14 JUN 2026 張倍齊律師
工程款未依約給付時，承攬人是否能以工程所在的不動產擔保報酬，取決於民法第 513 條。承攬工作必須是建築物、其他土地上的工作物，或這些工作物的重大修繕；抵押標的則是工作所附的定作人不動產。一般動產加工或與土地上工作物無關的承攬，不適用本條。
第 513 條所定抵押權須經登記才成立。承攬人可就承攬關係的報酬額，請求定作人辦理抵押權登記；工作物尚未完成時，也可就將來完成的定作人不動產請求預為抵押權登記。
最高法院 109 年度台上字第 2863 號民事判決指出，承攬工作所附的不動產須為定作人所有。該案的定作人雖已買受興建中的建物，但尚未取得所有權，因此預為抵押權登記未轉為有效的抵押權。承攬契約、起造人名義與不動產所有權並非同一件事，申請前要先查清楚：已完成的不動產是否登記在定作人名下；尚未完成的建物，完成後是否會由定作人辦理所有權第一次登記。
民法第 513 條第 2 項明定，承攬人於開始工作前也可以提出抵押權或預為抵押權登記的請求。開工前辦理時，要先確認將來完成的建物會登記在定作人名下（例如定作人是建造執照上的起造人），並備齊建築執照、承攬契約及擔保的報酬金額等地政機關要求的申請文件；承攬契約經公證的，承攬人可以單獨申請。
承攬契約經公證後，依同條第 3 項，承攬人得單獨申請前述登記。這項規定免除登記時再由定作人共同申請的需要，但不會取代所有權、承攬標的與其他法定文件的審查。公證程序須由公證人辦理，律師可就契約內容及是否採公證提供法律意見。
預為抵押權登記是針對將來完成的不動產所作的暫時登記，並非登記完成當下就已成立抵押權。依最高法院前述判決，不動產完成後，定作人須辦理所有權第一次登記，並由地政機關將抵押權內容登載於建物他項權利部，預為登記才會轉為抵押權登記。
因此，已辦理預為登記的案件，仍要看工作物是否完成、所有權登記及抵押權轉換情形。若定作人最後未取得該不動產所有權，預為登記可能無法發生預期效果。
民法第 513 條第 4 項另就修繕報酬設有優先規定：在工作物因修繕所增加的價值限度內，承攬人為修繕報酬所登記的抵押權，優先於成立在先的抵押權。這項優先僅限修繕報酬及實際增加價值的範圍，不能概括適用於所有新建工程款。
不屬前述特別優先的抵押權，通常仍須依登記次序及其他法定優先權判斷受償順位。拍賣價額、執行費用、抵押權擔保範圍及同一不動產上的其他權利，也會影響實際分配。
民法第 127 條第 7 款規定，技師、承攬人的報酬及墊款請求權，原則上因二年間不行使而消滅；起算點是報酬可以請求的時候，通常要看驗收與付款約定。抵押權登記不等於報酬爭議已經解決，時效中斷、抵押權擔保範圍及後續行使仍是不同問題。
承攬人抵押權的成立與效力，取決於工程種類、定作人的所有權、登記程序、擔保範圍及順位。預為抵押權登記可在工作物完成前辦理，但要等不動產完成，並由定作人辦理所有權第一次登記後，預為抵押權登記才會轉為正式的抵押權；如果完成後的所有權人不是定作人，就無法轉為有效的抵押權。工程款是否到期、是否罹於時效，則看契約與請款資料。
※ 本文僅就一般性法律議題作概要說明，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
