07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP287 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
本集從近年房市熱絡、民眾面臨大樓與公寓選擇說起。張倍齊律師以自身觀察指出，社區或公寓最常見的糾紛包括漏水、噪音、走廊堆放雜物，以及停車位被佔用等公共空間使用衝突。 有人喜歡沒有管委會的公寓所帶來的「自由」，但沒有統一管理機構，往往導致大家各行其是，衝突反而更多。相較之下，有管委會的社區因為訂有共同規約、定期收管理費，在外牆修繕、公用管線維護與漏水處理上更有能力統籌處理，整體居住品質也比較容易維持。 管委會的正當性來自住戶共同參與，制定的規約必須符合住戶意願。張倍齊律師鼓勵住戶主動了解社區狀況，有意願的話不妨親自擔任委員，讓自己對社區管理有更直接的影響力。
以下為經校正 ASR 錯字、刪除重複贅句後的可讀版整理，反映節目內容大意，非完整逐字稿。 --- 你好，歡迎收聽法律護身符。我是張倍齊律師。今天要講的主題是：住社區管委會管太多，住公寓比較好？打個問號。 因為這幾年房市很熱，房價屢創新高，不管是交易量還是房價都在攀升，甚至有人連夜排隊只為了買代銷中心的預售屋。房市這麼熱，買房時的選擇就更重要。買預售屋，現在大部分都是大樓；買中古屋，就有「大樓」還是「公寓」的選擇。這個見仁見智。買公寓，有人說坪數感比較大、公設比比較低；買大樓，有人說雖然公設比高，但有警衛保全、有管理，比較好維持。 以法律護身符的角度，我們當然要講糾紛。社區和公寓大廈最常遇到的糾紛，大家都可以想像：樓上樓下漏水、噪音，或者有人不遵守規約，把鞋子、鞋櫃擺在走廊。這些都是常見的公寓大廈糾紛。 一般在台灣，社區比較會有管委會；一般五樓公寓，不論是雙拼還是獨棟，通常比較少成立管委會。沒有管委會，有人覺得好，有人覺得不好。喜歡有規矩的人覺得好，討厭被管的人覺得不好，甚至有人對管委會印象一直不好，覺得有些委員會中飽私囊、帳目不清。 但以我的觀察，有管委會的社區，相對糾紛反而會少一點。雖然有人覺得被管很不自在，但一堆人住在一起，大家成長環境不同、生活背景各異，對於共同空間的想法也不一樣，聚在一起就必須要有一定的規矩。 舉個例子：我們社區規定頂樓可以曬棉被，但不能曬內衣內褲或襪子——因為頂樓是做空中花園用的，曬私人衣物不好看，但住戶有曬棉被的需求，所以折衷開放曬棉被。這有沒有絕對的對錯？當然沒有。但如果沒有管理，有人不喜歡看到別人曬內衣褲，有人覺得無所謂，最後就可能因為這種事雙方起衝突。 再舉個例子：停車位。沒有管委會或規約的話，一定會有人在停車位堆放雜物，甚至停機車。「車位是我買的，我為什麼不能用？」站在個人角度說得通，但整個社區就會顯得很亂。管委會管這些事，能讓社區比較井然有序。 同樣的道理，沒有管委會的公寓，大家很容易在樓梯間堆放雜物、鞋子、鞋櫃。往好處想，公寓坪數夠大，但就是不想把鞋子放屋內，放樓梯間看起來空間多了，實際上影響逃生、也不美觀。公寓的好處是自由自在，壞處就是容易各行其是。 比較有實質差別的，可能是公共設施的維護。不少公寓的外牆磁磚如果剝落，很難找到大家的共識一起來修，因為有些住戶常年住在國外，也沒有公基金可以動用。但如果有管委會，每個月收管理費，外牆或公設的維護通常比較能達到一定標準，至少在安全上會定期檢修。對住戶來說，不想管這些雜事，就選一個負責任的委員來幫忙管。 規模較大的社區，例如 200 多戶，通常可以委由物業管理公司專業代管，讓整個社區管理更專業化。規模較小的公寓就算成立管委會，有時也很難找到人來認真執行。沒有人管，外牆、化糞池、公用管線的維持就容易疏漏，相對更容易有糾紛。 再比如漏水問題。如果有管委會，公共部分的漏水可以由管委會居中處理、進行修繕，因為社區公共部分歸管委會負責，管委會就要讓它不漏水。反觀公寓，沒有管委會，公用管線破了或漏水，有時候五樓住戶把頂樓（原本是全體共有）佔用來出租，防水層破裂也沒人積極修繕，漏水責任歸屬就很難釐清。 大家各行其是的結果，一開始只是在樓梯間放鞋架，後來有人占頂樓曬衣服，曬衣服不夠又開始搭小木屋，甚至在上面劃出踢球的區域。最後，衝突和糾紛就這樣來了。 我的看法是：如果沒有一個統一的管理機構，大家各行其是，衝突反而更多。與其如此，不如一開始就制定規約，讓管委會在住戶的意願下運作。管委會的正當性來自住戶，它制定的管理辦法也必須符合住戶意願。我的觀察是，比較新的社區，管委會制定的規則通常也是多數住戶認同的，所以運作還算順暢。少數委員心術不正、想上下其手的情形當然也有，但那是少數。 我的建議是：不管住大樓還是公寓，最好都能多關心自己的房子。特別是住社區的話，選出好的委員，甚至自己來當委員，對社區的狀況才能真正了解，也讓自己的想法在社區管理上落實。 比方說，社區的跑步機原本只開放到晚上九點，有人因為下班晚，希望延長到十二點；但有住戶覺得太晚的使用噪音會吵，希望只開到十點。這種事情平時感覺無關緊要，但真的影響到你的時候，感受就非常大。與其讓別人幫你決定，不如自己來當委員、親自參與管理。 管委會管理良好的社區，不只大家有規矩可循，委員彼此之間也是認識社區住戶的好機會。就我自己參加社區管委會的經驗，整體還蠻好的。 所以我建議大家：如果社區已有管委會，可以考慮參與；如果還沒有，也可以和鄰居討論，推動成立，一起針對公設、樓梯、頂樓制定基本規範，這樣反而能減少許多糾紛。 好，這一集《法律護身符》就講到這裡。我是張倍齊律師，我們下一集再見，拜拜。
住在大樓社區或公寓，難免遇到公共空間使用衝突、漏水責任不清，甚至管委會決議有爭議等問題。這些糾紛涉及公寓大廈管理條例、民法物權規定與社區規約效力，情況複雜、細節差異大。 如果您正面臨社區管理糾紛、漏水求償，或想了解如何透過法律途徑解決公共空間問題，歡迎預約張倍齊律師諮詢，評估您的具體情況與可能的處理方向。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
