07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP320 節目封面
外牆一直漏水，主委、總幹事都找過了，管委會還是不修。你上班已經夠忙，回家還要處理漏水，難免想問：「我可不可以告管委會？」
張倍齊律師在這集《法律護身符》提出另一個問題：既然不只一戶受影響，能不能找其他住戶一起改變社區決策，甚至自己出來當委員？他自己當過社區委員與主委，也聽過各種社區的狀況；但如果問題出在整個社區怎麼運作，單靠一場修繕官司，未必能讓日後生活順利。
《法律護身符》EP320｜告管委會，不如自己來當委員
本集從外牆漏水、磁磚剝落談起。住戶看見問題出在自家窗外，管委會也可能主張外牆應由住戶自己修。但修繕責任不能只看樓層位置，還要先確認漏水原因，以及相關部位是專有、共用或另有使用約定。
對共用或約定共用部分，公寓大廈管理條例第10條規定由管理負責人或管委會修繕、管理、維護。費用可以由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔；若可歸責於特定住戶，或區分所有權人會議（區權會）、規約另有費用規定，也要一起核對。
所以，管委會負責安排修繕，不代表所有費用都由委員自己出，也不代表住戶完全不必負擔，只是負擔方式要依上述規定判斷。反過來，管委會也不能只因漏水出現在某戶，就略過原因及有效規定，直接把修繕全部推給那一戶。
社區沒有管委會時，仍須確認管理負責人與共有人的責任安排。張律師也提到，剝落的磁磚砸傷路人後，可能引發求償及刑事責任爭議；有沒有管委會，都不能只等大家慢慢爭論誰家的牆、誰出錢。誰應負責仍要看具體職責、過失與因果關係，不是住在那裡就一定有罪。
張律師聽過的狀況，不只有委員消極不想管。有些人是怕修一次花很多錢，其他住戶會反對；也有些人只是把前幾屆的說法當成規定，沒有重新確認。
他舉了一個例子：都到了第三十屆，管委會還說，十幾屆以前的主委曾經說外牆修繕都要由住戶出錢，所以現在不能打破慣例。可是，錯的做法一代傳一代，不會因為傳得久，就變成正確的法律依據。
這時，比起反覆問「你們到底修不修」，更有用的是把爭議說清楚：漏水是哪個部位、原因怎麼確認、需要做什麼工程，管委會是拒絕處理，還是在等鑑定、報價或經費決議？
把照片、檢測或工程評估、往來紀錄和規約放在一起，才能分辨眼前卡住的是責任認定、錢不夠，還是根本沒有人願意作決定。若已有具體資料仍不處理，法律救濟值得評估；若只是長期誤解，讓更多住戶了解正確的安排，也可能改變決策。
本集提到一種住戶的抱怨：總是同一批人在輪流當委員，互相推舉，其他人拿他們沒轍。張律師提醒，這些人之所以當選，背後也可能有支持他們的住戶。
支持的原因，未必是認同每一項管理政策。可能只是平常在社區大廳碰面、在瑜伽教室一起運動，是熟悉的老朋友、老住戶。你覺得他們是一個小圈圈，他們也可能覺得那幾戶特別有意見的人，才是一個小圈圈。
這個觀察不是要住戶接受錯誤的修繕安排，而是提醒：法律上站得住腳，與能不能在社區形成支持，是不同的事情。即使主委換了，若多數住戶仍不願意理解問題或分擔必要費用，新委員也可能遇到同樣阻力。
如果三樓漏水，二樓也漏水，受影響的人並不只有你，可以先找願意討論的住戶，把修繕範圍、報價、費用及安全資料說明白。讓大家看見共同問題，比一直爭誰才代表整個社區，更有機會推動實際決定。
當張律師建議住戶考慮當委員，當事人會反問：「我們要上班，誰想跟他們一起開會？」也有人直接說：「律師，你太天真了，管委會把持很久，哪有那麼容易？」
自己不想當委員，並不表示現任委員就能不履行職責。張律師想提出的是：既然已經準備花時間、金錢打官司，是否也願意試試另一條路，進到決策裡，了解到底是哪個環節出了問題？
想參與時，先看選任時間、資格及社區規約。依條例第29條，委員的選任、解任及權限等，依區權會決議；規約另有規定時，從其規定，主委則由委員互推。不是幾戶私下說好，就可以自行取代現任管委會。
