鄰居寵物臭味、長時間吠叫怎麼處理？民法第 793 條與公寓大廈規範

先確認干擾的程度與發生方式

鄰居飼養寵物後，走廊持續有排泄物異味、犬隻在夜間長時間吠叫，或公共區域經常留下髒污，確實可能影響其他住戶的睡眠與居住環境。不過，偶爾出現的叫聲或短暫氣味，和反覆、持續的干擾，在法律上的評價並不相同。

處理時宜先釐清氣味或聲音從何處發出、出現的時段與頻率、影響範圍，以及飼主在接獲反映後是否改善。這些事實會影響民法請求、公寓大廈管理及行政機關是否介入的判斷。

民法第 793 條可以請求停止臭氣或喧囂侵入

民法第 793 條規定，土地所有人對於從他人土地、建築物或其他工作物侵入的臭氣、喧囂、振動及其他類似情形，原則上可以請求禁止。但侵入輕微，或依土地形狀、地方習慣認為相當者，不在禁止範圍內。

因此，主張這項權利時，不能只證明鄰居有養寵物，還要說明臭味或聲音已實際進入自己的住處，而且程度並非輕微。法院會依發生時間、頻率、持續期間、強度、所在環境及對生活造成的影響綜合判斷。民法第 800 條之 1 並將第 793 條準用於承租人及其他建築物利用人，租屋住戶不必只因不是所有權人就放棄評估。

停止侵入與損害賠償是不同請求

第 793 條處理的是停止或排除持續的臭氣、喧囂侵入。若已經發生醫療費、清潔費或其他損害，則要另外依民法第 184 條等規定，證明不法行為、故意或過失、損害及因果關係。若以生活安寧等其他人格法益受到侵害為由請求精神慰撫金，也不是發生鄰居爭議就當然成立，仍須依民法第 195 條證明侵害情節重大等要件。

社區未禁養，仍可處理臭味與吠叫

公寓大廈管理條例第 23 條規定，禁止住戶飼養動物的特別約定，必須載明於規約才生效。規約沒有禁養條款時，管委會不能只因住戶飼養寵物就要求移除。

但同條例第 16 條也明定，住戶不得任意排放惡臭物質、發生喧囂或其他類似行為；飼養動物不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。因此，能不能養寵物，和飼養方式是否已影響其他住戶，是兩個不同問題。

住戶違反第 16 條時，管理負責人或管委會應予制止或依規約處理；經制止仍不遵從者，可以報請直轄市、縣市主管機關處理。依第 47 條，主管機關得就違反第 16 條第 1 項或第 4 項的行為裁罰並命限期改善。

規約可以把處理方式寫得更明確

社區可以在規約中約定公共區域的清潔、動物便溺處理、牽繩或其他安全措施、違規反映程序及違反義務的處理方式。若要約定違約金或費用，也應有明確依據、計算方式及合理金額，不能把管委會依規約收取的款項和主管機關依法裁處的罰鍰混為一談。

強制遷離只適用於符合法定要件的嚴重案件

依公寓大廈管理條例第 22 條，住戶違反法令或規約而且情節重大時，管理負責人或管委會應先促請改善。三個月內仍未改善，並經區分所有權人會議決議後，才可訴請法院強制遷離。

若違規住戶同時是區分所有權人，是否命其出讓所有權，另須經區分所有權人會議決議及法院審理。這不是管委會收到一次陳情後就能直接作成的處分。違規持續多久、影響多少住戶、過去改善通知與裁罰紀錄，以及社區程序是否合法，都會影響法院判斷。相關程序可另參考公寓大廈住戶強制遷離的要件。

行政機關的受理範圍要依問題分流

若問題是公寓內的惡臭、喧囂或寵物妨礙公共衛生與安寧，可向管委會及公寓大廈主管機關反映。若動物有受虐、飼養環境不當，或具攻擊性的寵物在公共場所未採適當防護措施，才屬動物保護主管機關依動物保護法處理的範圍。動物保護法第 7 條著重飼主防止動物無故侵害他人的生命、身體、自由或財產，不能概括取代一般臭味與吠叫爭議的處理規定。

犬吠等聲音若不具持續性或不易量測，但已足以妨害生活安寧，依噪音管制法第 6 條，由警察機關依相關法規處理。若地方政府另依噪音管制法第 8 條公告管制的時間、地區、場所或行為，才依該公告確認受理機關及處理方式。各地公告不同，可透過所在地政府或 1999 服務專線確認，不宜直接套用其他縣市的時段或分貝標準。

蒐證應保留時間、頻率及原始資料

• 事件紀錄：逐日記下日期、開始與結束時間、聲音或氣味出現的位置及對生活的影響。
• 錄音或錄影：保留未剪輯的原始檔案及檔案資訊，並記錄拍攝位置。錄音能反映叫聲，通常難以單獨證明臭味。
• 書面往來：保存與飼主、房東、管委會或主管機關的訊息、陳情文件及回覆。
• 第三人資料：其他住戶若也曾在不同時間感受到相同干擾，可由本人記錄其所見所聞，不宜只轉述他人說法。
• 損害資料：若主張身體不適、清潔支出或其他損害，保存診斷、收據及能說明因果關係的資料。

手機應用程式或自行使用的分貝計可以作為事件紀錄的一部分，但不等同主管機關依規定方法完成的量測。證據是否足以證明干擾程度，仍由處理機關或法院依全部資料判斷。

書面反映、調解與訴訟各有不同作用

若情況允許，可以先向飼主具體說明發生時段及希望改善的事項，並保留文字紀錄。公寓大廈內的爭議，也可書面請管委會依第 16 條或規約處理。反映內容宜記載可查證的事實，不必使用侮辱或推測性的文字。

協調沒有結果時，可以向鄉鎮市區調解委員會申請調解。改善條款應具體，例如清潔的區域與頻率、犬隻夜間安置方式、再次違反時如何處理。依鄉鎮市調解條例第 27 條，民事調解經法院核定後，與民事確定判決有同一效力；但日後能否執行，仍取決於條款是否明確且具有可執行內容。

如需提起民事訴訟，應依現有證據決定請求停止侵入、排除侵害或損害賠償，並把要求對方履行或禁止的事項寫清楚。取得命對方不得為一定行為的執行名義後，對方仍不履行時，才可依具體內容評估強制執行法第 129 條的間接強制。存證信函可以證明曾經通知或催告，但不代表寄出後就一定中斷所有請求權的時效。

結語

鄰居飼養寵物造成臭味或吠叫時，判斷重點在干擾是否持續、程度是否輕微，以及飼主接獲反映後是否改善。民法第 793 條、公寓大廈管理條例及地方公告處理的是不同問題，應依事件性質分別使用。從一開始保留具體紀錄，也有助於管委會、主管機關、調解委員會或法院了解實際情況。

※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令、地方公告與實務見解可能變動，具體情形仍應依干擾程度、持續時間及所在地規範判斷。