07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP430 節目封面
社區每年都找同一家廠商，你覺得做得很差；頂樓花錢美化，完成後卻和想像完全不同。大家住得近、事情又每天看得到，不滿很容易累積。可是，這些問題都能靠提告解決嗎？
張倍齊律師在本集分享社區管理及擔任主委的觀察：法律只劃出大致的框架，沒有違法，就很難靠法律要求社區照自己的想法調整。真正想影響社區方向，更直接的做法是參與決策。
《法律護身符》EP430
張律師談到，自己曾連續幾屆擔任社區主委，社區管理沒有讓他太煩心，他覺得自己運氣很好。這不代表管理容易，而是實際參與後，更知道大家的意見往往不同。
他會把社區管理經驗帶進法律諮詢，也把遇到的社區爭議，當成自己管理時的養分。法律工作會追問哪裡違法；實際管理還得處理，方案如何通過、誰來執行，以及住戶願不願意接受。
同一筆管理費，有人希望節省，有人重視服務；同一塊公共空間，有人想種植物，有人擔心維護麻煩。社區管理不只有合法與違法，也有需求、預算和偏好的選擇。
本集用「十個人可能有十一種意見」形容這種難處。就算管委會內有數名委員，彼此也可能想法不同，最後的方案常是折衷，不一定等同任何一人的理想版本。
這不是說住戶應接受所有結果，而是先把問題問清楚：是沒有依規定辦理，還是依法作了自己不喜歡的選擇？兩者需要的處理方式，往往不同。
本集談到一種抱怨：社區的設備維護或檢查廠商做得不好，下一屆卻繼續用。住戶懷疑主委和廠商很熟，但也承認管委會有依規約的程序辦理。
先查規約或社區決議中的採購規定，例如是否要取得多家報價、哪些金額須經何種決議，以及實際是否照做。如果只是覺得B廠商比較好，並不直接等於管委會依法必須換掉A。
張律師的觀察是，法院處理公寓大廈案件，原則上會尊重社區自治。沒有違反條例、規約或有效決議時，為什麼選A不選B，有時就是管委會的權責。即使大家知道廠商與主委有親戚關係，也很難只憑這件事要求法律介入。
但也不能倒過來說「有開會、有報價，就完全合法」。親戚或熟識關係本身不等於違法；若涉及未履行法定義務、利益衝突、不當利益、違反有效決議或契約履行問題，仍須依具體事實判斷。程序形式不能包住所有問題。
把廠商缺失、約定工作及未完成項目列清楚，比只說「這家很爛」更有用。討論才能從喜不喜歡，變成哪些服務確實沒有做到。
另一個例子是區分所有權人會議通過頂樓美化，交由管委會執行。種什麼植物、怎麼配色、如何安排施工，可能還有許多細節需要決定。
如果爭議只是顏色不合自己口味，法律未必能直接替住戶換成另一種設計。但若原決議已限定預算、用途或執行內容，就要確認管委會是否超出或違反了授權。
公寓大廈管理條例第36條列有管委會職務；第37條要求其會議決議內容不得違反條例、規約或區分所有權人會議決議。執行需要判斷，不代表可以把上層決議當作參考而已。
所以先拿出當時決議，再比對現在做了什麼。是決議寫得太籠統、細節未先取得共識，還是確實沒有照決議做？答案不同，後續方向也不同。
依條例第23條，管理使用、住戶相互關係等事項，在法令容許範圍內可由規約安排；其中部分特別約定還必須記載於規約，才生效力。
張律師說的「法律只是框架」，意思是法律只劃出大致界線：沒有違法，就很難靠法律要求社區照自己的想法調整；管理得好不好，還得回到規約、決議與溝通。法條不會寫好哪家廠商最適合、哪種裝潢最好看。
同樣地，規約也不能因為是多數人通過，就違反法令。對於具體限制或收費，仍要確認依據及適用條件。
本集用出席不足、計票錯誤、沒有達到規約門檻的例子，說明可能的法律缺失。這些問題，需要會議資料和適用規則來判斷。
例如決議頂樓不能曬私人衣物，表決過程卻出席不足或算錯票。就算住戶認為程序有問題，也不一定提告，還會衡量成本及實際影響。沒有提告，不表示決議就沒有法律問題。