若已經有足夠的屋主願意參與，第25條另有臨時會的途徑：區分所有權人人數五分之一以上，且區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集目的及理由，可以請求召集臨時會。要注意，人數與持分比例兩個門檻都要符合。請求召集不等於議案已經通過，選任或其他決議仍須核對出席、表決門檻與社區規約。
當上委員，也不是取得一個人決定工程或支出的權力。你可以提出方案、了解報價、參與經費與管理討論，但仍要依合法程序與權限行事。改變社區的方向，需要其他委員和住戶願意一起做，不是換成你當主委，一切就自動解決。
張律師也聽過，住戶連公共基金（社區常說的公積金）到底還有多少錢都不知道，管委會長期沒有公布。外牆不修可能只是外顯的問題，背後是多年累積的帳目與治理問題。
不必先當上委員，才有機會了解相關帳目。條例第35條規定，利害關係人於必要時，可以請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、帳簿、財務報表及相關會議紀錄等，管理負責人或管委會不得拒絕。具體提出與修繕或支出有關的資料、期間，比只問一句「錢到哪裡去了」更容易對焦。
第36條也把經費收支、文件保管、會計報告及公告列為管委會職務。先核對資料，才能知道是基金不足、管理資訊沒有公開，還是另有問題。
另一個疑慮是，為什麼每次都找同一家廠商。張律師會問，會不會是管委會決議如此，或因為長期合作，廠商熟悉社區設備？固定合作未必違法，光覺得有問題，也不足以證明背信、侵占或利益輸送。
如果懷疑支出不當，可以對照決議、報價、契約、工程內容與付款紀錄。具體行為及證據，才是追究法律責任的起點；如果爭的只是管理政策不同，則需要回到社區決策中討論。張律師把選管委會比成選市長：選出來的人採取的管理方向不如你意，不一定就違法。
訴訟可以處理管委會是否應修繕、請求是否成立等具體問題，但判決下來後，法院不會接手選廠商、安排日常工程，或替社區重新建立住戶共識。張律師說得很直白：「法官沒有辦法跳下來幫你管整個社區。」
若管委會不依判決履行，勝訴的一方可以聲請法院強制執行。公共基金不足，不會使判決自動失效；只是工程款怎麼籌措、誰先支付，可能仍是接下來要處理的現實問題。張律師把難以落實的判決比成白紙，說的就是告贏以後，工程仍遲遲沒有動起來的困境。
對可以由他人完成的行為，強制執行法第127條設有命第三人代為履行的制度。費用由執行法院酌定，可以命債務人預付，也可能命債權人先代為預納；具體是否適用，仍要對照判決內容。不能拿到勝訴判決，就直接認定工程會免費或立即完成。
張律師用「點、線、面」來形容這個差別：法律逐一處理特定爭議這些「點」，社區的整體運作則是「線與面」。今天外牆漏水告一次，明天頂樓有問題再告一次，帳目有爭議又告一次，每個問題都可以評估法律處理，卻可能指向同一個社區治理問題。法律途徑仍有價值，但住在裡面、每天面對這些決策與鄰居的人，終究是你。
如果受影響的住戶想聯合起來都很困難，多數人的管理取向又一直與你不同，張倍齊律師的建議很直接：「快逃吧。」考慮搬家，找一個自己喜歡、能與鄰居好好相處的居住環境，也是一種解決方式。
這並不是說法律上有理的人就應該退讓，而是除了問官司能不能贏，也要問自己想怎麼生活。當每天都處在高壓、不愉快的環境，長期與鄰居爭執，打贏一個爭點未必能換來想要的居住品質。
搬家牽涉房屋、財務、家人與生活安排，不是每個人能立即做到；參與社區治理也需要時間。這些選擇各有成本，不用把自己逼到只剩「一定告到底」。
這集的建議，是把眼光從一次漏水爭議拉回整個社區：該主張修繕責任時主張，能找住戶一起改變決策時試著參與。若長期努力仍難改善，也可以替自己找另一個居住環境。住得安心、與鄰居相處愉快，可能比再打贏一場官司更重要。
