文，核對加蓋範圍、年代和所在地規定。看民事權源，則要核對登記、圖說、規約、分管協議或其他有效安排，確認賣方的權利、約定範圍，以及是否已有住戶反對或提告。
有人打算買了再請鄰居簽協議，但「大家平常很好相處」不是一定談得成的保證。先取得賣方所稱的協議，弄清楚誰同意、同意什麼，才能評估買進後的使用及訴訟風險。
頂樓加蓋多出來的空間很有吸引力，尤其是自住還能收租的時候。不過，價格裡包含的那間房，究竟有沒有穩定的使用依據，不能靠「一直都這樣」回答。把政府的公文與共有人之間的權利都看清楚，才知道自己真正買到了什麼。
