07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP254 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
本集為 EP253 的下集，延續頂樓加蓋買賣的法律討論。上集說明違建在民法上可以移轉、買賣契約有效，本集則聚焦更常見的情境：頂樓加蓋已經被報拆、甚至已收到拆除通知，但尚在緩拆期間，這樣的房子還能買賣嗎？ 張倍齊律師指出，已報拆的頂樓加蓋，在法律上屬於契約的「重要事項」，因為它隨時可能被拆除，直接影響買方的購買判斷。房仲的現況說明書通常有專欄詢問增建部分是否曾被拆除或接獲拆除通知，賣方必須誠實填寫。 若賣方知情卻隱瞞，讓買方誤以為頂樓加蓋完好，事後房屋遭拆，買方往往會主張賣方構成刑法詐欺罪。節目口述，已報拆的頂樓加蓋有時會讓房價差距達三分之一，這種資訊落差正是詐欺風險的核心。 反之，若賣方誠實揭露、買方明知並接受風險，則事後不得再以瑕疵為由主張解約、減少價金或請求損害賠償。知情同意的前提下，市場自由交易受到法律保護。
以下為機器初稿校正後的可讀版本，已刪除重複贅語並校正 ASR 錯字，非逐字原文。 --- 張倍齊律師： 大家好，歡迎收聽法律護身符。我是張倍齊律師。這一集我們要繼續講頂樓加蓋已經報拆，還可不可以賣。 上一集說了，頂樓加蓋在民法上是可以移轉的。雖然它是違建，但實務上承認這種買賣契約有效。只是，買賣契約有效，不代表你買了這個頂樓加蓋之後就萬事太平，不怕被檢舉、不怕被報拆。 那這一集要繼續講——如果頂樓加蓋已經被報拆了，但還沒拆，到底可不可以賣？ 緩拆期間的買賣情境 目前的頂樓加蓋，常常會面臨「緩拆」的情形。也就是說，雖然已經報拆，但是緩拆中。買方看房子的時候，看到頂樓加蓋，心裡可能在想：「五樓我自己住，六樓頂樓加蓋可以出租給別人，租金說不定可以 cover 掉五樓的房貸本金加利息，以後穩穩當個包租婆、包租公，多好啊。」 已報拆屬於契約重要事項 但問題就在這裡。頂樓加蓋如果已經報拆，在實務上會認為，這是契約的重要事項。為什麼？因為它隨時有可能被拆除。 既然是契約的重要事項，賣方就有義務告知買方。 特別是現在如果透過房仲買賣，房仲的現況說明書通常都有一個欄位，要求賣方打勾確認：「增建部分是否曾經被拆除，或曾經接獲拆除通知？」這個項目非常重要。 如果你的增建部分，就是頂樓加蓋，曾經被拆除，或曾接獲拆除通知，或曾被檢舉，對買方來說，買了之後被拆的風險非常高。甚至如果買方知道這個頂樓加蓋隨時可能被拆，他可能根本就不會去買這間房子。 隱瞞可能構成詐欺 所以如果賣方沒有誠實揭露，在刑法上就可能構成詐欺。實務上也有這樣的案例。 賣方自己知道，買方很可能是衝著「五加一」的格局來評估這間房子的。這是契約的重要資訊，賣方卻沒有誠實揭露，買方等於被騙了。 節目口述：這種情形，價格有時候會差到三分之一。買方買貴了，買了之後沒多久房子就被拆，常常就會去告賣方構成刑法上的詐欺。 另外，如果賣方曾經簽過自願拆除的切結書，讓行政機關得以緩拆，這件事賣方自己當然知道，也是契約的重要資訊，同樣應該揭露。 誠實揭露後，買方不得事後反悔 反過來說，如果賣方已經誠實揭露，買方也知悉風險、心甘情願接受，並反映在成交價格中——那麼買方事後就不能再反悔，主張瑕疵、要求減少價金、解約或請求損害賠償。 這世界上沒有完美的商品，也沒有完美的房子。只要賣方誠實揭露，買方明知並同意購買，交易就受到法律的保護。 小結 所以，如果你的頂樓加蓋有面臨被檢舉、報拆的情形，請誠實揭露，並且在買賣契約裡詳細說明。如此一來，買方日後就不能再反咬你一口，要求減少價金、解約或損害賠償。 希望這兩集關於頂樓加蓋的法律小常識，對你有所幫助。這一集法律護身符，我們就講到這裡。我是張倍齊律師，我們下一集見，拜拜。
已報拆的頂樓加蓋，不是不能賣，而是不能隱瞞。賣方隱瞞拆除通知，輕則面對民事瑕疵擔保、重則觸犯刑法詐欺罪；買方若在不知情下買入隨時可能被拆的房子，損失往往難以追回。 如果你正面對頂樓加蓋的買賣爭議——不論你是已收到拆除通知的賣方，還是發現對方隱瞞報拆狀態的買方——都歡迎透過網站上的預約諮詢聯繫張倍齊律師，在簽約或提告前先了解你的法律處境。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