依條例第31條，除規約另有規定外，通常決議須有全體區分所有權人人數及權利比例各三分之二以上出席，再經出席人數及出席者權利比例各四分之三以上同意。這是人數與區分所有權比例的雙重門檻，不能只數舉手的人。
依第32條就同一議案重新召集的會議，又有另一套要件及送達、書面反對程序。不能把「三分之二」「四分之三」或「過半」任選一個，套在所有情境。
管委會會議也不等於區分所有權人會議。先分清楚是誰在作決議，再核對規約、通知、出席、代理及紀錄，才比較看得出問題在哪裡。
張律師在節目中觀察，多數社區的住戶大會一年只開一次，管委會卻可能每月開會。這也是他建議參與管委會的原因：許多管理細節，並不是等年度大會才決定。
條例第25條要求每年至少召開一次定期區分所有權人會議。遇重大事故有及時處理必要，而經管理負責人或管委會請求，或經法定人數及權利比例的書面請求時，應召開臨時會議。
因此，不能理解成一年只能開一次，或規約只能在一年一度的大會修改。要依合法召集、議案及決議程序處理，仍可能有其他開會機會。
實務上，定期大會的時間確實會影響提案安排。若想改善採購或公開資料方式，可以提前把建議整理成明確議案，確認如何提出及通知，而不是在會後才發現錯過討論。
利害關係人於必要時，依條例第35條可請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、帳簿、財務報表、管委會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄等資料，管理負責人或管委會不得拒絕。
例如想查廠商續約，先取得相關規約和決議，再比對工作、支出及執行情形。資料查閱仍有法定範圍及必要性，不包括所有住戶的個人資料，也不是任意公開個資的授權。
把疑問寫得具體，也較容易要求回覆：哪項決議、哪筆支出、哪個工作缺失，以及希望如何改善。完整資料有助於討論，也能在需要法律協助時，讓問題更快被理解。
張倍齊律師在本集提出的主要建議，是說服其他住戶，支持理念相近的人，或自己參與管委會。監督能指出問題，直接參與則可能讓改善方案有機會進入討論及執行。
委員及主委的選任、權限和執行方法，須依條例第29條及社區有效規約、決議辦理。參與也不是只要宣布「我要當」，或當選後就能照自己的意思做。
例如主張下次續約應增加服務紀錄、清楚列出驗收標準，就比單純反對現任主委，更容易讓鄰居理解。提案還要考慮成本、可執行性及其他住戶的需求。
張律師也提到，有人說管委會內部分好幾派，但不去嘗試，聲音就不容易被聽見。他認為，管委會推出的政策，只要不太離經叛道，仍有不少住戶會支持；管委會如果夠團結，幾位委員其實能影響其他住戶。
從外部反映意見，能不能有效，還取決於主委及管委會是否願意兼聽。若對方不理人，而決議程序又沒有重大瑕疵，想逐案挑戰、靠提告改變結果，就比較困難。參與決策的價值，正是在這裡。
選擇住在共同管理的社區，本來就會遇到協調、折衷及與他人相處的成本。不滿意時，可以反映、提案、查閱資料、參與選任；若有具體違法，則另評估行政或訴訟等適當路徑。
張律師講得直接：有的社區確實被不講理的人把持，實在受不了，就考慮搬家。他提到一位當事人不只一間房子，若無法讓社區更好，便把搬離列入選擇。這是有條件的人能做的選擇，搬遷仍有財務及家庭成本，不是每個人都做得到，也不能代替處理重大違法或安全問題。
這集要問的，是你希望解決什麼：糾正一項違法決議、改善廠商服務，還是改變整個社區方向？法律、自治和溝通各有作用，先把目標說清楚，才比較能選到適合的做法。
※ 本頁整理一般法律知識，非具體個案的法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形仍須依完整資料判斷。
