14 JUN 2026 張倍齊律師
借名登記是不動產實際管理人與登記名義人之間的債權契約。雙方可以約定不動產由借名人出資、管理，出名人僅提供登記名義；但在不動產登記上，出名人仍是所有權人。內部約定與對第三人的物權效力必須分開判斷。
最高法院 107 年度台上字第 139 號及 112 年度台上字第 208 號民事判決均說明，出名人既登記為所有權人，其將借名不動產移轉或設定抵押給第三人，原則上屬有權處分。這與無權處分下的善意取得不同，因此第三人知道借名關係，並不會單獨使處分失效。
有權處分是一般原則，不代表所有移轉或設定都必然有效。若出名人與第三人沒有真實交易意思，只是通謀作成形式上的買賣或設定，可能涉及民法第 87 條通謀虛偽意思表示。是否無效，須以契約、價金、金流、占有使用及雙方往來等資料判斷，不能只因交易對象是親友或價格偏低就直接認定。
若第三人不只是知道借名關係，而是與出名人共同以不法方式侵害借名人的權利，可能另涉及民法第 184 條、第 185 條的損害賠償。是否成立共同侵權，仍須證明具體行為、主觀要件、損害與因果關係；成立損害賠償也不等於物權移轉當然失效。
借名不動產已移轉或設定負擔後，借名人仍可依借名契約內容評估對出名人的請求：
售價、不動產客觀價值、貸款清償、稅費及出名人實際保有的利益可能不同，請求金額須依所採法律基礎與證據計算。也要分別確認契約、不當得利或侵權請求的時效。
土地法第 79 條之 1 規定，保全土地權利移轉、消滅、內容或次序變更等請求權，可以由請求權人檢附登記名義人的同意書辦理預告登記。預告登記未塗銷前，登記名義人所為妨礙該請求權的處分，對已登記的請求權無效。
預告登記仍有法定限制：它不能排除因徵收、法院判決或強制執行所作的新登記。借名財產若遭出名人的債權人查封，應另行檢視執行程序及權利性質，不能只依預告登記作結論。
當事人也可依財產目的、管理需求、稅務及費用，評估是否改採信託或直接共有登記。書面契約、出資金流、貸款與稅費負擔、使用收益及處分權限仍應清楚記錄。
出名人處分借名不動產，原則上屬有權處分；第三人是否知悉借名關係，不能單獨決定處分效力。通謀虛偽、共同侵權與其他例外須依各自要件證明。借名人對出名人的契約、不當得利或損害賠償請求，也應與第三人取得權利的問題分開處理。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
