07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP220 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
張倍齊律師在卸任兩年社區主委後，於本集分享自己擔任主委期間對社區治理的觀察與感想。社區並非單一個體，必須透過區分所有權人大會（區權會）與管委會，形成共同意志並付諸執行。管委會負責日常管理，區權會則負責重大決策，兩個組織都是是非之地，因為住戶的成長背景與生活習慣各異，在公共空間的使用方式、費用分攤與行為規範上難免產生摩擦。 本集以噪音投訴、寵物未牽繩、欠繳管理費三類常見爭議為例，說明管委會在沒有公權力的情況下，如何採取「由軟到硬」的三步驟回應：先私下規勸、再公告違規戶別、最後才依法舉發或提起訴訟。這套邏輯的核心是：避免一開始就把關係搞僵，才能讓後續的社區政策獲得住戶配合。 下一集（EP221）預計繼續分享社區安裝電動車充電裝置的相關經驗。
以下為節目口述精華，已校正 ASR 錯字並刪去重複贅句，非完整逐字稿。 --- 社區治理的結構 「前幾天，我們社區開了這一屆的區分所有權人大會。我因為是這兩年的社區主委，所以去年跟今年的區權會都是由我主持。當滿兩年的主委，下一任一定要換別人當，這是好事。」 「管委會和區權會，可以說是執行社區共同意志的兩個機制。社區本身不是一個人，沒辦法表達意見，必須透過區分所有權人大會，或者有人稱住戶大會，還有管委會，來執行意志。這兩個組織，說真的都是是非之地。」 「每個人成長環境不一樣，大家來自不同的家庭背景，社區卻必須有共識才能執行。比方說游泳池幾月到幾月開放、多久清洗一次、要找什麼物業來管理、半夜有人很吵該怎麼規勸——這些瑣碎的事情，都可能成為爭議。」 --- 管委會能管到什麼程度？ 「主委最常被問到的就是：『主委，這件事情是不是應該管委會來管一管？』噪音、寵物很臭、狗沒有牽繩、小朋友在大廳跑來跑去，都希望管委會來管。管委會真的管得了嗎？能管到什麼程度？如果人家就是不理你，該怎麼辦？」 「我們社區的做法是：先看看有沒有法規規定。如果中央法規有規定，就依中央法規認定。比方說疫情期間要不要戴口罩，我們就以中央疫情指揮中心的規定為準；後來口罩規定開放，我們當然也配合做修正。」 「有些不是中央法規，而是地方上的規定。像大家可能不知道，新北市政府有訂一些自治條例，其中關於狗要不要牽繩，有它的標準——原則上大型狗或有攻擊性的狗要繫狗鍊。」 --- 由軟到硬的三個步驟 「住戶沒有牽繩，或是有住戶的狗讓別人覺得被冒犯，我們的做法是以地方自治條例為準，大型狗或有攻擊性的狗應該要繫狗鍊。接下來問題就來了：如果住戶沒做到，怎麼辦？」 「第一步，我們發現的時候，會去規勸。為什麼把規勸放第一步？因為管委會說有什麼公權力，其實也沒有什麼公權力。跟住戶鬧得太僵，只是讓住戶更討厭你。不好讓住戶覺得管委會好像哪裡派來的監視者，但你又為了維持社區的和諧、安寧與生活品質，不得不去規勸住戶。所以第一步先規勸，規勸以後他照做，事情就圓滿解決。」 「問題當然出在如果他就是不聽。違反社區規範、公告或決議，規勸無效，第二步就會用公告的方式，把違規的戶別列出來，希望透過這樣的方式給違規住戶更強烈的警示效果。大家也會看到管委會確實有在做事，確實有人違規，他的戶別就被看出來。」 「第三步，如果公告還是沒有效，最後才是依據法律規定，向中央機關或地方機關進行舉發。這是管委會大概能夠做到最強烈的手段。我當主委這兩年，第三步還沒有啟動過。」 --- 欠繳管理費適用同樣邏輯 「沒繳管理費這件事，我們也是一樣的邏輯。第一步先規勸：你怎麼沒有繳管理費，是不是忘記了？第二步，如果他還是皮皮的，公布戶別，請這些住戶趕快繳管理費。如果再沒有用，第三步就是寄發律師函，甚至最後提起訴訟。」 「不好一開始就太強硬，好像讓人家覺得你們很缺錢，動不動就要告給付管理費，也沒必要。事實上，這樣反而讓關係更僵，以後管委會有一些政策，住戶可能就更不願意配合。」 「管委會也不是警察，它只是居於管理整個社區和諧與生活品質的角色，要有一個拿捏。由軟到硬這樣的方式，應該可以作為一種參考。」 --- 下集預告 「下一集，我想講一下我們社區安裝充電裝置的事情，也給大家做一個參考。」
社區管理沒有萬能公式，每個社區的規約、住戶結構與歷史脈絡都不同。如果您目前擔任主委或委員，面對難以處理的住戶糾紛、不確定管委會能否對特定行為採取法律行動，或者需要協助評估是否應進入第三步驟（舉發或訴訟），歡迎諮詢張倍齊律師，在行動之前先釐清法律界線與策略選擇。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
