工程款未付時，承攬人抵押權與預為登記如何辦理？

14 JUN 2026 張倍齊律師

民事法律

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承攬人抵押權適用哪些工程

工程款未依約給付時，承攬人是否能以工程所在的不動產擔保報酬，須先確認民法第 513 條的適用範圍。承攬工作必須是建築物、其他土地上的工作物，或這些工作物的重大修繕；抵押標的則是工作所附的定作人不動產。一般動產加工或與土地上工作物無關的承攬，不適用本條。

第 513 條所定抵押權須經登記才成立。承攬人可就承攬關係的報酬額，請求定作人辦理抵押權登記；工作物尚未完成時，也可就將來完成的定作人不動產請求預為抵押權登記。

最高法院 109 年度台上字第 2863 號民事判決指出，承攬工作所附的不動產須為定作人所有。該案的定作人雖已買受興建中的建物，但尚未取得所有權，因此預為抵押權登記未轉為有效的抵押權。承攬契約、起造人名義與不動產所有權並非同一件事，申請前仍須核對登記資料及工程法律關係。

民法第 513 條第 2 項明定，承攬人於開始工作前也可以提出抵押權或預為抵押權登記的請求。是否適合在開工前辦理，仍須確認定作人對不動產的權利、承攬報酬範圍、申請文件及地政機關的登記要求。

承攬契約經公證後，依同條第 3 項，承攬人得單獨申請前述登記。這項規定免除登記時再由定作人共同申請的需要，但不會取代所有權、承攬標的與其他法定文件的審查。公證程序須由公證人辦理，律師可就契約內容及是否採公證提供法律意見。

預為抵押權登記是針對將來完成的不動產所作的暫時登記，並非登記完成當下就已成立抵押權。依最高法院前述判決，不動產完成後，定作人須辦理所有權第一次登記，並由地政機關將抵押權內容登載於建物他項權利部，預為登記才會轉為抵押權登記。

因此，已辦理預為登記的案件仍要確認工作物完成、所有權登記及抵押權轉換情形。若定作人最後未取得該不動產所有權，預為登記可能無法發生預期效果。

民法第 513 條第 4 項另就修繕報酬設有優先規定：在工作物因修繕所增加的價值限度內，承攬人為修繕報酬所登記的抵押權，優先於成立在先的抵押權。這項優先僅限修繕報酬及實際增加價值的範圍，不能概括適用於所有新建工程款。

不屬前述特別優先的抵押權，通常仍須依登記次序及其他法定優先權判斷受償順位。拍賣價額、執行費用、抵押權擔保範圍及同一不動產上的其他權利，也會影響實際分配。

民法第 127 條第 7 款規定，技師、承攬人的報酬及墊款請求權，原則上因二年間不行使而消滅；起算點須依報酬何時可請求、驗收與付款約定個別判斷。抵押權登記不等於報酬爭議已經解決，時效中斷、抵押權擔保範圍及後續行使仍應分別確認。

承攬人抵押權的成立與效力，取決於工程種類、定作人的所有權、登記程序、擔保範圍及順位。預為抵押權登記可在工作物完成前辦理，但仍須在不動產完成及所有權第一次登記後確認是否轉為正式抵押權。工程款是否到期及是否罹於時效，則應依契約與請款資料另行判斷。