13 JUN 2026 張倍齊律師
不動產因貸款、稅務或家庭安排而借名登記在配偶、子女或親友名下時，如果出名人對外負債，登記在其名下的不動產可能成為強制執行的標的。
法院辦理不動產強制執行時，會先依登記資料確認所有權人。借名人雖然可能實際出資、繳納貸款或使用房屋，能否排除執行，仍須確認其是否有足以對抗執行債權人的權利。
本文說明第三人異議之訴的要件、借名人常見的權利狀態，以及預告登記、抵押權、證據保存與向出名人求償等事項。出名人另行出售或設定抵押權的問題，涉及有權處分與善意取得，另文說明。
依強制執行法第 15 條，第三人就執行標的物有足以排除強制執行的權利時，得在強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起第三人異議之訴。
因此，借名人是否出資或實際使用房屋，並非唯一判斷因素。法院仍會審查借名人對房屋所主張的權利，其性質是否足以排除債權人對登記名義人財產的執行。
借名登記的不動產仍登記在出名人名下。借名人通常是依借名關係，對出名人享有請求移轉登記的債權，而不是登記所有權人。
實務見解多認為，單純請求出名人移轉登記的債權，難以直接對抗執行債權人。臺灣高等法院臺中分院 115 年度抗字第 116 號民事裁定指出，不動產登記在出名人即執行債務人名下時，縱有借名登記關係，第三人原則上仍只是取得請求移轉登記的債權，並非強制執行法第 15 條所稱足以排除強制執行的權利。
不動產登記具有對外公示作用。法院判斷借名人的內部約定能否對抗執行債權人時，也可能考量登記外觀、債權人是否知悉借名關係，以及各方權利取得與行使的經過。具體結果仍須依個案事實與證據認定。
借名人能否排除執行，仍可能因查封前的登記狀態、執行債權人的知情情形，或借名人另有其他權利而不同。常見爭點包括：
上列情形並非當然可以排除執行。主張第三人異議之訴的一方，仍須就權利基礎、取得時間及相關事實提出證據。
如未能排除執行，房屋經拍定並完成後續程序後，借名人可能轉向出名人請求損害賠償或返還利益。可能涉及的法律依據包括：
這些請求以出名人為相對人，日後能否實際受償，仍取決於出名人是否有可供執行的財產。因此，取得勝訴判決與實際回收款項是兩個不同問題。
依土地法第 79 條之 1，經登記名義人同意，可就移轉或設定等請求權辦理預告登記。預告登記完成後，登記名義人未經預告登記權利人同意所為的處分，對該權利人不生效力。
但同條也規定，預告登記對因徵收、法院判決或強制執行所為的新登記，沒有排除效力。因此，預告登記可限制出名人的部分處分行為，但不能直接排除出名人債權人所聲請的強制執行。
如出名人配合設定抵押權，借名人可依抵押權的內容及順位，就房屋拍賣所得主張優先受償。保障程度會受到設定時間、順位、擔保債權範圍及房屋價值影響。
設定前仍應確認是否已有在先抵押權、查封或其他登記事項，並明確記載所擔保的債權及範圍。
借名契約書、頭期款及貸款匯款紀錄、房屋稅與地價稅繳款資料、修繕及管理費收據，以及出名人承認借名關係的通訊紀錄，都可能用於證明借名關係、出資經過及損害。資料應完整保存，並注意其形成時間與內容是否相互一致。
借名登記使不動產的對外登記名義與內部出資關係分離。出名人負債時，房屋可能遭其債權人聲請強制執行，而借名人的移轉登記請求權未必足以排除執行。事前安排仍須分別評估登記效力、擔保順位、證據保存及出名人的資力。
借名登記房屋遭查封時，應先確認查封進度、登記狀態、借名人所主張的權利及相關證據。第三人異議之訴、預告登記、抵押權及對出名人的請求，各有不同的要件與效果，不能相互替代。
如房屋已遭查封或有出名人負債的風險，可由律師依登記謄本、借名約定、資金往來及執行資料，評估是否有排除執行或對出名人請求的依據。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見;法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
