一、先確認社區是否可以養寵物

依據公寓大厦管理條例第23條規定：

「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：...

三、禁止住戶飼養動物之特別約定。……」

 

也就是社區可以依規約規定住戶不能飼養寵物

 

二、訴請停止行為與損害賠償

若社區可以養寵物，但鄰居寵物味道太臭了，法律上怎麼處理？

依據民法第793 條規定：

「土地所有人於他人之土地、

建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、

振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。

但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。」

可以向法院訴請鄰居停止。

就住戶因此所受損害，也可以依據民法第184條第1項前段：

「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」

或民法第184條第2項本文規定：「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。」

主張住戶違反公寓大厦管理條例與環保法規請求損害賠償。

 

三、或是請管委會制止後，仍未改善，請主管機關裁罰

不過法院畢竟要透過訴訟，有沒有更快的方式？有的。

可以讓管委會先制止，若制止後仍不改善，

直接請縣市主管機關依據公寓大厦管理條例第16 條、第47條裁罰，

法條如下

公寓大厦管理條例第16條：

住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。

住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、

樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、

設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。

但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市) 政府核准範圍內，

得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；

防空避難設備，得為原核准範圍之使用；

其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。

住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，

未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。

住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。

但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。

住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，

經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市) 主管機關處理。

 

公寓大厦管理條例第47條：

「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，

並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：...

二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。」

 

四、結論

1、管委會可依公寓大厦管理條例第16條先制止，制止而不遵從後，管委會函請是政府處理，

因此由管委會依據公寓大厦管理條例第16條先制止，後續才能發動請政府依此條裁罰。

2、住戶民事上可以依據民法第793條排除侵害，同時依據民法第184條規定求償。