13 JUN 2026 張倍齊律師
當初為了貸款、稅務或家庭安排，把自己出錢買的房子登記在配偶、子女或親友名下，平時相安無事。真正的麻煩，常常在意想不到的地方爆發:出名人自己在外面欠了錢，債權人取得執行名義後聲請強制執行，查封、拍賣了這間「其實是借名人的」房子。
收到查封通知的當下，多數人的第一個念頭是「房子明明是我出錢的，怎麼可以被他的債主拿去拍賣」。但在強制執行的現場，法院先看的不是誰出錢，而是登記簿上的所有權人是誰。借名登記把財產的名義交到出名人手上，他名下的財產，在外觀上就成了他的債權人可以追償的對象。
本文只談這一種情境:出名人欠債、房子被他的債權人查封後，借名人手上有什麼工具、為什麼這條路特別難走，以及事前能做哪些防線。至於出名人趁借名人不知情把房子偷賣或設定抵押給第三人，涉及有權處分與善意取得，另有專文處理，本文不重複。
房子被查封後，借名人想把它從拍賣程序中拉出來，法律上最主要的工具是《強制執行法》第 15 條的第三人異議之訴。條文的設計是:第三人就執行標的物有足以排除強制執行的權利時，得在強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起訴訟，請求把該標的物從執行程序中排除。
這裡的關鍵字，是「足以排除強制執行的權利」。能不能擋下拍賣，重點不在借名人有沒有出錢、有沒有實際在使用，而在於借名人對這間房子，是不是握有一種法律上足以對抗執行債權人的權利，最典型的就是所有權。
問題正好卡在這裡。借名登記的房子，登記簿上的所有權人是出名人，借名人對外並非登記名義人。借名人手上真正握有的，是對出名人的內部債權，也就是請求出名人把登記移轉回自己名下的權利，而不是對這間房子的所有權。
內部債權和所有權，在強制執行的舞台上分量差很多。實務見解多認為，借名人對出名人僅有請求移轉登記的債權，這種債權性質上難以直接對抗執行債權人對登記名義人財產的執行;借名人若只是主張「房子其實是我出錢的、實際是我的」，要據此排除執行，實務上多有困難。臺灣高等法院臺中分院 115 年度抗字第 116 號民事裁定即指明:不動產既登記在出名人(執行債務人)名下，縱然第三人與出名人間確有借名登記關係，第三人也只是依借名關係取得「請求出名人移轉該不動產登記」的債權，並非強制執行法第 15 條所稱足以排除強制執行的權利。
這個結果看似對出資的借名人很不公平，但背後有它的道理:執行債權人多半是相信登記簿、相信出名人名下確實有這筆財產，才願意與他往來或才聲請執行。如果允許借名人事後拿出一份隱藏的內部約定，就把出名人名下的房子抽走，等於讓登記名義人名下的財產隨時可能被「真正出資人」掏空，對依登記外觀行事的債權人並不公平。法律的天平，多半傾向保護信賴登記的一方。
並不是說借名人完全沒有轉圜空間，只是空間很窄，而且高度取決於個案事實與證據，不能當成通則。實務上偶見借名人能著力的方向，大致有幾類:
必須強調的是，上面這些都屬於例外，能不能成立完全看借名人手上的事實與證據撐不撐得起來;舉證責任在主張的一方，難度通常不低。把例外當成常態來期待，往往會落空。
如果第三人異議之訴沒有成功，房子被拍定、價金分配給出名人的債權人，要回原物的路通常已經斷了。這時候借名人能做的，多半是事後轉向出名人求償，把對房子的訴求改成對人的金錢請求。常見的依據有:
但這條路有一個現實的軟肋:它全部都是對人的請求，不是對房子的請求。出名人本來就是因為自己欠債、沒有財產，房子才會被查封拍賣;借名人就算對他取得勝訴判決，往往也只是再拿到一紙難以執行的判決。借名登記到頭來，是把一棟房子換成了一個「向出名人求償」的債權，而這個債權能不能兌現，要看出名人到底還有沒有財產。
很多人會想到用《土地法》第 79 條之 1 的預告登記來自保。經登記名義人同意，可以為保全移轉、設定等請求權辦理預告登記;辦理後，出名人未經預告登記權利人同意所為的處分，對權利人不生效力。對牽制出名人自己跑去賣房或設定抵押來說，這確實是少數能在登記簿上留痕的工具。
但在查封情境下，預告登記有一道關鍵天花板必須先認清:依同條規定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行所為的新登記，依法沒有排除效力。也就是說，預告登記擋得住出名人「自己處分」，卻擋不住出名人被債權人查封拍賣這條路。把預告登記當成防查封的萬靈丹，是常見的誤會。
另一個作法，是在借名登記的同時，由出名人把房子設定抵押權給借名人本人，讓借名人對這間房子取得一個有擔保物權支撐的地位。房子日後若被拍賣，抵押權人能就拍賣所得的價金優先受償，比起單純的債權求償，回收的確定性高出不少。
不過它的侷限也要先看清:第一，要出名人願意配合設定;第二，保障受設定順位影響，如果出名人名下早有在先的抵押權或查封，借名人的順位可能落後;第三，抵押擔保的範圍是否足以涵蓋房子的實際價值，要事前設計清楚。時機上越早設定、順位越前，這道防線才越實在。
就算房子最終擋不下來，向出名人求償這條路能不能走通，仍取決於借名人手上有沒有證據。借名契約書、頭期款與貸款的匯款紀錄、房屋稅地價稅的繳款憑證、修繕與管理費收據，以及出名人在對話中承認「房子是你的」的訊息，這些不只是證明借名成立的素材，更是日後請求損害賠償或不當得利時的彈藥。對外的權利外觀守不住時，內部證據往往是借名人最後一道防線。
借名登記真正交出去的，不只是一個名字，而是「對外處分與被追償的風險」。一旦出名人在外欠債，登記在他名下的房子就可能被他的債權人查封，而借名人手上的內部債權，在強制執行的場合多半擋不下拍賣。借名只是把財產換成了一個向出名人求償的債權，出名人沒有財產時，這個債權也跟著落空。事前的安排，往往比事後的訴訟更能左右結局。
借名登記的房子一旦被出名人的債權人查封，借名人面對的現實是:他對外不是登記所有權人，手上只是對出名人請求移轉登記的內部債權，要用第三人異議之訴排除執行多有困難;預告登記又擋不住強制執行，房子被拍定後多半只能事後向出名人求償，而能不能拿回錢，要看出名人還剩多少財產。真正能改變結局的，常常是事前的防線，而不是事後的官司。
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※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見;法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
